Comprendre les sigles des offres de prêts hypothécaires
Lire la petite lettre d’une offre hypothécaire peut s’avérer être un véritable casse-tête. Non seulement en raison de la taille de la police utilisée pour décrire les conditions, mais surtout à cause d’une multitude de sigles financiers employés par les banques. Dans cet océan d’acronymes, on trouve des termes tels que TIN, TAE, LTV, FIPRE, FEIN, et FiAE.
Ne pas comprendre la signification de ces sigles peut désavantager le demandeur et compliquer la tâche de comparer les offres hypothécaires. Pour aider à clarifier ces termes, HelpMyCash.com a élaboré un petit lexique.
Differenciation entre TIN et TAE
Le TIN signifie taux d’intérêt nominal. C’est le prix que la banque facture pour prêter de l’argent par le biais d’une hypothèque. Plus ce taux est élevé, plus la mensualité à rembourser sera élevée. Cependant, il ne tient pas compte des autres frais pouvant être associés à l’emprunt.
En revanche, la TAE (taux annuel effectif) est un indicateur plus complet qui reflète le coût total annuel d’un prêt hypothécaire. Elle inclut le TIN, les frais de dossier, ainsi que d’autres produits connexes (assurances, comptes, etc.). C’est donc un critère plus pertinent pour la comparaison d’offres.
Par exemple, la Hipothèque Vamos Fija d’Ibercaja propose un TIN bas de 2,55% (3,49% TAE), mais requiert la domiciliation de la paie et plusieurs assurances. En comparaison, l’Hipothèque Open Fija d’Openbank a un TIN un peu plus élevé à 2,86% (3,42% TAE), mais peut être moins coûteuse à long terme.
Le LTV : Combien la banque vous prête
Le LTV signifie loan to value, qui représente le pourcentage de la valeur de la propriété que la banque finance avec un prêt hypothécaire. Par exemple, si une maison coûte 200 000 euros et que la banque accorde un prêt de 160 000 euros, le LTV est de 80%.
Il est courant que les prêts hypothécaires aient un LTV maximal de 80%, ce qui signifie que l’emprunteur doit généralement avoir suffisamment d’économies pour couvrir les 20% restants de l’achat, plus un 10% supplémentaire pour les frais liés à l’achat. Ainsi, pour l’exemple donné, le demandeur devrait avoir 60 000 euros de fonds propres.
Il existe cependant des exceptions, certaines banques acceptant de financer au-delà de 80%. Par exemple, la Hipothèque Pibank Mixta offre un LTV de jusqu’à 90%, tant que le montant total ne dépasse pas 80% de la valeur estimée de la propriété.
FIPRE et FEIN : La documentation précontractuelle
Enfin, certaines sigles désignent divers documents que le client reçoit lors de la demande de prêt. Le FIPRE est l’abréviation de fiche d’informations précontractuelles. Ce document contient les conditions générales des prêts hypothécaires d’une banque et est remis au début du processus.
La FEIN, ou Fiche Européenne d’Information Normalisée, constitue l’offre finale de la banque. Elle est fournie une fois que la banque a évalué la solvabilité du demandeur et inclut les conditions qui seront appliquées si celui-ci décide de signer. Après la réception de la FEIN, un délai de dix jours doit s’écouler avant la formalisation de l’acte notarié.
La FEIN doit également être remise avec un autre document : la fiche d’avertissements standardisés (FiAE), qui décrit les clauses les plus délicates de l’hypothèque, telles que les variations possibles du taux d’intérêt, les prêts en devises étrangères ou les conséquences d’un non-paiement.