SenioResidenz AG (BX Swiss AG : SENIO) a de nouveau réalisé de bons résultats d’entreprise au premier semestre 2022. Le portefeuille immobilier a été étendu à 226,7 millions de francs, principalement grâce à des investissements dans divers nouveaux projets de construction. L’EBIT a augmenté de 18% à CHF 3,3 millions et le bénéfice y compris le bénéfice de réévaluation a augmenté de 18% à CHF 2,4 millions et le bénéfice hors bénéfice de réévaluation a augmenté de 24% à CHF 2,3 millions.
Investissements dans de nouveaux projets de construction pour les revenus locatifs futurs
Au premier semestre 2022, SenioResidenz AG a posé une autre première pierre pour le développement futur des revenus locatifs et a acquis un nouveau projet de construction à Aigle/VD avec 26 appartements à l’avenir (dont 13 sont des appartements protégés pour les personnes handicapées ou des restrictions en raison à leur âge). Au 30 juin 2022, le projet avec l’achat du terrain et l’avancement de la construction en cours est évalué à CHF 8,2 millions. La livraison clé en main devrait avoir lieu au premier semestre 2023. Les coûts d’investissement totaux pour le projet s’élèvent à environ 16,2 millions de francs.
Les deux nouveaux projets de construction existants de SenioResidenz AG, avec 24 nouvelles unités résidentielles adaptées aux seniors à Oberdiessbach/BE et 29 appartements adaptés aux seniors à Bad Zurzach/AG, se déroulent conformément au calendrier. L’achèvement du projet à Oberdiessbach est prévu pour l’automne 2023, celui du projet à Bad Zurzach au printemps 2023. Le projet Oberdiessbach est actuellement évalué à CHF 6,4 millions. Environ 7,6 millions de CHF sont encore dus au titre du contrat de travail avant l’achèvement du projet. Le projet à Bad Zurzach n’a pas encore été transféré dans le portefeuille immobilier, mais sera repris en tant que projet clé en main pour un coût d’investissement total de CHF 14,7 millions après la fin du projet. Un acompte garanti de CHF 1,7 million déjà versé est reflété dans le bilan.
Détails sur le résultat du premier semestre 2022
Objectif de revenus locatifs de CHF 11,2 millions par an
La valeur totale du portefeuille immobilier a augmenté de 6% à CHF 226,7 millions au premier semestre 2022 (31.12.2021 : CHF 213,9 millions). L’augmentation de valeur est principalement due aux investissements soutenus dans l’immeuble de la Schlossstrasse 9 à Berg (CHF +0,8 million pour le remplacement des fenêtres et donc une meilleure isolation thermique) et aux investissements dans les nouveaux projets de construction Aigle et Oberdiessbach (CHF +11,9 millions) . . Les revenus locatifs cibles des immeubles de placement s’élèvent à CHF 11,2 millions sur une base annualisée (S1 2021 : CHF 9,6 millions).
Compte de résultat du premier semestre 2022
Les revenus locatifs ont augmenté de 11% à CHF 5,3 millions (S1 2021 : CHF 4,8 millions). Ceci est principalement une conséquence des revenus locatifs supplémentaires provenant des acquisitions immobilières à Court/BE, Couvet/NE et Illnau-Effretikon/ZH, qui ont eu lieu au second semestre 2021. Le taux de vacance du portefeuille est de 0,8% à la date du bilan. Le rendement brut réalisé au premier semestre 2022 était de 5,3 %, le rendement net était de 4,8 % (annualisé).
Les dépenses directes pour les immeubles de placement loués se sont élevées à CHF 0,6 million (S1 2021 : CHF 0,5 million). Les frais de conseil ont diminué à CHF 0,4 million par rapport à la même période de l’année précédente (S1 2021 : CHF 0,7 million). La baisse est principalement due à des frais de justice nettement inférieurs dans le cadre de la procédure de faillite toujours en cours de l’hôpital Paracelse. Les frais administratifs se sont élevés à CHF 1,1 million (S1 2021 : CHF 0,9 million) et comprenaient la commission de gestion à Cura Management AG de CHF 0,6 million (S1 2021 : CHF 0,5 million), les honoraires du conseil d’administration et les frais d’audit pour un total de CHF 0,1 million (S1 2021 : CHF 0,1 million) et impôts sur le capital et autres frais administratifs pour un total de CHF 0,3 million (S1 2021 : CHF 0,3 million). L’évaluation du portefeuille immobilier par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a entraîné un léger gain de réévaluation de CHF 0,1 million (S1 2021 : CHF 0,2 million).
À CHF 3,3 millions, l’EBIT était supérieur d’environ 18% à la même période de l’année précédente (S1 2021 : CHF 2,8 millions). Le bénéfice incluant les gains de réévaluation a augmenté à CHF 2,4 millions (S1 2021 : CHF 2,0 millions), le bénéfice hors gains de réévaluation a été de CHF 2,3 millions (S1 2021 : CHF 1,9 million). Cela correspond à une augmentation des bénéfices de 18% et 24%, respectivement. Sur la base du bénéfice par action, en raison de l’augmentation du nombre d’actions suite à l’augmentation de capital de septembre 2021, le bénéfice par action est calculé à CHF 0,93 réévaluation comprise ou CHF 0,90 hors réévaluation (S1 2021 : CHF 1,06 y compris ou CHF 0,97 hors réévaluation réévaluation). Le nombre moyen d’actions nominatives en circulation utilisé pour le calcul du bénéfice par action est passé à 2 555 472 actions à la suite de l’augmentation de capital en 2021 (S1 2021 : 1 916 604 actions).
Bilan au 30 juin 2022
Le total du bilan au 30 juin 2022 s’élève à CHF 235,3 millions (31 décembre 2021 : CHF 231,6 millions). Les immobilisations de CHF 229,1 millions se composaient de la valeur des immeubles de placement (CHF 211,9 millions), des projets (CHF 14,8 millions), des acomptes (CHF 1,7 million), du goodwill (CHF 0,1 million) et des impôts différés actifs (CHF 0,7 million).
Les dettes hypothécaires s’élèvent à CHF 97,9 millions (31/12/2021 : CHF 91,6 millions). Le ratio prêt-valeur des immeubles au 30 juin 2021 était de 43,2 %. Le taux d’intérêt moyen des dettes hypothécaires était de 0,7 % au premier semestre 2022 (31/12/2021 : 0,8 %). La duration des passifs financiers au 30 juin 2022 est de 3,9 ans (31/12/2021 : 4,5 ans).
Les fonds propres s’élevaient à 128,5 millions de CHF (31.12.2021 : 131,0 millions de CHF). La variation est due à la contribution au bénéfice du premier semestre 2022 de CHF 2,4 millions et au remboursement de la valeur nominale de CHF 4,9 millions (CHF 1,90 par action nominative) versé en juin 2022. Avec un ratio de fonds propres de 54,6 % au 30 juin 2022 (31 décembre 2021 : 56,6 %), la société présente une structure bilantaire très solide. La valeur nette d’inventaire au 30 juin 2022 était de CHF 50,30 (31/12/2021 : CHF 51,27 ; 30/06/2021 : CHF 50,36).
Utilisation temporaire d’anciennes propriétés PSR à Richterswil
En mai 2022, SenioResidenz AG a pu signer un accord avec le canton de Zurich selon lequel les bâtiments vacants de l’ancien hôpital Paracelse à Richterswil sont temporairement disponibles comme hébergement pour les réfugiés d’Ukraine pour une durée maximale d’environ deux ans. Le bail court à compter du 1er juin 2022. Les locaux accueillent des familles avec enfants et des personnes ayant bénéficié du statut de protection S.
À long terme, SenioResidenz AG prévoit de louer les immeubles en tant que centre d’approvisionnement intégré pour les services médicaux. Des discussions appropriées sont en cours avec les parties intéressées des domaines médicaux/thérapeutiques. Compte tenu de nouveaux concepts d’exploitation et d’éventuelles mesures structurelles, une utilisation en tant que centre d’approvisionnement intégré est prévue à partir de 2025.
perspectives
Le marché immobilier suisse a été globalement robuste au premier semestre 2022 et est soutenu par une croissance démographique continue, une activité de construction relativement faible, une situation économique relativement bonne et des taux d’intérêt toujours bas. Néanmoins, les prix élevés de l’énergie et des matières premières, les problèmes de la chaîne d’approvisionnement mondiale et les tensions géopolitiques sont susceptibles d’entraîner de nouvelles incertitudes et risques dans l’environnement économique au cours des prochains mois.
Pour SenioResidenz AG, la stratégie clairement axée sur l’immobilier pour les résidences pour personnes âgées, les nouvelles formes de vie dans la troisième phase de la vie et les établissements de soins reste inchangée. Ce secteur immobilier continuera à se développer positivement dans les années à venir en raison de l’évolution démographique de la population et d’un besoin croissant d’espaces de vie attractifs pour les seniors. En conséquence, SenioResidenz AG continuera à développer son portefeuille immobilier à long terme.
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