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Karlsruhe (DPA -AFX) – Dans les communaut\u00e9s des propri\u00e9taires d’appartements (WEG), il y a souvent un diff\u00e9rend sur qui doit supporter quels co\u00fbts. Un tel argument se retrouve encore et encore devant le tribunal. Ce vendredi, la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice (BGH) veut annoncer sa r\u00e9ponse \u00e0 une question partielle importante. Le tribunal civil le plus \u00e9lev\u00e9 de l’Allemagne veut clarifier si un chemin peut \u00e9galement redistribuer les frais au d\u00e9triment des propri\u00e9taires individuels. Mais comment cela fonctionne-t-il normalement avec la distribution des co\u00fbts? Les questions et r\u00e9ponses les plus importantes avant le jugement:<\/p>\n
Qu’est-ce qu’une communaut\u00e9 propri\u00e9taire d’une maison?<\/p>\n
Le chemin est une association de tous les propri\u00e9taires qui ont un appartement ou une unit\u00e9 commerciale dans une certaine propri\u00e9t\u00e9. Dans ce r\u00e9seau, toutes les questions communautaires du b\u00e2timent sont r\u00e9glement\u00e9es. Les droits et obligations des propri\u00e9taires individuels et de la communaut\u00e9 sont r\u00e9glement\u00e9s dans la loi sur le logement. La loi a \u00e9t\u00e9 r\u00e9form\u00e9e pour la derni\u00e8re fois par la Grande Coalition de l’Union et du SPD en 2020.<\/p>\n
Que paie la communaut\u00e9?<\/p>\n
“Les co\u00fbts qui affectent la propri\u00e9t\u00e9 commune, telle que l’entretien du toit, de la fa\u00e7ade, de l’escalier ou du syst\u00e8me de chauffage, porte la communaut\u00e9”, explique Luisa Peitz, responsable juridique de la Haus & Grund Germany Owner Association. Si aucun r\u00e8glement d\u00e9viant n’a \u00e9t\u00e9 convenu, ces co\u00fbts sont distribu\u00e9s proportionnellement \u00e0 tous les propri\u00e9taires – g\u00e9n\u00e9ralement en fonction des actions de co-propri\u00e9taire.<\/p>\n
Qu’est-ce que les propri\u00e9taires se paient eux-m\u00eames?<\/p>\n
Les co\u00fbts pour votre propre appartement – la “propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9ciale” – portent les propri\u00e9taires respectifs eux-m\u00eames. ” Cependant, la communaut\u00e9 pourrait d\u00e9cider d’une distribution des co\u00fbts s’\u00e9cartant du r\u00e8glement juridique si cela est objectivement justifi\u00e9. Par exemple, on peut indiquer que le remplacement des fen\u00eatres est toujours pay\u00e9 par le propri\u00e9taire sp\u00e9cial respectif dans l’appartement duquel il s’agit de fen\u00eatres.<\/p>\n
Qu’est-ce que \u00abl’argent de la maison\u00bb et qui doit le payer?<\/p>\n
Avec le m\u00e9nage, les co\u00fbts de fonctionnement pour l’exploitation, l’entretien et l’administration des biens communautaires doivent \u00eatre couverts, explique Peitz. La hauteur est bas\u00e9e sur le plan \u00e9conomique que l’administrateur est r\u00e9dig\u00e9 chaque ann\u00e9e. “La distribution se d\u00e9roule g\u00e9n\u00e9ralement en fonction des actions de co-propri\u00e9taire – \u00e0 moins que la division de la division ou une d\u00e9cision de la communaut\u00e9 des propri\u00e9taires pr\u00e9voient un r\u00e8glement diff\u00e9rent. Apr\u00e8s la fin de l’exercice, un communiqu\u00e9 annuel est \u00e9tabli dans lequel les co\u00fbts r\u00e9ellement Les engagements sont accus\u00e9s des paiements pr\u00e9alables pay\u00e9s. “<\/p>\n
Qu’est-ce que l’administrateur?<\/p>\n
L’administrateur est nomm\u00e9 et rappel\u00e9 par les propri\u00e9taires d’appartements. “Il n’a lui-m\u00eame que l’autorit\u00e9 de d\u00e9cision pour des mesures d’importance mineure”, explique Lothar Blaschke de l’Association des propri\u00e9taires allemands. \u00abIl ne peut pas d\u00e9cider tout ce qui est important et peut co\u00fbter de l’argent. Cependant, les communaut\u00e9s fixent souvent une limite maximale, dans le cadre duquel l’administrateur peut agir ind\u00e9pendamment.<\/p>\n
Quand le chemin peut-il \u00eatre redistribu\u00e9?<\/p>\n
En principe, les co\u00fbts de la communaut\u00e9 sont distribu\u00e9s conform\u00e9ment au r\u00e8glement juridique conform\u00e9ment aux actions de co-propri\u00e9t\u00e9. Dans la loi, cependant, il indique \u00e9galement que les propri\u00e9taires d’appartements peuvent d\u00e9cider d’une distribution diff\u00e9rente pour les co\u00fbts individuels ou certains types de co\u00fbts. La communaut\u00e9 a donc une comp\u00e9tence de prise de d\u00e9cision si appel\u00e9e. “Maintenant, il s’agit de la question de savoir jusqu’o\u00f9 va cette d\u00e9cision de d\u00e9cision”, explique Blaschke.<\/p>\n
Les co\u00fbts peuvent-ils \u00e9galement \u00eatre redistribu\u00e9s au d\u00e9triment des propri\u00e9taires individuels?<\/p>\n
Le cinqui\u00e8me S\u00e9nat civil du BGH \u00e0 Karlsruhe veut maintenant clarifier cela. Entre autres choses, il s’agit du proc\u00e8s d’un propri\u00e9taire d’appartement qui devrait soutenir les co\u00fbts de r\u00e9novation d’un toit de garage – bien qu’il n’y ait pas d’espace de stationnement dans le garage appartenant \u00e0 l’installation. La communaut\u00e9 avait d\u00e9cid\u00e9 de transf\u00e9rer les co\u00fbts \u00e0 tous les propri\u00e9taires d’appartements en relation avec leurs parts de propri\u00e9t\u00e9. La femme a \u00e9t\u00e9 impliqu\u00e9e dans les co\u00fbts pour la premi\u00e8re fois.<\/p>\n
Comment le BGH a-t-il d\u00e9cid\u00e9 jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent?<\/p>\n
En mars 2024, le BGH avait d\u00e9j\u00e0 d\u00e9cid\u00e9 d’une telle premi\u00e8re part de co\u00fbt des propri\u00e9taires individuels sur une voie et soulign\u00e9 la port\u00e9e de la conception de la communaut\u00e9. “M\u00eame jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, les propri\u00e9taires compl\u00e8tement lib\u00e9r\u00e9s, le BGH peut \u00eatre impliqu\u00e9 dans les co\u00fbts pour la premi\u00e8re fois en modifiant les d\u00e9cisions”, explique Beate Heilmann, pr\u00e9sidente du groupe de travail sur le droit des locations et l’immobilier \u00e0 l’Association des avocats allemands.<\/p>\n
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la majorit\u00e9 simple est toujours suffisante pour les d\u00e9cisions dans la communaut\u00e9, explique Heilmann. “La protection de la minorit\u00e9 se d\u00e9roule dans la mesure o\u00f9 les propri\u00e9taires surpris peuvent se plaindre s’ils gardent la d\u00e9cision pas correctement, arbitrairement, d\u00e9savantageuse ou malveillante.” Cependant, le tribunal ne pouvait v\u00e9rifier que si la d\u00e9cision durera le pouvoir discr\u00e9tionnaire relativement large.<\/p>\n
Comment les propri\u00e9taires peuvent-ils se d\u00e9fendre contre les co\u00fbts?<\/p>\n
Si un propri\u00e9taire d’appartement consid\u00e8re une d\u00e9cision ill\u00e9gale, il peut, par exemple, contacter le tribunal de district responsable avec une action pour la contestation ou la nullit\u00e9. La plainte sert \u00e0 faire d\u00e9clarer une d\u00e9cision invalide en justice et doit \u00eatre soulev\u00e9e dans le mois suivant la d\u00e9cision, explique Luisa Peitz. “Entre autres choses, le proc\u00e8s peut \u00eatre fond\u00e9 sur le fait que la d\u00e9cision contre la loi, la d\u00e9claration de division ou les principes de l’administration ordinaire viole ou les propri\u00e9taires d’individus d\u00e9favoris\u00e9s.”<\/p>\n
Le proc\u00e8s, en revanche, est fond\u00e9 sur la d\u00e9termination qu’une d\u00e9cision est nul d\u00e8s le d\u00e9but, car elle viole ou a \u00e9t\u00e9 rattrap\u00e9e contre les r\u00e9glementations juridiques obligatoires, pour lesquelles la communaut\u00e9 des propri\u00e9taires n’a aucune comp\u00e9tence de d\u00e9cision, explique le Peitz. “Contrairement \u00e0 l’action pour l’appel, l’action pour le vide n’est pas due.”<\/p>\n
Ce que les propri\u00e9taires d’appartements se plaignaient devraient consid\u00e9rer: Si vous gagnez contre la communaut\u00e9 devant les tribunaux et que la voie est condamn\u00e9e \u00e0 supporter les frais de processus, ces frais peuvent \u00e9galement \u00eatre r\u00e9percut\u00e9s au propri\u00e9taire victorieux. Le BGH a d\u00e9cid\u00e9 qu’en juillet 2024. Le juge pr\u00e9sident a d\u00e9j\u00e0 admis que cela pourrait \u00e9ventuellement emp\u00eacher les demandeurs potentiels d’une action en justice dans de petites communaut\u00e9s.\/JML\/DP\/ZB<\/p>\n<\/div>\n