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Adam Neumann et ses clients de SoftBank pensaient créer une entreprise technologique. WeWork ressemblait en fin de compte à une banque, confrontée à un déséquilibre existentielle entre l’actif et le passif. Lundi, les actions de la start-up américaine de bureaux flexibles ont été suspendues en prévision d’un dépôt de bilan (chapitre 11).
La valorisation privée de WeWork a culminé à 47 milliards de dollars. Ses capitaux propres ne valent que 40 millions de dollars. 3 milliards de dollars de dette obligataire se négocient peut-être à la moitié de ce montant.
L’entreprise a été submergée par les obligations de location. Elle a réservé de l’espace dans des immeubles des grandes villes pendant des années tout en concluant des accords flexibles avec ses clients leur permettant d’entrer et de sortir des bureaux.
Le processus de faillite devrait permettre à WeWork de se débarrasser d’une partie de ses 13 milliards de dollars de baux à long terme dont il ne veut pas ou, plus important encore, d’imposer de meilleures conditions à ses propriétaires. La portée excessive de Neumann et de SoftBank au cours des années 2010 a défini une ère de pensée magique inspirée par l’argent bon marché. Un WeWork plus mince et plus humble peut désormais émerger.
Selon les documents déposés, le bail typique de WeWork avec les propriétaires commençait pour une durée de 15 ans. Dans le même temps, elle a déclaré que ses clients avaient des « contrats d’adhésion » en moyenne d’environ un an et demi. Environ 75 % des revenus de WeWork – qui devraient atteindre un peu moins de 4 milliards de dollars cette année – sont désormais consacrés au paiement des loyers. Des frais d’intérêt élevés et même des frais généraux réduits ont laissé l’entreprise avec presque aucune capacité à être rentable.
La question délicate est désormais de savoir quel niveau de loyer WeWork peut convenir avec les propriétaires. Leurs propres structures financières sont sous pression. Le passage massif au travail à domicile est mauvais pour les deux parties.
Les taux d’occupation de WeWork cette année ont oscillé juste au-dessus de 70 pour cent. Les cours des actions de deux grands propriétaires de bureaux, Vornado et SL Green, sont en baisse d’environ 60 % par rapport à leurs niveaux d’avant la pandémie. La paire serait encore plus en baisse s’il n’y avait pas de locataires coincés dans des baux à long terme.
Il se pourrait que le taux d’occupation des bureaux et le trafic dans le quartier central des affaires commencent à reprendre. WeWork pourrait alors capitaliser sur sa capacité à augmenter les prix de ses adhésions tandis que ses baux restent fixés à des niveaux modestes.
Il existe peut-être même des moyens de couvrir ou d’exploiter cette tension entre les revenus et les coûts. Certains banquiers font preuve de ce genre de compétences opérationnelles – dont Neumann et SoftBank semblent malheureusement dépourvues.
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