Linda McKissack, du Texas, \u00e9tait noy\u00e9e sous une dette de 600 000 $, avant d’investir dans 108 immeubles locatifs et de devenir une propri\u00e9taire millionnaire. Sterling White de l’Indiana percevait des allocations et vendait des cartes Pok\u00e9mon jusqu’\u00e0 ce qu’il ait accumul\u00e9 un portefeuille de 400 propri\u00e9t\u00e9s locatives en moins de quatre ans. Stephanie Betters, une infirmi\u00e8re praticienne de Caroline du Nord, g\u00e8re 1 000 unit\u00e9s entre les quarts de travail \u00e0 l’h\u00f4pital. <\/p>\n
Ils sont tous invit\u00e9s sur le podcast BiggerPockets, la premi\u00e8re \u00e9mission am\u00e9ricaine sur l’investissement immobilier. Chaque semaine, l’animateur David Greene – un ancien policier devenu magnat de l’immobilier locatif, encourage des millions d’auditeurs \u00e0 investir dans des immeubles locatifs et \u00e0 quitter leur neuf \u00e0 cinq. <\/p>\n
“Il s’agit de l’investissement immobilier le plus populaire de tous les temps”, d\u00e9clare Greene, et les derni\u00e8res donn\u00e9es confirment. Au quatri\u00e8me trimestre de 2021, les investisseurs ont achet\u00e9 18,4% des maisons am\u00e9ricaines achet\u00e9es, un record, selon Redfin. Les investisseurs, grands et petits, profitent de la demande extr\u00eame de locations et de la flamb\u00e9e des prix, avec des loyers en hausse de 16% d’une ann\u00e9e sur l’autre en d\u00e9cembre, selon le portail immobilier Zillow. Encourag\u00e9s par des taux hypoth\u00e9caires historiquement bas, les Am\u00e9ricains ordinaires se pr\u00e9cipitent pour diversifier leurs portefeuilles d’investissement avec des propri\u00e9t\u00e9s locatives, s’emparant de maisons comme des joueurs dans un jeu de Monopoly.<\/p>\n
\u00abLa bourse et l’immobilier sont les deux moyens les plus simples de prendre une grosse somme d’argent et de la d\u00e9ployer sans trop de surveillance. Il s’agit donc d’une demande accrue pour ces actifs \u00bb, d\u00e9clare Greene. Et les locataires bien r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s ne manquent pas.<\/p>\n
“Il s’agit de la plus forte augmentation des loyers jamais enregistr\u00e9e et du taux d’inoccupation le plus bas en 50 ans”, d\u00e9clare Kenneth Rosen, pr\u00e9sident du Fisher Center for Real Estate de l’UC Berkeley, Haas School of Business. “Ce qui motive cela, c’est la r\u00e9ouverture de l’\u00e9conomie, les mandats ont disparu et les gens [have to] retourner travailler.” <\/p>\n
Dans le m\u00eame temps, les gens se d\u00e9placent vers les banlieues, dit-il, en particulier vers les r\u00e9gions de la Sunbelt et les \u00c9tats montagneux, comme la Floride et l’Arizona. \u00ab Il y a beaucoup d’influx migratoires vers ces r\u00e9gions \u00bb, ajoute-t-il. “Nous venons de cr\u00e9er une forte demande de logements.”<\/p>\n
Le march\u00e9 de la location br\u00fblant a transform\u00e9 BiggerPockets d’un blog en un mouvement. Fond\u00e9e en 2004 par Joshua Dorkin, un acteur devenu propri\u00e9taire, la soci\u00e9t\u00e9 bas\u00e9e au Colorado publie un magazine et plus de 30 livres, tandis que ses forums h\u00e9bergent une communaut\u00e9 en ligne de 2 millions d’investisseurs partageant des conseils sur le retournement, la location et la construction de vastes portefeuilles de maisons. . <\/p>\n
Greene, qui a la t\u00eate ras\u00e9e de pr\u00e8s et une barbe bien rang\u00e9e parsem\u00e9e de gris, est un \u00e9vang\u00e9liste de l’immobilier pour BiggerPockets depuis 2018. financement, n\u00e9gociation et r\u00e9novation. Dans l’\u00e9pisode 413, l’acteur Matthew McConaughey parlait d'”\u00e9quilibrer l’ambition avec la famille et la libert\u00e9”. Presque tous les \u00e9pisodes mentionnent le mot \u00ab libert\u00e9 \u00bb, ou \u00ab ind\u00e9pendance \u00bb, clefs de vo\u00fbte du r\u00eave am\u00e9ricain, bien s\u00fbr.<\/p>\n
“Je pense que notre auditeur moyen veut la libert\u00e9 financi\u00e8re, ce que nous d\u00e9cririons comme suit\u00a0: il y a suffisamment d’argent provenant de vos investissements pour que le travail devienne un choix, pas une exigence”, explique Greene. Dans le monde de BiggerPockets, le r\u00eave am\u00e9ricain n’est pas de poss\u00e9der une maison familiale, mais une centaine. <\/p>\n
Le propre chemin de Greene vers la libert\u00e9 financi\u00e8re a commenc\u00e9 juste apr\u00e8s le krach immobilier de 2007. Il a achet\u00e9 sa premi\u00e8re maison en 2009 avec l’argent \u00e9conomis\u00e9 en travaillant dans les restaurants. Il est devenu adjoint au d\u00e9partement du sh\u00e9rif du comt\u00e9 de Contra en Californie du Nord et a fait des heures suppl\u00e9mentaires pour acheter plus de propri\u00e9t\u00e9s locatives. Lorsqu’il a \u00e9t\u00e9 expuls\u00e9 de Californie, il a commenc\u00e9 \u00e0 saisir des saisies en Floride.<\/p>\n
\u00c0 ce moment-l\u00e0, le travail de la police \u00e9tait devenu \u00abhorrible\u00bb, dit Greene. \u00abNous avons eu une nuit o\u00f9 nous avions arr\u00eat\u00e9 un prox\u00e9n\u00e8te qui conduisait avec une adolescente et la vendait \u00e0 diff\u00e9rents hommes \u00e0 Oakland. Et nous l’avons attrap\u00e9 et nous l’avons arr\u00eat\u00e9. Il s’est moqu\u00e9 de nous et de moi, tout le long du chemin du retour \u00e0 la gare – “Ils vont me laisser sortir, vous ne pouvez rien faire pour m’arr\u00eater.” Et \u00e7a m’a en quelque sorte frapp\u00e9 qu’il avait raison \u00bb, dit Greene. \u00ab Il sera tout de suite sorti de prison pour recommencer. Et mon c\u0153ur s’est bris\u00e9 pour la fille. <\/p>\n
Greene a rendu son badge et son arme. “L’immobilier \u00e9tait la seule autre chose dans ma vie o\u00f9 je pensais pouvoir aider les gens de mani\u00e8re authentique, ce que je ne peux pas faire avec les forces de l’ordre”, dit-il. <\/p>\n \t\t\t\t\u00a9Kenneth Andersson Aujourd’hui, Greene poss\u00e8de 35 propri\u00e9t\u00e9s dans le sud-ouest des \u00c9tats-Unis, dont un immeuble commercial dans le Minnesota, un portefeuille de maisons de location \u00e0 court terme \u00e0 Hawa\u00ef et 10 autres unit\u00e9s sur la c\u00f4te ouest des \u00c9tats-Unis, \u00e0 Scottsdale et dans les Smoky Mountains. <\/p>\n Le personnage de podcast de Greene est un m\u00e9lange enivrant de discours d’entraide et de m\u00e9taphores sportives. Pour les \u00e9trangers, BiggerPockets peut sembler avoir son propre langage sp\u00e9cial. Les gens utilisent des termes tels que flux de tr\u00e9sorerie et rendement\u00a0; les unit\u00e9s immobili\u00e8res sont appel\u00e9es \u00ab portes \u00bb. Greene encourage ses disciples \u00e0 “conduire pour de l’argent” ou \u00e0 parcourir les quartiers \u00e0 la recherche de propri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9. Il recommande le \u00ab house-hacking \u00bb, en convertissant les garages, les sous-sols et les chambres d’amis en centres de profit. Il est conseill\u00e9 \u00e0 de nombreux appelants qui demandent les conseils de Greene d’acheter simplement plus de portes ou de passer de la propri\u00e9t\u00e9 de maisons unifamiliales \u00e0 des blocs entiers d’appartements. <\/p>\n Greene est connu pour avoir initi\u00e9 les investisseurs \u00e0 la m\u00e9thodologie \u00ab BRRRR \u00bb, qui signifie Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. (La partie \u00abr\u00e9habilitation\u00bb peut impliquer une couche de peinture ou une nouvelle cuisine.) Il s’agit d’une strat\u00e9gie immobili\u00e8re en cinq parties dans laquelle les investisseurs ach\u00e8tent une propri\u00e9t\u00e9 sous la valeur marchande, ajoutent de la valeur avec des r\u00e9novations, la louent aux locataires, r\u00e9hypoth\u00e9quent la propri\u00e9t\u00e9 , puis utilisez cet argent pour recommencer. <\/p>\n Greene encourage les disciples \u00e0 “conduire pour de l’argent” ou \u00e0 naviguer \u00e0 la recherche de propri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n Dans son livre sur le sujet, Greene r\u00e9v\u00e8le comment il a utilis\u00e9 la technique pour acqu\u00e9rir des propri\u00e9t\u00e9s au rythme de deux maisons par mois, atteignant son ind\u00e9pendance financi\u00e8re. “L’immobilier est quelque chose qui vous rapportera”, dit-il. “Je dis toujours aux gens : ‘\u00c7a va vous rapporter plus que ce que vous avez investi.'”<\/p>\n La r\u00e9volution num\u00e9rique a permis aux gens ordinaires d’acheter et de g\u00e9rer plus facilement plusieurs locations, dit Greene. \u00abNous avons maintenant des podcasts, des cha\u00eenes YouTube et des logiciels pour vous aider \u00e0 suivre tout ce qui se passe. Vous avez des outils d’analyse, vous n’avez donc m\u00eame pas besoin d’\u00eatre bon en maths. Vous pouvez laisser l’ordinateur faire tout le travail et vous dire [the] retourner.” <\/p>\n Le site Web BiggerPockets propose des calculatrices en ligne qui aident les investisseurs \u00e0 d\u00e9terminer la rentabilit\u00e9 d’une propri\u00e9t\u00e9 potentielle (pour 390 $ par an, apr\u00e8s cinq essais gratuits). Sur ses forums, les investisseurs comparent les logiciels de gestion de la relation client, ou CRM, qu’ils utilisent pour suivre les \u00ab\u00a0prospects\u00a0\u00bb, ou les personnes qui envisagent de vendre leur maison. <\/p>\n Sur le site Web Roofstock.com, vous pouvez acheter une maison familiale de 56 000 $ \u00e0 St Louis, Missouri, aussi facilement que de commander le dernier thriller de John Grisham sur Amazon. De nombreuses propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9pertori\u00e9es sur leur place de march\u00e9 en ligne ont d\u00e9j\u00e0 des locataires, et Roofstock met les acheteurs en relation avec des gestionnaires immobiliers professionnels, offrant une exp\u00e9rience d’investissement \u00ab sans tracas \u00bb. Trop peur d’acheter une maison sans la voir ? Certaines propri\u00e9t\u00e9s Roofstock sont assorties d’une garantie de remboursement de 30 jours, comme l’achat d’un t-shirt chez Zara. <\/p>\n Pourtant, les maisons sont rarement sans tracas. Les chauffe-eau tombent en panne. Les toits s’effondrent. En Am\u00e9rique, les tornades hurlent et les tremblements de terre grondent. “Ou vous obtenez un locataire qui se drogue essentiellement et cause une nuisance et vous ne pouvez pas l’expulser”, ajoute Rosen, l’\u00e9conomiste.<\/p>\n Une infirmi\u00e8re qui poss\u00e8de 1 000 propri\u00e9t\u00e9s locatives peut vous rappeler une sc\u00e8ne dans The Big Short o\u00f9 une strip-teaseuse admet avoir contract\u00e9 plusieurs hypoth\u00e8ques \u00e0 taux variable sur ses cinq maisons et un condo, et on se demande si ce boom de l’achat pour louer pourrait signaler le prochain accident catastrophique. <\/p>\n Certains des conseils donn\u00e9s par BiggerPockets ne sont pas pour les \u00e2mes sensibles. La vente en gros, ou agir en tant qu’entremetteur entre un vendeur et un acheteur au comptant, est un sujet populaire sur le podcast et le forum, mais dans de nombreux \u00c9tats, il se heurte \u00e0 des probl\u00e8mes juridiques \u2013 bien que le podcast ne conseille pas de faire quoi que ce soit contre la loi. Prendre une HELOC (Home Equity Line of Credit), refinancer votre maison pour emprunter de l’argent pour acheter plus de maisons et contracter des pr\u00eats en argent fort – qui sont garantis par la propri\u00e9t\u00e9 – \u00e0 des taux d’int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s pour retourner des maisons est risqu\u00e9 m\u00eame lorsque le march\u00e9 est en plein essor .<\/p>\n “A moins d’avoir beaucoup d’exp\u00e9rience dans leur gestion, acheter des centaines de propri\u00e9t\u00e9s en tant qu’individu n’est qu’une recette pour un d\u00e9sastre lorsque le ralentissement se produit, et les ralentissements se produisent”, d\u00e9clare Rosen. “Si vous utilisez de l’argent dur ou d’autres types d’effets de levier risqu\u00e9s, ce n’est pas la bonne fa\u00e7on d’acheter des choses. Cela fonctionne bien \u00e0 la hausse, mais cela fonctionne terriblement \u00e0 la baisse.<\/p>\n Une citation souvent entendue sur le podcast BiggerPockets est attribu\u00e9e \u00e0 Warren Buffett : “Ce n’est que lorsque la mar\u00e9e se retire que vous d\u00e9couvrez qui a nag\u00e9 nu.” Mais les immeubles locatifs restent un investissement s\u00fbr, insiste Greene, car les loyers peuvent augmenter avec l’inflation. <\/p>\n L’inflation est un plus grand danger qu’un effondrement des prix de l’immobilier, dit-il. \u00ab Vous ne saurez pas ce que vaut r\u00e9ellement l’immobilier parce que vous ne savez pas ce que vaut un million de dollars. Il y a d\u00e9j\u00e0 des gens qui ont peur de \u00e7a, et c’est l’une des raisons pour lesquelles la crypto est devenue si populaire ces derniers temps. Les gens ont peur de ce que nous faisons au dollar. <\/p>\n Si vous utilisez de l’argent dur ou d’autres types d’effets de levier risqu\u00e9s, cela fonctionne bien \u00e0 la hausse, mais cela fonctionne terriblement \u00e0 la baisse. <\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/blockquote>\n Greene pense que l’immobilier pourrait en fait aider les investisseurs \u00e0 survivre \u00e0 un effondrement potentiel de la monnaie am\u00e9ricaine. \u00ab Je peux vous demander de me payer mon loyer dans ce que je veux. Vous pouvez me payer en bitcoin et en litecoin et en dollars et en \u0153ufs de poule. <\/p>\n Mais en p\u00e9riode de r\u00e9cession, beaucoup de gens ne peuvent pas du tout payer de loyer, dit Rosen. \u00abJe pense qu’un investisseur amateur d\u00e9tenant 100 propri\u00e9t\u00e9s ne pourrait pas g\u00e9rer la vacance pendant une r\u00e9cession. Les gens n’ont pas les moyens de payer les loyers, alors ils retournent chez leurs parents, ou ils partent et deviennent colocataires. Vous allez donc avoir un espace vide, aucun revenu et vous devrez payer l’hypoth\u00e8que. Et si vous avez une hypoth\u00e8que agressive, vous allez avoir des ennuis.<\/p>\n Malgr\u00e9 toutes les discussions sur les flux de tr\u00e9sorerie et les rendements, un sujet rarement mentionn\u00e9 sur BiggerPockets est celui des vraies familles qui vivent dans ces actifs g\u00e9n\u00e9rateurs de flux de tr\u00e9sorerie. “Ce n’est pas comme poss\u00e9der un stock”, d\u00e9clare Rosen. \u00ab Il est tr\u00e8s important de dire que vous fournissez des services de logement au locataire. L\u2019immobilier est l\u2019actif le plus gourmand en gestion. \u00bb <\/p>\n Les locataires sont de vraies personnes qui n’ont d’autre choix que de louer et n’ont aucun chemin vers la libert\u00e9 financi\u00e8re promise par BiggerPockets. Beaucoup se sentent exploit\u00e9s par leurs propri\u00e9taires. En 2019, BiggerPockets est devenu viral lorsqu’un podcasteur appel\u00e9 Tony Wagner a tweet\u00e9 des captures d’\u00e9cran de quatre messages de ses forums, dont un d’un propri\u00e9taire demandant : \u00ab \u00c0 c\u00f4t\u00e9. . . frais de retard, quel genre de frais puis-je facturer l\u00e9galement \u00e0 un locataire \u00e0 New York (Buffalo)\u00a0?\u00a0\u00bb Cela vous fait vous demander \u00e0 qui les conseils immobiliers de Greene sont le plus susceptibles de profiter, l’adolescente victime de ses jours de police ou son prox\u00e9n\u00e8te.<\/p>\n Jusqu’au d\u00e9but de 2022, Greene a co-anim\u00e9 le podcast BiggerPockets avec son ami Brandon Turner, qui poss\u00e8de une barbe plus impressionnante, et qui est parti pour se concentrer sur son entreprise en investissant dans des parcs de maisons mobiles. J’ai demand\u00e9 \u00e0 Greene si les investisseurs devaient s’inqui\u00e9ter, car Turner est connu comme un indicateur du march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain. <\/p>\n “Lorsqu’il y a une r\u00e9cession, tout le monde baisse d’un cran”, dit Greene. “Les parcs de maisons mobiles se trouvent au bas de la forme de logement la plus abordable […]. Mais je ne pense pas que cela signifie que tout le monde finira l\u00e0-bas.<\/p>\n Pourtant, en f\u00e9vrier, il y a eu un changement radical dans le sermon de Greene. Dans l’\u00e9pisode 568 de BiggerPockets, l’invit\u00e9e Ivy Zelman, une analyste qui pr\u00e9tend avoir pr\u00e9dit le crash de 2007, a d\u00e9clar\u00e9 aux auditeurs qu’elle voyait des “drapeaux jaunes” sur le march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain. \u00c0 la fin de l’\u00e9mission, Greene a d\u00e9clar\u00e9: \u00abJe vais enregistrer et dire quelque chose qui va \u00eatre tr\u00e8s impopulaire pour beaucoup de gens, en particulier les auditeurs de notre podcast. Ne quittez pas votre emploi.<\/p>\n<\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/teknomers.com\/fr\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Levangeliste-de-limmobilier-pourquoi-acheter-une-maison-quand-vous.jpg\")
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![\"Graphique](\"https:\/\/teknomers.com\/fr\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/1648310942_710_Levangeliste-de-limmobilier-pourquoi-acheter-une-maison-quand-vous.png\")
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