En deux décennies, René Benko a développé son empire immobilier Signa, depuis des débuts modestes en rénovant des appartements dans sa ville natale d’Innsbruck jusqu’à devenir l’un des promoteurs immobiliers les plus prospères d’Europe.
Alimentée par une dette bon marché et utilisant un réseau de plus en plus baroque de sociétés holding, de filiales et de trusts, Signa a acquis certaines des adresses les plus prestigieuses du continent, faisant de Benko un milliardaire. Seuls le pape et la monarchie britannique possédaient de meilleurs bâtiments que lui, aimait-il plaisanter.
Sa complexité a cependant été un élément clé de la crise à laquelle Signa est aujourd’hui confrontée. Au cours de l’année écoulée, les investisseurs ont hésité à donner plus d’argent au groupe, préoccupés par l’ingénierie financière élaborée utilisée par Benko. Sans nouveaux fonds, l’insolvabilité devenait inévitable.
Le Financial Times a simplifié la structure du groupe Signa, composée de plus de 1 000 sociétés, pour illustrer les défis auxquels sont désormais confrontés les prêteurs et les investisseurs. Signa n’a pas répondu aux demandes de commentaires.
Signa Holding
Mercredi, Signa Holding, la société centrale du réseau Signa, a déposé son bilan auprès des tribunaux autrichiens.
En vertu des règles d’« auto-administration » en Autriche, sa direction – aidée par le spécialiste allemand du redressement Arndt Geiwitz – dispose de 90 jours pour mettre en place une restructuration viable et la soumettre à l’approbation des créanciers. En cas d’échec, un administrateur indépendant prendra le relais.
Benko est toujours l’actionnaire majoritaire de Signa Holding. Mais il y a des investisseurs extérieurs et des milliards d’euros de dettes. Équilibrer les intérêts de toutes les personnes impliquées sera une tâche diabolique.
Les conseillers, les investisseurs et les prêteurs qui ont parlé au Financial Times ont tous dit la même chose : personne ne semble savoir exactement qui a droit à quoi. Mais ces derniers mois, a déclaré un initié, l’argent affluait de toutes les branches de l’empire Signa vers Signa Holding.
Signa Sports et Signa Real Estate Management Allemagne
Les secousses financières ont commencé par les extrémités.
La plateforme de commerce électronique sportif Signa Sports United a été cotée à la Bourse de New York en 2021 avec une valorisation de 3 milliards de dollars. Cependant, après des mois de détérioration de ses finances, l’entreprise s’est déclarée en faillite le 23 octobre, quelques jours après que Signa Holding a retiré un engagement en capital de 150 millions de dollars.
La direction de la société – que Signa a lancée avec le soutien de la SoftBank japonaise, du Fonds d’investissement public saoudien et de Mubadala d’Abou Dhabi – a annoncé qu’elle intenterait une action en justice.
Vendredi dernier, la société chargée de superviser l’administration quotidienne des projets immobiliers allemands de Signa, Signa Real Estate Management Germany, s’est également déclarée insolvable. Les liquidités de la société mère autrichienne ont tout simplement cessé de couler.
Signa Prime et Signa Développement
Tous les regards sont désormais tournés vers deux sociétés du réseau Signa : Signa Prime et Signa Development. Le couple possède les actifs les plus précieux du portefeuille Signa.
La mission de Signa Development est d’acheter des terrains et de construire de nouveaux immeubles de bureaux ou de nouveaux locaux qu’elle pourra vendre rapidement. Ses projets incluent les sites de bureaux BEAM et Glance à Berlin et la tour Twentytwo à Vienne.
Le rôle principal de Signa Prime, en revanche, est de détenir et de développer des propriétés de premier ordre sur le long terme, en gagnant de l’argent grâce à leurs revenus locatifs et à la hausse des valorisations. Ses atouts sont ceux dont Benko est le plus fier : le bâtiment KaDeWe à Berlin et le « Golden Quarter » à Vienne, par exemple. Elle possède également plusieurs projets de construction, dont l’Elbtower à Hambourg.
Les deux sociétés sont toujours en activité et partagent les mêmes conseils d’administration et de surveillance.
Parmi les membres des conseils de surveillance figurent Robert Peugeot, de la dynastie automobile éponyme ; Alfred Gusenbauer, ancien chancelier autrichien ; et Karl Sevelda, ancien président de Raiffeisen Bank International, l’un des plus grands prêteurs de Signa. Vendredi, les deux conseils de surveillance ont annoncé qu’ils nommaient des experts en restructuration pour prendre le contrôle des entreprises, préfigurant peut-être une procédure d’insolvabilité.
Les propriétés
Au total, Signa affirme disposer d’un portefeuille d’immeubles d’une valeur de plus de 27 milliards d’euros et d’un pipeline de développements d’une valeur de 25 milliards d’euros, selon les présentations qu’elle a faites aux investisseurs.
Le modèle de Benko – établi avec sa première grande acquisition, le grand magasin Kaufhaus Tyrol à Innsbruck – consiste à acheter des lieux mal aimés du centre-ville, à les démolir ou à les rénover, et à les transformer en temples du luxe, en faisant venir de grandes marques et en les lançant. augmenter les évaluations des propriétés dans le processus.
Ces valorisations ont continué à augmenter sur un marché de consommation alimenté par l’argent bon marché des banques centrales. La dette nécessaire pour financer de tels projets était également bon marché. Cela signifiait que Signa pouvait se développer rapidement. En 2019, la société a enregistré son plus gros bénéfice jamais enregistré, Signa Holding réalisant plus d’un milliard d’euros.
Jusqu’à l’année dernière, Signa signait encore des engagements pour des milliards d’euros de nouveaux développements.
Les travaux sur le plus grand d’entre eux – l’Elbtower, qui devrait devenir le troisième plus haut gratte-ciel d’Allemagne – ont été interrompus en octobre lorsque Signa a cessé de payer les salaires des travailleurs.
Les valorisations haussières de Signa dépendaient des revenus locatifs que ses propriétés pouvaient générer. L’immeuble KaDeWe à Berlin, par exemple, s’est apprécié de plus de 100 millions d’euros par an dans les comptes de Signa au cours des cinq dernières années.
Cela a soulevé des questions pour certains acteurs du secteur, car bon nombre des locataires les plus importants de Signa – ceux qui ont payé les loyers justifiant la hausse des valorisations – étaient des sociétés d’exploitation également contrôlées par Signa.
Groupe KaDeWe
Le groupe KaDeWe, que Signa possède aux côtés du groupe thaïlandais Central, est la société d’exploitation de vente au détail derrière l’équivalent berlinois d’Harrods et une flotte d’autres grands magasins de luxe en Allemagne et en Suisse. Elle loue les bâtiments pour tout cela – souvent synonymes dans l’esprit des consommateurs des marques elles-mêmes – à Signa Prime.
KaDeWe est une entreprise rentable et Central Group a souligné à plusieurs reprises qu’il disposait des ressources nécessaires pour se mettre à l’abri de tout problème pouvant découler des difficultés de son coactionnaire.
Grands magasins Signa
Signa possède une autre flotte de vente au détail, bien que moins appréciée par Benko.
Galeria Karstadt Kaufhof est la plus grande chaîne de grands magasins d’Allemagne et la troisième d’Europe. Il s’agit d’un détaillant de milieu de gamme qui connaît des difficultés financières alors que les consommateurs se dégradent dans les rues commerçantes.
Signa en a pris la pleine propriété il y a quatre ans et a commencé à vendre les actifs qu’elle contenait : une petite partie des sites Galeria les plus précieux, situés dans les centres-villes, ont été vendus à Signa Prime. Le reste a été vendu à des investisseurs tiers pour lever des fonds.
GKK a survécu à deux restructurations, en 2020 et 2022, avec des milliers de suppressions d’emplois et des dizaines de fermetures de magasins. Il s’attendait à recevoir 200 millions d’euros de Signa dans le cadre d’un plan de redressement, la première tranche étant attendue en février. L’entreprise emploie 18 000 personnes.
Jusqu’au début de cette année, les grands magasins Signa possédaient également la chaîne de meubles autrichienne Kika/Leiner. En juin, Signa l’a vendu pour 400 millions d’euros. L’entreprise a fait faillite moins d’une semaine plus tard.
Signa États-Unis, Signa Hotels et Signa Media
Signa possède également de nombreux intérêts au-delà du secteur de la vente au détail. Sa coentreprise américaine avec le promoteur immobilier RFR a acheté le bâtiment Chrysler en 2019. À l’époque, cette décision était considérée comme l’un des paris les plus audacieux de Benko et le signe que Signa voyait un avenir dans le monde acharné de la spéculation immobilière new-yorkaise. .
Sa branche hôtelière possède quant à elle plusieurs destinations de luxe en Europe, dont l’hôtel Bauer Palazzo à Venise, que Signa est en train de développer, et le Chalet N à Lech, l’une des stations de ski les plus exclusives des Alpes.
En Autriche, pays natal de Benko, Signa détient également des participations minoritaires dans le plus grand journal du pays, le tabloïd Kronen Zeitung, et dans le journal Kurier.
Les investisseurs
À presque tous les niveaux du réseau Signa se trouvent des co-investisseurs minoritaires et un nombre ahurissant de prêteurs.
Parmi eux se trouvent certains des family offices les plus riches d’Europe, comme les Rausings et les Peugeot.
D’éminents entrepreneurs et capitaines d’industrie ont également investi, notamment Ernst Tanner, directeur général du chocolatier Lindt & Sprüngli ; Torsten Toeller, le magnat de la nourriture pour animaux de compagnie ; Hans Peter Haselsteiner, l’industriel autrichien ; et les héritiers de la légende de la Formule 1 Niki Lauda.
Tous se précipitent désormais pour comprendre exactement ce que valent leurs investissements.
La nature opaque de la structure du groupe, ainsi que les lettres d’accompagnement, les accords de participation aux bénéfices, les billets à ordre et les prêts interentreprises importants, font que personne n’a une idée claire de ce qui va se passer ensuite, selon plusieurs sources ayant une connaissance directe de l’entreprise.
Les prêteurs
Au moins 120 banques sont exposées à Sigma, selon des personnes connaissant le conglomérat et ses entités. Le gestionnaire de fortune suisse Julius Baer est le seul prêteur à avoir publiquement souligné son exposition, déclarant cette semaine qu’il avait 606 millions de francs suisses (692 millions de dollars) de prêts à une société européenne, dont des sources proches de l’entreprise ont confirmé qu’il s’agit de Signa.
La Raiffeisen Bank International d’Autriche a une exposition de plus de 750 millions d’euros, selon des sources proches du dossier, tandis que des documents consultés par le FT indiquent qu’un certain nombre de banques mondiales ont des prêts en cours à Signa, notamment le Crédit Suisse, propriété d’UBS, la Banque de Chine, la banque française. Natixis et l’italien UniCredit.
Les petites banques régionales sont encore plus exposées par rapport à leur taille. Les Landesbanken allemandes, dont Helaba, basée à Francfort, et BayernLB, basée à Munich, ont des prêts en cours d’une valeur de plusieurs centaines de millions d’euros, selon les documents. D’autres filiales de Raiffeisen en Autriche soutiennent également Signa.
Les analystes de JPMorgan ont estimé le mois dernier que Signa devait au moins 13 milliards d’euros au total aux prêteurs.
La Fondation Familiale Benko, la Fondation Laura et les sociétés holding
Au sommet de tout se trouvent les deux fondations de Benko à Innsbruck. Au fil des années, ils ont été les plus grands bénéficiaires financiers de Signa. Mais ils sont opaques. La mère de Benko, Ingeborg, qui l’a élevé seule, est la signataire contrôlante des deux fondations.
L’emprise des fondations sur Signa n’est toutefois pas totale. Benko a progressivement abandonné le contrôle en échange d’un investissement. Des accords parallèles entre Benko et les investisseurs lui ont permis de conserver le contrôle. Mais alors que Signa Holding approchait de l’insolvabilité cette semaine, le fossé s’est élargi.
Plusieurs personnes proches du dossier ont déclaré au FT que la confiance s’était presque totalement évaporée entre Benko et certains de ses investisseurs externes.
Benko, disaient-ils, semblait toujours croire que son empire pouvait être sauvé. Tous les autres espèrent s’en sortir avec autant de capital intact que possible.
Reportage supplémentaire d’Owen Walker à Londres