{"id":1228345,"date":"2024-07-07T03:08:08","date_gmt":"2024-07-07T05:08:08","guid":{"rendered":"https:\/\/teknomers.com\/fr\/les-prix-exorbitants-de-limmobilier-vont-ils-bientot-provoquer-une-nouvelle-crise\/"},"modified":"2024-07-07T03:08:13","modified_gmt":"2024-07-07T05:08:13","slug":"les-prix-exorbitants-de-limmobilier-vont-ils-bientot-provoquer-une-nouvelle-crise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/teknomers.com\/fr\/les-prix-exorbitants-de-limmobilier-vont-ils-bientot-provoquer-une-nouvelle-crise\/","title":{"rendered":"Les prix exorbitants de l\u2019immobilier vont-ils bient\u00f4t provoquer une nouvelle crise ?"},"content":{"rendered":"\n
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Tailler la haie, s’assurer qu’aucune mauvaise herbe ne pousse entre les carreaux, enlever les feuilles des goutti\u00e8res : les propri\u00e9taires n’ont pas eu \u00e0 faire grand-chose de plus l’ann\u00e9e derni\u00e8re pour voir la valeur de leur maison augmenter de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et m\u00eame s\u2019ils laissent le jardin de devant devenir n\u00e9glig\u00e9 ; leur maison valait encore beaucoup plus. Bien qu’il y ait eu davantage de logements \u00e0 vendre au dernier trimestre, les prix ont grimp\u00e9 de 13,6 % sur un an. Le prix moyen de l\u2019immobilier s\u2019est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 468 000 euros au dernier trimestre \u2013 un record. <\/p>\n

Quiconque cherche une maison \u00e0 acheter en a fait l\u2019exp\u00e9rience directe. Il y a plus d\u2019un an, les acheteurs devaient emprunter pour obtenir la m\u00eame maison. En raison de l\u2019\u00e9norme p\u00e9nurie sur le march\u00e9 immobilier, les vendeurs ont le choix. Comme vendre uniquement sans r\u00e9servation ou sans inspection du b\u00e2timent. La n\u00e9gociation n’est plus toujours possible. Et apr\u00e8s une l\u00e9g\u00e8re et br\u00e8ve baisse des prix de l\u2019immobilier l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, les surench\u00e8res de plusieurs dizaines de milliers d\u2019euros sont redevenues la norme dans de nombreux endroits. Les acheteurs disposent \u00e9galement de moins de temps pour ce type de d\u00e9cisions importantes. En moyenne, une maison est rest\u00e9e sur le march\u00e9 pendant 27 jours au deuxi\u00e8me trimestre, soit une semaine de moins qu’un an plus t\u00f4t. <\/p>\n

Le march\u00e9 immobilier est surchauff\u00e9 et, aussi inqui\u00e9tant que cela puisse para\u00eetre, cela ressemble presque \u00e0 la nouvelle normalit\u00e9. Les explications donn\u00e9es par l’association des agents immobiliers NVM pour les augmentations de prix n’\u00e9taient donc pas diff\u00e9rentes de celles d’avant. Confiance accrue des consommateurs, taux d\u2019int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caires stables et augmentations de salaires significatives au cours de la derni\u00e8re ann\u00e9e. Les tensions et l’augmentation de la valeur nette du logement ont \u00e9galement jou\u00e9 un r\u00f4le.<\/p>\n

La question est de savoir si des hausses de prix aussi exorbitantes ne rapprochent pas rapidement les limites du financement du logement. Les augmentations de salaire pr\u00e9vues par les conventions collectives de travail, qui ont donn\u00e9 \u00e0 de nombreux N\u00e9erlandais une certaine solidit\u00e9 financi\u00e8re suppl\u00e9mentaire apr\u00e8s une p\u00e9riode de forte inflation, seront en grande partie directement affect\u00e9es aux co\u00fbts mensuels plus \u00e9lev\u00e9s de leur nouveau logement pour les acheteurs potentiels. Les primo-acc\u00e9dants qui veulent avoir une chance doivent emprunter le maximum possible pour acheter une maison dans un march\u00e9 en surchauffe. Les courtiers NVM sont \u00e9galement inquiets : arrivera-t-il un moment o\u00f9 les acheteurs ne voudront plus ou ne pourront plus payer des prix aussi \u00e9lev\u00e9s ? <\/p>\n

Freiner la surench\u00e8re<\/h2>\n

Une chose est s\u00fbre : cela ne peut pas durer tr\u00e8s longtemps. La grande question est la suivante : sera-t-il possible de recourir \u00e0 des interventions politiques judicieuses pour \u00e9loigner progressivement et rationnellement le march\u00e9 immobilier de la surchauffe, ou la situation va-t-elle s\u2019inverser ? Et cette derni\u00e8re situation n\u2019est certainement pas impensable, estime Arnoud Boot, professeur de march\u00e9s financiers \u00e0 Amsterdam : \u00ab Je crains que nous ne nous dirigeions vers une r\u00e9p\u00e9tition de ce que nous avons vu lors de la crise de 2010. \u00bb<\/p>\n

Tout d\u2019abord : il existe d\u00e9j\u00e0 des r\u00e8gles que les acheteurs doivent respecter s\u2019ils souhaitent contracter un cr\u00e9dit immobilier et qui devraient freiner les hausses excessives des prix. Il y a d\u2019abord les normes hypoth\u00e9caires du conseiller budg\u00e9taire Nibud<\/a>. Celui-ci d\u00e9termine chaque ann\u00e9e quelle part du revenu disponible peut \u00eatre consacr\u00e9e au logement. Les cat\u00e9gories de revenus, les int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires et d’autres co\u00fbts tels que les courses mensuelles, les co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques et les primes d’assurance maladie sont pris en compte. Ce \u00ab pourcentage de logement \u00bb (en moyenne environ 23 pour cent du revenu disponible) est fix\u00e9 par la loi par le minist\u00e8re des Finances et constitue une limite sup\u00e9rieure stricte pour les emprunteurs hypoth\u00e9caires. Une banque ne peut jamais accorder un pr\u00eat hypoth\u00e9caire sup\u00e9rieur \u00e0 ce qu’une personne peut payer mensuellement sur la base des normes hypoth\u00e9caires – moins est autoris\u00e9.<\/p>\n

Il y a ensuite des mesures pour \u00e9viter le surfinancement. Par exemple, il a \u00e9t\u00e9 convenu que les gens ne peuvent jamais financer plus de 100 pour cent de la valeur de leur maison au moyen d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire (ce qu\u2019on appelle le ratio pr\u00eat-valeur). Cela freine les surench\u00e8res, car tout ce qui d\u00e9passe la valeur \u00e9tablie de la maison ne peut pas \u00eatre financ\u00e9 par l’hypoth\u00e8que. L\u2019ampleur de cette n\u00e9cessit\u00e9 ressort clairement du fait que plus des deux tiers des maisons vendues au cours des trois derniers mois l\u2019ont \u00e9t\u00e9 au-dessus du prix demand\u00e9. <\/p>\n

Moins vuln\u00e9rable<\/h2>\n

Malgr\u00e9 ces r\u00e8gles, il a \u00e9t\u00e9 pratiquement impossible pour les d\u00e9butants ayant un revenu moyen de trouver un logement abordable pendant plusieurs ann\u00e9es. Pour les accueillir, le gouvernement a introduit toutes sortes d\u2019avantages financiers afin qu\u2019ils puissent quand m\u00eame acheter une maison. Subventions de d\u00e9marrage, droits de mutation r\u00e9duits, options plus larges pour recevoir un don. Bien intentionn\u00e9, mais compl\u00e8tement faux, dit le professeur Boot. \u00abCela n\u2019a fait qu\u2019augmenter encore les prix de l\u2019immobilier. Il n\u2019existe aucun autre sujet dans lequel la pression exerc\u00e9e sur les hommes politiques pour qu\u2019ils prennent des mesures \u00e0 court terme s\u2019oppose autant aux mesures n\u00e9cessaires \u00e0 moyen terme.\u00bb Le r\u00e9sultat est que le gouvernement a stimul\u00e9 un march\u00e9 immobilier avec des mises en chantier d\u00e9j\u00e0 \u00e0 son apog\u00e9e. “Et ce sont pr\u00e9cis\u00e9ment ces nouveaux venus qui sont devenus vuln\u00e9rables \u00e0 la chute des prix de l’immobilier”, explique Boot.<\/p>\n

Dans un monde id\u00e9al, le gouvernement devrait annuler ces mesures accommodantes, afin que le pouvoir financier des acheteurs diminue au lieu de cro\u00eetre, estime Boot. \u00ab Ils pourront alors proposer moins, ce qui signifie que les vendeurs devront baisser leurs prix. Cela a un impact sur les prix des maisons de transition et, en fin de compte, sur l\u2019ensemble du march\u00e9 du logement. C\u2019est la voie rationnelle et souhaitable du progressiveisme pour permettre au march\u00e9 de se calmer et d\u2019\u00e9viter le probl\u00e8me du sous-financement. <\/p>\n

Le superviseur De Nederlandsche Bank formule \u00e9galement depuis un certain temps des recommandations dans ce sens. Inverser les b\u00e9n\u00e9fices pour les d\u00e9butants figure \u00e9galement en bonne place sur la liste des mesures souhait\u00e9es par DNB. La banque centrale pr\u00e9conise \u00e9galement d\u2019augmenter l\u2019offre de logements en construisant rapidement davantage de logements. Cela signifie qu\u2019il y a plus d\u2019offre et que le prix peut baisser. Les avantages fiscaux pour les propri\u00e9taires doivent \u00e9galement \u00eatre encore r\u00e9duits (par exemple en limitant davantage la d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires). Et les normes de pr\u00eat elles-m\u00eames doivent \u00e9galement \u00eatre renforc\u00e9es, passant de 100 % actuellement de la valeur de la maison \u00e0 un maximum de 90 %. Cela rend les propri\u00e9taires moins vuln\u00e9rables \u00e0 la baisse des prix de l\u2019immobilier. <\/p>\n

La surchauffe actuelle du march\u00e9 n’est pas non plus une bonne nouvelle pour les vendeurs, estime Hans Andr\u00e9 de la Porte de l’association Eigen Huis. \u00abIls peuvent disposer d\u2019une valeur nette importante qu\u2019ils peuvent encaisser lors de la vente de leur maison, mais les gens auront besoin de cette valeur nette s\u2019ils veulent acheter \u00e0 nouveau quelque chose.\u00bb <\/p>\n

Selon le pr\u00e9sident de VEH, les moyens pour intervenir dans les logements existants sont limit\u00e9s. Andr\u00e9 de la Porte n’est pas favorable \u00e0 une manipulation de l’espace de financement. \u00ab Si les acheteurs ne sont autoris\u00e9s \u00e0 emprunter que 90 % de la valeur, ils pourront offrir moins. Et cela met en difficult\u00e9 les vendeurs qui ont achet\u00e9 leur maison au plus haut du march\u00e9 et qui l\u2019ont enti\u00e8rement financ\u00e9e.<\/p>\n

Grosse bouch\u00e9e<\/h2>\n

Selon Andr\u00e9 de la Porte, ce n’est pas le niveau des prix de l’immobilier qui importe le plus, mais les co\u00fbts mensuels. On ach\u00e8te une maison pour y vivre, pas pour la vendre, dit-il. \u00ab Donc, tant que vous y restez, peu de choses peuvent mal tourner. Jusqu’\u00e0 ce que vous ne puissiez plus payer vos frais mensuels. Et heureusement, il existe des r\u00e8gles strictes \u00e0 cet \u00e9gard”, dit-il en faisant r\u00e9f\u00e9rence aux normes Nibud. <\/p>\n

Si un gouvernement voulait freiner la hausse des prix sur le march\u00e9 immobilier, il serait pr\u00e9f\u00e9rable d’intervenir sur le march\u00e9 des logements neufs, selon Andr\u00e9 de la Porte. \u00ab Les communes r\u00e9alisent encore souvent des b\u00e9n\u00e9fices importants sur la vente de terrains \u00e0 b\u00e2tir. Vous pouvez tourner ce bouton. Si les prix des terrains baissent, des logements moins chers pourront \u00e9galement \u00eatre construits.\u00bb <\/p>\n

Malgr\u00e9 toutes les intentions politiques, la pratique montre que le march\u00e9 du logement perdure souvent jusqu’\u00e0 ce qu’il ne soit vraiment plus possible. Et par cons\u00e9quent, craint Boot, une r\u00e9p\u00e9tition de la crise du logement de 2010-2012 est un sc\u00e9nario plus r\u00e9aliste. \u00ab Ce n\u2019est souvent pas le march\u00e9 immobilier lui-m\u00eame qui provoque une crise, mais bien un d\u00e9riv\u00e9 de celle-ci. Lors de la crise pr\u00e9c\u00e9dente, ce sont les cons\u00e9quences de la crise financi\u00e8re et de la crise de l\u2019euro qui se sont traduites par d\u2019importantes r\u00e9ductions et une forte baisse de la confiance des consommateurs. Cela a affect\u00e9 le march\u00e9 immobilier et les prix ont chut\u00e9 tr\u00e8s rapidement.\u00bb<\/p>\n

Boot voit d\u00e9sormais \u00e9galement les risques qui pourraient provoquer une telle crise du logement. \u00abSi des incertitudes subsistent quant aux r\u00e9formes des retraites qui doivent maintenant \u00eatre mises en \u0153uvre, et que cela co\u00efncide avec une correction significative des march\u00e9s boursiers, que beaucoup attendaient depuis longtemps, cela pourrait provoquer une nouvelle crise de confiance. Et tout comme en 2010, cela se traduira par une forte baisse des prix de l\u2019immobilier.\u00bb Cela ne signifie pas n\u00e9cessairement que les gens ne peuvent plus payer leur hypoth\u00e8que, dit-il. Ce ne sera probablement pas trop grave, surtout si le ch\u00f4mage reste faible, mais cela p\u00e8sera consid\u00e9rablement sur les prix de vente. <\/p>\n

Et cela ne restera pas sans cons\u00e9quences. Une analyse r\u00e9cente de la Nederlandsche Bank montre que si le prix d’un logement chute de 20 pour cent (comparable \u00e0 la baisse des ann\u00e9es 2010-2012), une maison sur huit sera \u00ab sous l’eau \u00bb, et sa valeur sera inf\u00e9rieure \u00e0 celle des ann\u00e9es 2010-2012. celui de l’hypoth\u00e8que. C\u2019est beaucoup moins que lors de la pr\u00e9c\u00e9dente crise du logement, o\u00f9 30 pour cent \u00e9taient sous l\u2019eau. Toutefois, cela concerne encore 300 000 foyers. Et ce sont principalement les d\u00e9butants vuln\u00e9rables sur le march\u00e9 immobilier. <\/p>\n


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