Le marché immobilier américain commence à montrer des signes de tension alors qu’une forte hausse des taux hypothécaires et des prix élevés des maisons poussent les acheteurs potentiels à l’écart et certains investisseurs cherchent ailleurs des rendements plus élevés.
Les taux d’intérêt moyens pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans aux États-Unis sont passés à 4,42 % dans la dernière enquête hebdomadaire de Freddie Mac après avoir atteint un creux record de 2,65 % en janvier 2021.
De tels mouvements brusques sur le marché sont rares. La dernière fois que les taux ont rebondi rapidement, c’était il y a près de deux décennies, a déclaré Rick Palacios, directeur de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.
Les personnes qui cherchent à acheter une maison cette année “vont faire face au plus grand choc de paiement que nous ayons vu au cours des 40 dernières années”, a-t-il déclaré. “Si vous pensez que cela ne va pas au moins inquiéter les acheteurs, c’est totalement naïf.”
Le faible taux de chômage et la croissance des salaires n’ont pas suffi à compenser l’impact de la hausse des prix et des taux d’intérêt sur les budgets des acheteurs de maisons, a déclaré Edward Seiler, vice-président associé de la Mortgage Bankers Association.
Le paiement mensuel moyen sur les nouvelles hypothèques a bondi de 25% en février par rapport à l’année dernière et représentait une part plus importante du revenu d’une personne type, selon un nouveau rapport du MBA.
Des paiements plus élevés “affectent rapidement la capacité des acheteurs à suivre le marché”, a déclaré Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac.
Les taux d’intérêt bas et l’offre restreinte sur le marché immobilier américain ont entraîné une croissance record des prix des maisons pendant la pandémie. L’indice national des prix des maisons S&P CoreLogic Case-Shiller a augmenté 19,2 % année après année en janvier.
Un niveau record de participation des investisseurs dans le marché du logement résidentiel a également contribué à la hausse des prix. Les investisseurs ont représenté un tiers des transactions en janvier, contre une moyenne de 27%, marquant un record absolu, selon John Burns Real Estate Consulting.
Le cabinet de conseil a conseillé à ses clients de se préparer à un ralentissement brutal de l’appréciation du logement. « Les investisseurs accélèrent les tendances à la hausse. Mais ils font exactement la même chose à la baisse », a déclaré Palacios.
Les achats frénétiques de maisons pendant la pandémie ont fait baisser le temps moyen nécessaire pour vendre une maison à un niveau record de deux mois, par rapport à la moyenne historique américaine de six mois, a déclaré Carlos Garriga, directeur de la recherche à la Federal Reserve Bank of St Louis.
Cependant, les investisseurs qui dirigent le marché aujourd’hui sont plus susceptibles de rechercher des flux de trésorerie à long terme associés aux propriétés locatives, contrairement aux flippers immobiliers qui ont connu un boom au début des années 2000, a déclaré Garriga.
Ces investisseurs sont plus susceptibles de commencer à déployer des capitaux ailleurs lorsque la Fed commence à augmenter les taux d’intérêt.
“[Higher interest rates are] va offrir différentes opportunités d’investir dans d’autres domaines et cela devrait vraiment mettre un peu de répit sur le marché du logement », a déclaré Garriga. “Les investisseurs pourraient commencer à chercher ailleurs, car les prix sont actuellement à un niveau record à tous égards.”
À mesure que les investisseurs reculent, il y a moins de propriétaires potentiels qui peuvent se permettre d’intervenir et de maintenir l’élan du marché.
Laurie Goodman, membre de l’Urban Institute, a déclaré: “L’augmentation des prix des maisons, combinée à des taux hypothécaires plus élevés, a rendu l’accession à la propriété moins abordable qu’à tout moment depuis la crise financière.”