Karlsruhe (DPA -AFX) – Dans les communautés des propriétaires d’appartements (WEG), il y a souvent un différend sur qui doit supporter quels coûts. Un tel argument se retrouve encore et encore devant le tribunal. Ce vendredi, la Cour fédérale de justice (BGH) veut annoncer sa réponse à une question partielle importante. Le tribunal civil le plus élevé de l’Allemagne veut clarifier si un chemin peut également redistribuer les frais au détriment des propriétaires individuels. Mais comment cela fonctionne-t-il normalement avec la distribution des coûts? Les questions et réponses les plus importantes avant le jugement:
Qu’est-ce qu’une communauté propriétaire d’une maison?
Le chemin est une association de tous les propriétaires qui ont un appartement ou une unité commerciale dans une certaine propriété. Dans ce réseau, toutes les questions communautaires du bâtiment sont réglementées. Les droits et obligations des propriétaires individuels et de la communauté sont réglementés dans la loi sur le logement. La loi a été réformée pour la dernière fois par la Grande Coalition de l’Union et du SPD en 2020.
Que paie la communauté?
“Les coûts qui affectent la propriété commune, telle que l’entretien du toit, de la façade, de l’escalier ou du système de chauffage, porte la communauté”, explique Luisa Peitz, responsable juridique de la Haus & Grund Germany Owner Association. Si aucun règlement déviant n’a été convenu, ces coûts sont distribués proportionnellement à tous les propriétaires – généralement en fonction des actions de co-propriétaire.
Qu’est-ce que les propriétaires se paient eux-mêmes?
Les coûts pour votre propre appartement – la “propriété spéciale” – portent les propriétaires respectifs eux-mêmes. ” Cependant, la communauté pourrait décider d’une distribution des coûts s’écartant du règlement juridique si cela est objectivement justifié. Par exemple, on peut indiquer que le remplacement des fenêtres est toujours payé par le propriétaire spécial respectif dans l’appartement duquel il s’agit de fenêtres.
Qu’est-ce que «l’argent de la maison» et qui doit le payer?
Avec le ménage, les coûts de fonctionnement pour l’exploitation, l’entretien et l’administration des biens communautaires doivent être couverts, explique Peitz. La hauteur est basée sur le plan économique que l’administrateur est rédigé chaque année. “La distribution se déroule généralement en fonction des actions de co-propriétaire – à moins que la division de la division ou une décision de la communauté des propriétaires prévoient un règlement différent. Après la fin de l’exercice, un communiqué annuel est établi dans lequel les coûts réellement Les engagements sont accusés des paiements préalables payés. “
Qu’est-ce que l’administrateur?
L’administrateur est nommé et rappelé par les propriétaires d’appartements. “Il n’a lui-même que l’autorité de décision pour des mesures d’importance mineure”, explique Lothar Blaschke de l’Association des propriétaires allemands. «Il ne peut pas décider tout ce qui est important et peut coûter de l’argent. Cependant, les communautés fixent souvent une limite maximale, dans le cadre duquel l’administrateur peut agir indépendamment.
Quand le chemin peut-il être redistribué?
En principe, les coûts de la communauté sont distribués conformément au règlement juridique conformément aux actions de co-propriété. Dans la loi, cependant, il indique également que les propriétaires d’appartements peuvent décider d’une distribution différente pour les coûts individuels ou certains types de coûts. La communauté a donc une compétence de prise de décision si appelée. “Maintenant, il s’agit de la question de savoir jusqu’où va cette décision de décision”, explique Blaschke.
Les coûts peuvent-ils également être redistribués au détriment des propriétaires individuels?
Le cinquième Sénat civil du BGH à Karlsruhe veut maintenant clarifier cela. Entre autres choses, il s’agit du procès d’un propriétaire d’appartement qui devrait soutenir les coûts de rénovation d’un toit de garage – bien qu’il n’y ait pas d’espace de stationnement dans le garage appartenant à l’installation. La communauté avait décidé de transférer les coûts à tous les propriétaires d’appartements en relation avec leurs parts de propriété. La femme a été impliquée dans les coûts pour la première fois.
Comment le BGH a-t-il décidé jusqu’à présent?
En mars 2024, le BGH avait déjà décidé d’une telle première part de coût des propriétaires individuels sur une voie et souligné la portée de la conception de la communauté. “Même jusqu’à présent, les propriétaires complètement libérés, le BGH peut être impliqué dans les coûts pour la première fois en modifiant les décisions”, explique Beate Heilmann, présidente du groupe de travail sur le droit des locations et l’immobilier à l’Association des avocats allemands.
En règle générale, la majorité simple est toujours suffisante pour les décisions dans la communauté, explique Heilmann. “La protection de la minorité se déroule dans la mesure où les propriétaires surpris peuvent se plaindre s’ils gardent la décision pas correctement, arbitrairement, désavantageuse ou malveillante.” Cependant, le tribunal ne pouvait vérifier que si la décision durera le pouvoir discrétionnaire relativement large.
Comment les propriétaires peuvent-ils se défendre contre les coûts?
Si un propriétaire d’appartement considère une décision illégale, il peut, par exemple, contacter le tribunal de district responsable avec une action pour la contestation ou la nullité. La plainte sert à faire déclarer une décision invalide en justice et doit être soulevée dans le mois suivant la décision, explique Luisa Peitz. “Entre autres choses, le procès peut être fondé sur le fait que la décision contre la loi, la déclaration de division ou les principes de l’administration ordinaire viole ou les propriétaires d’individus défavorisés.”
Le procès, en revanche, est fondé sur la détermination qu’une décision est nul dès le début, car elle viole ou a été rattrapée contre les réglementations juridiques obligatoires, pour lesquelles la communauté des propriétaires n’a aucune compétence de décision, explique le Peitz. “Contrairement à l’action pour l’appel, l’action pour le vide n’est pas due.”
Ce que les propriétaires d’appartements se plaignaient devraient considérer: Si vous gagnez contre la communauté devant les tribunaux et que la voie est condamnée à supporter les frais de processus, ces frais peuvent également être répercutés au propriétaire victorieux. Le BGH a décidé qu’en juillet 2024. Le juge président a déjà admis que cela pourrait éventuellement empêcher les demandeurs potentiels d’une action en justice dans de petites communautés./JML/DP/ZB