Le prix au pied carré, les zones de chalandise et les bonnes liaisons de transport figurent depuis longtemps en tête des listes de contrôle de la plupart des propriétaires potentiels. Aujourd’hui, cependant, il y a un facteur tout à fait moins visible dans les décisions des chasseurs de maison sur l’endroit où déménager : l’air qu’ils respirent.
Lorsque le Dr Animesh Singh a commencé à parcourir les listes de propriétés pour une plus grande maison dans la banlieue aisée de Chiswick, à l’ouest de Londres, pour accueillir sa jeune famille grandissante, il a rapidement trouvé, à toutes fins pratiques, la maison de ses rêves.
La maison jumelée de cinq chambres comprenait une suite parentale avec un dressing et un balcon, une cuisine et un coin repas refaits avec goût et un jardin de 30 mètres, parfait pour ses fils en bas âge enjoués.
Mais tournez à droite dans l’allée et en quelques secondes vous êtes sur la Great West Road : une autoroute à six voies encombrée de circulation qui suinte les émanations des 130 000 véhicules qui l’utilisent quotidiennement pour se rendre à l’aéroport d’Heathrow. et au-delà. La route tombe juste à l’extérieur de la zone élargie à très faibles émissions de Londres (Ulez), ce qui signifie que même les voitures diesel les plus polluantes y sont toujours autorisées gratuitement.
La liste vantait «l’accès routier immédiat» depuis la propriété, mais pour Singh et sa femme, tous deux médecins du NHS, c’était un détour. « La pollution de l’air est peut-être invisible, mais cela n’en fait pas moins une priorité que le nombre de chambres et de salles de bains », dit-il, ajoutant qu’il ne voulait pas que ses enfants « grandissent avec de l’air sale acheminé directement dans leurs poumons ».
L’exposition à l’air pollué – généré par les émissions d’échappement ainsi que les minuscules débris créés par l’usure des pneus et des freins – a été liée à d’innombrables problèmes de santé, notamment l’asthme, les maladies cardiaques et même la dépression.
« [Air pollution] endommage tous les organes de notre corps », explique le Dr Audrey de Nazelle, directrice adjointe du Centre pour la politique environnementale de l’Imperial College de Londres. « Sans même s’en rendre compte, nous n’avons probablement jamais atteint notre plein potentiel de développement pulmonaire et cérébral à cause de cela. »
Pour les acheteurs de maison, en particulier les parents de jeunes enfants, la qualité de l’air pèse donc plus que jamais sur leur décision de déménager. Selon l’enquête annuelle sur l’avenir du logement de Strutt & Parker, un air plus pur est désormais à égalité avec la proximité de la famille et des amis et l’accès aux transports en commun, comme motivation pour déménager.
L’intérêt croissant pour la qualité de l’air a de grandes implications pour le marché immobilier, selon les experts. Certaines familles ont décidé de troquer le smog de la ville contre l’air frais de la campagne, tandis que d’autres ont choisi de rester sur place mais sont devenues plus exigeantes dans leur recherche de propriété. Le niveau de pollution de l’air devient rapidement « une nouvelle ligne rouge » pour les citadins qui cherchent à déménager, selon Henry Pryor, un agent d’achat basé à Londres pour les maisons haut de gamme.
Lorsque Pryor a commencé à acheter et à vendre des maisons au milieu des années 1980 – à ce moment-là, la qualité de l’air à Londres était encore pire qu’aujourd’hui – « personne ne se souciait de ce qu’il respirait assis sur le canapé », dit-il. Mais la montée du mouvement environnemental et un nouvel accent mis sur la santé et le bien-être suscité par la pandémie ont changé les attitudes des acheteurs de maison.
« À l’époque, vous pouviez fumer dans les pubs et dans le métro, mais maintenant nous sommes tous beaucoup plus conscients des mérites de se protéger de l’air toxique. Nulle part cela n’est plus important que dans la maison où vous élevez vos enfants et où vous passez la plupart de votre temps », déclare Pryor, ajoutant que la plupart de ses clients posent des questions sur les niveaux de pollution.
Roarie Scarisbrick, un agent d’achat de premier plan à Londres avec Property Vision, est d’accord. Il dit que les clients « évitent » les routes principales autant à cause de l’air sale de nos jours que des niveaux de bruit. Selon Scarisbrick, leur jugement est généralement basé sur « la vue des consommateurs d’essence qui montent et descendent » la route, mais il s’attend à ce que les acheteurs adoptent de plus en plus « une approche scientifique plus étudiée » en consultant les indices de pollution de l’air avant de regarder autour d’une propriété. .
Le Dr Singh a fait exactement cela : se penchant sur des cartes de pollution multicolores de la région de Chiswick avant de réserver une visite de propriété, en écartant tous les points chauds rouge vif. Il a vu le prix demandé de la maison juste à côté de Great West Road glisser de 2,2 millions de livres sterling à 1,75 million de livres sterling au cours des derniers mois. Il présume que d’autres acheteurs ont été rebutés pour la même raison que lui. La maison est maintenant proposée pour environ 1,8 million de livres sterling.
En septembre de l’année dernière, l’Organisation mondiale de la santé a relevé la barre pour ce qui est qualifié de niveaux de pollution sûrs selon ses directives sur la qualité de l’air. Par conséquent, chacune des 50 villes les plus peuplées du monde, pour lesquelles des données sont disponibles, ne respecte pas le nouvel objectif pour les PM2,5 (la mesure des particules fines produites par l’abrasion de la surface des routes et les chantiers de construction) et l’objectif pour l’azote dioxyde, ou NO2 (un gaz expulsé par les tuyaux d’échappement des voitures), selon les données compilées par Airly, une société de capteurs de qualité de l’air.
Cependant, les niveaux de pollution varient considérablement d’une rue à l’autre. Quelque 1,2 million de Londoniens ont eu la chance de vivre dans des zones qui respectaient les directives de l’OMS pour les PM2,5 en 2019, selon les recherches de l’Imperial College de Londres – la grande majorité ne l’était pas.
Les agents immobiliers et les portails immobiliers en ligne ont été lents à accueillir les Londoniens avec l’inclinaison et la liberté financière de rechercher expressément une nouvelle maison dans les coins les moins pollués de la ville. Aucune des plus grandes entreprises du secteur ne divulgue les niveaux de pollution aux clients sur leurs annonces immobilières.
Rightmove, qui détient une part de marché de 83% au Royaume-Uni, a indiqué qu’il était ouvert à l’idée, mais qu’il ne l’a pas encore fait. La pollution de l’air « va devenir plus importante pour les chasseurs de maisons au cours des prochaines années, c’est donc un ensemble de données que nous envisagerions d’introduire à l’avenir », a déclaré le portail immobilier au FT.
SearchSmartly, une start-up de portail immobilier qui a aidé des centaines de clients à mener à bien leur déménagement et qui s’est associée à 550 agents immobiliers, après en avoir ajouté près de 200 l’année dernière, espère combler cette lacune sur le marché. La plupart de ses plus de 100 000 listes portent une cote de qualité de l’air de un à cinq, qui s’accompagne d’un avertissement sévère concernant le risque élevé de mortalité dû à l’air respiré qui enfreint les limites de l’OMS.
À Londres, des programmes à faibles émissions contribuent à réduire les niveaux de NO2 © Luke Dray/WENN.com
Taha Dar, le fondateur de SearchSmartly, affirme que les acheteurs de maison apprécient de connaître la «vérité honnête» sur «l’achat le plus important de leur vie». « L’achat d’une maison est une question de compromis : si vous voulez plus d’espace et d’air frais, vous devrez peut-être faire face à un trajet plus long. Plus il y a d’informations, plus il est facile d’équilibrer ces priorités concurrentes », explique-t-il. Une personne sur 10 qui a utilisé l’application au cours de l’année écoulée a vérifié la qualité de l’air, une multiplication par six par rapport à l’année précédente, selon Dar.
L’impact mortel de la pollution de l’air a d’abord frappé de nombreux Londoniens avec la mort d’Ella Kissi-Debrah, une fillette de neuf ans qui a subi une crise d’asthme mortelle en 2013. La mort tragique de la jeune fille, qui vivait juste à côté du Lewisham tronçon de la très fréquentée South Circular Road, a marqué le premier cas dans le monde dans lequel la pollution de l’air a été répertoriée comme cause médicale sur un certificat de décès, à la suite d’une enquête du coroner en décembre 2020.
Un sondage réalisé par les London Councils, l’association des gouvernements locaux de la ville, a révélé la même année que 45 % des Londoniens ont déclaré que la qualité de l’air affectait l’endroit où ils avaient choisi de vivre, contre 38 % en 2016. Les niveaux de pollution ont particulièrement influencé la décision des gens. avec des problèmes de santé et ceux avec des enfants.
« Nous faisons beaucoup d’efforts pour éviter de nous exposer à la fumée de cigarette passive, alors pourquoi devrions-nous forcer cet autre poison dans nos voies respiratoires », explique Jonathan Grigg, professeur de médecine pédiatrique et respiratoire à l’Université Queen Mary de Londres, qui a fourni un témoignage d’expert. dans l’affaire Kissi-Debrah.
« Si vous vous déplacez de 100 m d’une route principale à 500 m d’une route principale, cela réduira le risque que ces polluants nuisent à votre corps. Je m’attends à ce que les personnes à la recherche d’une maison familiale soient prêtes à payer plus cher », déclare Grigg, ajoutant : « Bien sûr, de nombreuses familles n’ont pas ce choix.
En 2019, le Bureau central d’intérêt public (COPI), un groupe de pression, a lancé addresspollution.org, un site Web qui fournit aux utilisateurs un rapport gratuit sur la qualité de l’air pour leur adresse. L’idée derrière le site Web était d’accroître la sensibilisation à la pollution de l’air en milieu urbain. Les acheteurs de maison à la recherche de propriétés dans les points chauds de la pollution de la capitale britannique ont été invités à demander une remise allant jusqu’à 20% sur le prix demandé.
Des études distinctes menées à Nantes en France et à Oakland en Californie, deux villes côtières où la qualité de l’air est relativement bonne, ont révélé que les niveaux de pollution n’influençaient pas les prix des logements d’un quartier à l’autre. À Oakland, les chercheurs ont découvert à leur grande surprise que les quartiers les plus pollués étaient associés à des prix des logements plus élevés.
Humphrey Milles, fondateur de COPI, pense que cela est dû en grande partie au fait que les données sur la qualité de l’air sont «cachées» aux acheteurs de maison. « Si vous êtes un agent immobilier et que vous savez qu’il y a un voisin vraiment méchant ou un risque d’inondation ou de renouée du Japon. . . vous en parlez à l’acheteur, alors pourquoi n’en va-t-il pas de même pour la pollution ? » ajoute Mille.
En Angleterre et au Pays de Galles, le seul polluant que les vendeurs sont obligés de divulguer est les niveaux de radon, un gaz généralement produit par la décomposition de la roche granitique, qui a été lié au cancer du poumon. Malgré les informations sur le radon cachées à la page 11 du formulaire de transfert TA6 – un obstacle bureaucratique que tous les vendeurs doivent franchir – les recherches de la London School of Economics suggèrent que le polluant de l’air intérieur relativement inconnu a supprimé les prix des maisons dans les zones à risque de 1,6 pour cent.
Une plus grande transparence sur la pollution de l’air liée au trafic pourrait « faire encore plus vaciller les prix des logements », déclare Sefi Roth, professeur adjoint d’économie environnementale à la LSE et co-auteur de l’étude. « Les gens ont tendance à donner la priorité à la santé avant presque tout », déclare Roth. « C’est peut-être ce dont les agents immobiliers ont peur. »
Milles espère que d’ici le milieu de la décennie, ces informations seront obligatoires – et que la sensibilisation croissante du public forcera les gouvernements à faire davantage pour lutter contre les changements environnementaux.
« Ce n’est pas qu’un problème de pauvre, dit-il. « Les gens ne se soucient peut-être pas des questions environnementales, mais ils se soucient certainement de la valeur de leur propriété. Si les choses commencent à avoir un impact sur la valeur des propriétés, alors les gens commencent à écouter.
Les programmes à faibles émissions ont déjà un effet. Entre 2016 et 2019, le nombre de Londoniens vivant dans des zones à haut risque pour le NO2 est passé de plus de 2mn à 119 000. En 2021, le programme devrait réduire les niveaux de NO2 de 30 % dans toute la ville. Sadiq Khan, le maire de Londres, a révélé plus tôt ce mois-ci son intention d’étendre le programme à toute la ville d’ici la fin de 2023.
La rapidité des programmes à faibles émissions de dépollution de l’air urbain pourrait bientôt signifier que les plus grosses affaires de la ville pourraient être trouvées dans les points chauds de pollution actuels. Pryor prédit que les «meilleurs investissements» à Londres pourraient contre toute attente être les rues commerçantes les plus encombrées.
La transition vers les voitures électriques est également déjà bien engagée : il y a eu plus d’unités vendues en mars que sur toute l’année 2019, selon la Society of Motor Manufacturers and Traders. Le gouvernement britannique prévoit d’obliger les constructeurs automobiles à vendre majoritairement des voitures électriques à partir de 2028, avant une interdiction totale d’émettre des véhicules en 2035.
« Si nous poursuivons sur la trajectoire actuelle, en retirant les gens et l’essence de nos routes, alors en très peu de temps, les maisons dont on pensait qu’elles contribuaient aux effets néfastes sur la santé pourraient ne pas devenir si mauvaises. Vivre à côté d’une route principale peut devenir attrayant », explique le professeur Grigg.
Mais c’était trop long à attendre pour les Singh, qui s’installent dans leur nouvelle maison, nichés plusieurs rues plus loin de la Great West Road, après avoir conclu l’affaire fin mars. « Le jardin est plus petit, mais l’air est beaucoup plus pur », explique le Dr Singh.
Oliver Barnes est un journaliste de la santé et des sciences du FT
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