Qu’est-ce que l’amiante et à quoi servait-il ?
L’amiante est un minéral fibreux présent dans la nature et dont l’utilisation a été très populaire de la Seconde Guerre mondiale jusqu’aux années 1980, y compris dans la construction. Ensuite, ils n’ont vu que les nombreux avantages : bon marché, facile à traiter et excellent en termes de résistance, d’isolation, de résistance à l’usure et de résistance à la chaleur et à l’humidité. Jusqu’en 2001, il était utilisé dans les revêtements de toits et de murs, comme matériau isolant autour des tuyaux et des appareils électriques, dans les revêtements de sol et à proximité des chaudières de chauffage et des cheminées. Filip Dewaele : « En Flandre, on estime à 2,3 millions de tonnes l’amiante dans quelque 2,7 millions de bâtiments. La probabilité de trouver de l’amiante dans un bâtiment ancien est de 7 à 9 sur 10. »
On connaît désormais les risques pour la santé : les fibres d’amiante sont très dangereuses si elles sont inhalées et provoquent entre autres des cancers. Son utilisation est interdite depuis plus de 20 ans.
Qu’est-ce que le test amiante
Un certificat d’inventaire d’amiante – ou simplement un test d’amiante en abrégé – est un rapport qui décrit quels matériaux ou composants de construction contiennent de l’amiante, quel est l’état de l’amiante et quel risque peut exister lors de l’utilisation normale du bâtiment. Il fournit également des conseils sur la façon de le gérer ou de le supprimer en toute sécurité. Sur cette base, l’Agence publique flamande des déchets (OVAM) délivre un document unique, comme pour le certificat de sol.
La durée de validité standard du test amiante est de 10 ans. Toutefois, celle-ci passe à 5 ans dès qu’il existe au moins un matériau contenant de l’amiante présentant un risque matériel élevé. La validité du certificat expire automatiquement dès que la période de validité expire.
Quand le certificat est-il requis?
A partir du 23 novembre, toute maison d’avant 2001 (voir date du cadastre) vendue ou donnée doit faire l’objet d’un test amiante. Dewaele: « L’obligation s’applique également aux dépendances d’au moins 20 mètres carrés et 1,5 mètre de haut – donc aussi pour les garages et les hangars. » Un tel test d’amiante est également nécessaire pour la vente, par exemple, d’un pré avec quatre écuries de 6 m² chacune. Si vous vendez un pâturage avec une écurie de 6 m², ce n’est pas le cas.
L’obligation ne s’applique pas seulement à l’immobilier résidentiel, mais également aux commerces, établissements de restauration, bureaux, bâtiments industriels, etc. Au total, quelque 2,46 millions de bâtiments en Flandre sont couverts par le régime. Pour les immeubles transmis par héritage, aucun certificat n’est requis.
D’ici 9 ans, à compter du 1er janvier 2032, tout immeuble construit avant 2001 devra faire l’objet d’un test amiante, qu’il soit vendu ou non. Un test d’amiante n’est pas obligatoire pour un bâtiment ou une partie de celui-ci construit en 2000 ou avant. Si votre bâtiment date de moins de 2001, il ne contient normalement pas d’amiante.
Qui établit le test amiante et comment se déroule le contrôle ?
Le test amiante ne peut être établi que par un amiante agréé. L’inspecteur doit visiter le site pour inspecter les sources observables d’amiante qui peuvent présenter un risque. Il évalue l’état des matières suspectes et le risque qu’elles présentent.
Lors de cette inspection, les murs ou les planchers ne sont normalement pas endommagés pour détecter l’amiante incrustée. Il est possible que l’expert en amiante inflige des dégâts mineurs afin de pouvoir prélever un échantillon de matériaux suspects pour analyse en laboratoire.
La liste des experts reconnus se trouve sur le site de l’OVAM. Les agents immobiliers s’y connaissent évidemment aussi.
Que doit faire un vendeur avec le certificat ?
Le test d’amiante doit être remis à l’acheteur (potentiel) lors de la vente et ensuite également inclus dans le compromis ou la promesse mutuelle d’achat et l’acte authentique. A défaut, l’acquéreur (potentiel) peut invoquer la nullité de la vente. « Même si vous avez une entente avec les acheteurs, une maison ne peut être vendue après le 23 novembre sans un tel certificat. Un éventuel compromis ne vaut alors rien », prévient Filip Dewaele de Dewaele Real Estate Group.
Cela menace-t-il de ralentir les ventes de maisons maintenant ?
Dewale : « Oui. Attendez-vous à une vraie surprise au début. De nombreux vendeurs dont la propriété est maintenant à vendre regardent toujours par l’arbre. Selon l’OVAM, environ 600 experts en amiante sont nécessaires pour répondre à la demande au cours des premières années. Même si plus de 1 200 candidats ont suivi une préformation, aujourd’hui une centaine seulement sont certifiées.
L’obtention d’un test amiante prend aussi rapidement deux semaines, Dewaele le sait. « Après la visite de l’inspecteur, tout échantillon doit être examiné en laboratoire. Ce n’est que lorsque ces résultats sont connus qu’il peut envoyer son rapport à l’OVAM, qui délivre le test amiante final. Et là, ils auront certainement les mains plus que pleines au début.
Combien coûte un test amiante ?
Les tarifs d’établissement d’un état des lieux amiante varient fortement selon le type de bâtiment et selon qu’il faut ou non effectuer de nombreux prélèvements. Pour les immeubles résidentiels, ces prix varient de 300 à 900 euros (hors TVA). Dewaele : « Cela se résume rapidement à un surcoût d’environ 500 à 600 euros – selon les matériaux utilisés et la surface. L’OVAM facture toujours des frais administratifs de 50 euros pour la réalisation du test amiante.
Est-ce aussi obligatoire pour les immeubles à appartements ?
Dewaele : « Oui, et cela aussi bien pour la partie privative que pour les parties communes. Cependant, l’obligation pour ces parties communes ne s’appliquera qu’à partir de 2025. »
Qu’en est-il de la location ?
En location, le test amiante n’est pas obligatoire. Attention : si vous achetez un bien à partir du 23 novembre et que vous disposez donc d’un certificat amiante, vous devez remettre une copie de ce certificat à vos locataires.
Quand enlever l’amiante Quand l’amiante est-il dangereux ?
Les matériaux contenant de l’amiante qui sont encore en bon état peuvent être parfaitement conservés. Si vous devez remplacer des matériaux en mauvais état ou si le bâtiment doit être démoli, certaines règles de sécurité devront être respectées.