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L’un des plus grands promoteurs immobiliers de New York lance un fonds d’un milliard de dollars pour investir dans les immeubles de bureaux en difficulté de la ville, annonçant potentiellement une nouvelle phase dans la crise de l’immobilier commercial.
Scott Rechler, directeur général de RXR Realty, l’un des plus grands propriétaires de bureaux de New York, s’associe à Ares Management, un gestionnaire d’investissements alternatifs qui possède 49 milliards de dollars d’actifs immobiliers.
Les partenaires sont convaincus que la paralysie prolongée d’un marché des bureaux gelé par l’incertitude sur les taux d’intérêt et la menace du travail à distance est désormais en train de se briser, de nombreux acteurs étant prêts à accepter des pertes pour se décharger ou restructurer leurs actifs.
«Nous savons clairement où en sont les tarifs, nous avons une clarté sur l’avenir des bureaux et quels bâtiments seront compétitifs, et nous capitulons, je pense, face à la reconnaissance du fait que les valeurs ne rebondissent pas comme elles l’étaient. l’a fait en 2008 », a déclaré Rechler. « Il y a une réinitialisation et c’est plus permanent. »
L’activité de location de bureaux aux États-Unis s’est redressée au quatrième trimestre 2023, avec l’annonce de plusieurs transactions importantes, contribuant également aux attentes selon lesquelles l’activité reprenait sur le marché après une pause prolongée.
RXR et Ares prévoient de cibler une partie des immeubles de bureaux autour de la ville qu’ils estiment toujours attrayants, mais qui pourraient nécessiter de nouveaux capitaux pour rester compétitifs ou une restructuration de leurs dettes pour refléter les nouvelles réalités de taux d’intérêt plus élevés et plus lents – ou non. -existant — croissance des loyers.
Dans ce que beaucoup appellent désormais un marché trifurqué, ces immeubles se classent au-dessous des tours les plus récentes et les plus modernes, qui atteignent encore des loyers record, mais au-dessus d’une liste croissante de bureaux plus anciens qui deviennent rapidement obsolètes.
« Là où nous voyons la meilleure opportunité, c’est d’acheter le quartile supérieur de cette partie moyenne de classe A du marché », a déclaré Rechler, arguant que bon nombre de ces propriétés avaient été boudées par les prêteurs et les investisseurs désespérés de quitter complètement le secteur. . « Si vous êtes presque capable d’être un sélectionneur de titres, vous pouvez acheter de la valeur réelle à ces prix. »
Craig Snyder, un partenaire d’Ares, a déclaré que « la fuite massive et aveugle des capitaux institutionnels du secteur des bureaux a entraîné la chute de nombreuses propriétés de haute qualité à des niveaux historiquement bas » et que le partenariat « espérait identifier des gagnants à long terme ». ».
D’autres promoteurs ont également élaboré des plans pour acheter des immeubles de bureaux en difficulté et les dettes associées, mais ont, jusqu’à présent, été frustrés par le manque de vendeurs volontaires.
Identifier de bons bâtiments est un art qui n’a pas encore fait ses preuves. Un élément essentiel est leur proximité des transports en commun. Les partenaires mesurent également les données de téléphonie mobile, l’activité de vente au détail et d’autres indicateurs pour tenter de distinguer les bons des mauvais côtés.
Rechler est le descendant d’une famille immobilière de Long Island. Il a fait preuve de clairvoyance lors de la crise financière de 2008, en vendant son entreprise en 2007, puis en revenant sur le marché en 2009 pour acheter environ 4,5 milliards de dollars de bureaux au cours des deux années suivantes. Ces tours ont rebondi rapidement une fois la crise passée, puis ont pris de la valeur.
Cette fois-ci, c’est différent, estime-t-il : il ne s’agit pas d’un blocage du système financier au sens large ou d’un manque de liquidités. Ce sont plutôt les bureaux eux-mêmes qui posent problème, car le travail à distance a réduit la demande d’espace. La forte hausse des taux d’intérêt amorcée en 2022 a aggravé le défi pour leurs propriétaires, qui ont dû refinancer les prêts qu’ils avaient contractés à des taux historiquement bas.
Quelque 117 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux liés à des bureaux aux États-Unis arriveront à échéance cette année, selon les données de la Mortgage Bankers Association, qui font partie d’un mur d’échéances imminentes qui contribue aux attentes de ventes en difficulté. Une mesure plus large de Trepp prévoit que 2,2 milliards de dollars de dette immobilière commerciale arriveront à échéance au cours des trois prochaines années.
Les banques ont souhaité se débarrasser de leur exposition à l’immobilier commercial, en partie sous la pression des régulateurs après la faillite de plusieurs prêteurs régionaux l’année dernière. De nombreux investisseurs ont également hésité.
En conséquence, les propriétaires de bureaux se retrouvent avec peu d’options pour refinancer les prêts arrivant à échéance ou trouver de nouveaux capitaux pour payer les améliorations nécessaires à la location de leurs propriétés. Certains – dont RXR – ont réagi en rendant simplement les clés aux prêteurs des immeubles dont les dettes pourraient désormais dépasser leur valeur.
Ares a montré sa volonté d’intervenir là où les prêteurs se sont retirés. L’année dernière, elle a acheté un portefeuille de prêts de 3,5 milliards de dollars à PacWest Bancorp, qui cherchait alors désespérément des liquidités.
En collaboration avec RXR, elle a doté le nouveau fonds de 500 millions de dollars. Les partenaires espèrent récolter au moins 500 millions de dollars supplémentaires.
« Nous apportons une expertise financière et opérationnelle ainsi qu’une compréhension de ce qui se passe sur le marché du crédit-bail pour savoir où vont les locataires », a déclaré Rechler, soulignant qu’ils étaient déjà en négociations pour acheter 1 milliard de dollars de prêts de bureaux auprès de différentes banques à des rabais variables.
Ces transactions se déroulaient en coulisses. « Personne ne veut vraiment révéler qu’il a des prêts qui le préoccupent ou des bâtiments qu’il ne peut pas financer. [improvements] car alors les locataires ne viennent plus voir les immeubles», a déclaré Rechler. « Donc c’est très calme. »