Signa Holding est en négociations pour vendre la moitié du Chrysler Building de New York afin de réunir d’urgence des liquidités, a déclaré l’administrateur de la société immobilière européenne en faillite, tout en mettant en garde contre une liquidation prolongée et financièrement douloureuse à venir.
Les créanciers de la société autrichienne, fondée par le jeune promoteur capricieux René Benko, se sont réunis mardi à Vienne pour entendre l’administrateur Christof Stapf donner sa première évaluation de ses finances depuis le début de la procédure d’insolvabilité le mois dernier.
Stapf leur a dit que lui et d’autres conseillers externes avaient encore du mal à comprendre – ou à prendre le contrôle – du réseau tentaculaire de filiales et d’actifs de Signa Holding.
La société holding a un besoin urgent de liquidités pour financer sa propre liquidation, a souligné Stapf, mais elle dispose de relativement peu de liquidités à mettre immédiatement sur le marché.
« La vente du jet privé Cessna Citation XLS de Signa Holding est en cours. . .[and]des discussions sont également en cours concernant l’investissement dans Signa RFR US Selection AG, dont les projets immobiliers aux États-Unis incluent le Chrysler Building à New York », a-t-il déclaré dans un communiqué.
Signa Holding doit un peu plus de 5 milliards d’euros à ses créanciers. Jusqu’à présent, 1,1 milliard d’euros de demandes ont été déposées avant la date limite de la mi-janvier.
Les analystes de JPMorgan estiment que le groupe Signa au sens large, dont Signa Holding est au centre, doit 13 milliards d’euros.
Ce chiffre repose toutefois sur des données limitées accessibles au public, et les conseillers en restructuration travaillant avec Signa affirment que le chiffre réel pourrait être beaucoup plus élevé.
« Le problème est que nous ne savons pas vraiment du tout l’ampleur de l’emprunt. Et même si nous sommes relativement tôt dans ce processus, ce n’est pas normal. Rien de tout cela n’est très normal », a déclaré un avocat travaillant avec l’un des créanciers de Signa.
Le Chrysler Building art déco, achevé en 1930, fut brièvement la plus haute tour de New York avant d’être dépassé par l’Empire State Building.
La propriété est détenue à moitié par Aby Rosen, le promoteur dont le groupe RFR est également l’associé gérant. RFR et Signa ont payé 151 millions de dollars pour la propriété en 2019, une fraction des 800 millions de dollars dépensés par l’Abu Dhabi Investment Council en 2008.
S’adressant au Financial Times cette année-là, Rosen a qualifié le Chrysler Building d’« icône américaine », déclarant : « Il a perdu un peu de sa pertinence. Mais il n’a perdu ni sa beauté ni son importance.
Malgré tout son cachet, le bâtiment a longtemps été entravé par un bail foncier qui oblige les propriétaires à payer des loyers annuels croissants au collège privé Cooper Union. Ces loyers sont passés de 7,5 millions de dollars en 2018 à 32,5 millions de dollars en 2019 et devraient atteindre 41 millions de dollars en 2028.
Rosen est engagé dans des négociations avec le conseil d’administration de Cooper Union pour restructurer le bail foncier. Le rendre moins onéreux lui permettrait, en théorie, d’investir dans l’amélioration de l’offre commerciale de la propriété et d’apporter d’autres changements.
Entre-temps, le Chrysler Building a relativement bien performé, même si d’autres immeubles de bureaux plus anciens de Manhattan perdent des locataires et voient leurs loyers chuter à l’ère du travail à distance. Les 1,2 million de pieds carrés du bâtiment étaient loués à plus de 90 pour cent, selon des données récentes de CoStar.
Ruth Colp-Haber de Wharton Property Advisors, dont le groupe conseille les entreprises en matière de location, a déclaré que le bâtiment manquait des équipements les plus modernes mais attirait toujours les petits locataires, en particulier, qui appréciaient son charme et sa proximité avec la gare Grand Central. « Le Chrysler Building ne mènera nulle part », a-t-elle déclaré.
La tâche de Stapf est grandement compliquée par la manière dont le fondateur de Signa, Benko, 46 ans, a créé son empire immobilier.
Bien qu’il ait exercé un contrôle presque total et qu’il en ait été le principal actionnaire, il n’a occupé aucun rôle de direction formel depuis 2013 et a veillé à ce que les comptes de ses dizaines de filiales et de leurs sous-entités ne soient jamais consolidés.
« La société holding détient à elle seule 53 investissements directs dans des entreprises et des investissements indirects dans plusieurs centaines d’autres entreprises », a déclaré Stapf.
Il a demandé que les créanciers et les actionnaires de l’ensemble du groupe s’unissent au sein d’un seul « comité directeur à l’échelle du groupe », seul moyen viable de dérouler équitablement ses opérations.
« L’organigramme préliminaire du groupe au 30 septembre compte au total 46 pages au format A3 », a-t-il ajouté, soulignant que pratiquement personne au sein de l’entreprise ne semblait savoir comment elle était gérée.
Sur les 42 employés de Signa Holding, 34 travaillaient dans des fonctions d’accueil, dont un chasseur et le personnel du jet privé de Benko.
Stapf les a licenciés début décembre.
« Il y a un manque de capacité de gestion dotée de connaissances globales. . . la société holding n’a récemment rempli que partiellement sa fonction de contrôle», a déclaré Stapf aux créanciers.
Confrontés à un endettement écrasant et troublés par le sang-froid apparent de Benko face aux problèmes croissants, les actionnaires minoritaires de Signa – parmi lesquels certaines des familles les plus riches d’Europe – se sont rebellés contre l’homme d’affaires peu avant que l’entreprise ne soit placée sous administration.
Ils contrôlent toujours deux de ses filiales les plus importantes, Signa Prime et Signa Development, qui possèdent de nombreux actifs précieux du groupe – un portefeuille de propriétés de luxe à travers l’Europe, y compris plusieurs de ses grands magasins les plus chics.
Le conseil de surveillance des deux sociétés a licencié leur directeur général commun, Timo Herzberg – un allié de Benko – au début du mois, pour ce qu’ils ont qualifié de « violations flagrantes » de ses obligations fiduciaires.
Beaucoup de ceux qui doivent de l’argent à Signa scrutent désormais attentivement la façon dont Benko dirigeait les entreprises, soulevant des questions sur les dépenses excessives facturées à des entités obscures et les prêts intra-entreprise complexes qui ont déplacé des milliards d’euros autour du groupe dans les mois précédant son effondrement.
Benko, qui a été reconnu coupable de corruption en 2013, est actuellement un suspect très médiatisé dans une enquête sur la corruption et l’abus de pouvoir en Autriche.