FRANCFORT (dpa-AFX) – Les taux d’intérêt dans le secteur de la construction ont rapidement quadruplé – mais les acheteurs de biens immobiliers et les constructeurs ne devraient pas trop espérer une nouvelle baisse des coûts d’emprunt. Les experts constatent une poursuite des pressions à la hausse jusqu’à la fin de l’année et s’attendent à ce que les taux d’intérêt restent stables, voire augmentent dans les mois à venir. Cela signifie que les acheteurs de biens immobiliers et les constructeurs de maisons sont menacés de coûts d’emprunt encore plus élevés. Mais les prix de l’immobilier pourraient également rester sous pression plus longtemps en raison des taux d’intérêt toujours élevés.
« Un assouplissement fondamental des taux d’intérêt n’est pas prévisible », déclare Max Herbst, fondateur du cabinet de conseil financier FMH, basé à Francfort. Même si les conditions de prêt fluctuent actuellement sensiblement, il s’attend à ce que « les taux d’intérêt du bâtiment augmentent légèrement » d’ici la fin de l’année. « Je ne vois aucune tendance à une nouvelle baisse des taux d’intérêt de 0,5 point de pourcentage, quel que soit le scénario économique », déclare Herbst.
Il existe un risque d’escalade du conflit au Moyen-Orient, qui pourrait faire grimper les prix du pétrole et l’inflation et rendre encore plus lointaine la réduction des taux d’intérêt directeurs par la Banque centrale européenne (BCE).
Selon les données de la FMH, les taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires à dix ans étaient en moyenne de 4,24 pour cent par an mardi. Début octobre, les taux d’intérêt dans le bâtiment ont de nouveau dépassé la barre des 4 pour cent et ont atteint leur plus haut niveau depuis douze ans. La hausse des taux d’intérêt est considérée comme la cause la plus importante de la baisse des prix de l’immobilier, car elle rend le financement plus coûteux.
La barre des cinq pour cent se rapproche pour certains débiteurs
Il existe des différences en termes de conditions en fonction de la solvabilité : des taux d’intérêt nettement plus élevés peuvent également être observés pour les prêts avec un ratio prêt/valeur élevé de 90 pour cent, explique Herbst : « Environ un tiers des banques facturent plus de cinq pour cent ». A titre de comparaison : en janvier 2022, les acheteurs immobiliers pouvaient encore contracter un financement à taux d’intérêt fixe sur dix ans à un taux d’intérêt inférieur à 1 pour cent.
Mais avec la guerre en Ukraine et la hausse des prix de l’énergie, l’inflation a fortement augmenté et les principales banques centrales ont réagi par une série de hausses des taux d’intérêt directeurs. La BCE a fait une pause la semaine dernière après dix hausses consécutives, mais a clairement indiqué que toute discussion sur une baisse des taux d’intérêt était « complètement prématurée ».
Aux États-Unis, la Fed a récemment envoyé des signaux indiquant que les taux directeurs resteraient au moins stables. Dans ce contexte, les rendements des obligations d’État américaines à dix ans ont récemment dépassé la barre des cinq pour cent pour la première fois en 16 ans. Le rendement des obligations fédérales à dix ans, sur lesquelles sont basés les taux d’intérêt des immeubles, a temporairement atteint trois pour cent.
Les rendements toujours plus élevés des obligations d’État n’entraînent généralement qu’un léger retard dans la remontée des taux d’intérêt, écrit Tomas Peeters, directeur du courtier en crédit Baufi24 : « La barre des 5 % pour les taux d’intérêt des emprunts devient de plus en plus sensible, surtout à long terme. financement à terme avec un ratio prêt/valeur élevé.
Le courtier en financement de construction Interhyp s’attend à ce que les taux d’intérêt sur les prêts à dix ans se situent autour de 4 pour cent et restent à un niveau similaire au niveau actuel jusqu’à la fin de l’année. « La récente décision de la BCE de ne pas augmenter davantage le taux d’intérêt directeur le montre également », déclare Mirjam Mohr, membre du conseil d’administration responsable des activités de clientèle privée d’Interhyp. Le concurrent Dr. Petite situation jusqu’à la fin de l’année.
Mohr, membre du conseil d’administration d’Interhyp, recommande aux personnes intéressées par l’immobilier de profiter des baisses des taux d’intérêt, car même des différences de 0,1 ou 0,2 point de pourcentage ont un effet de levier. « Dans certains cas, cela permet d’économiser des intérêts de plusieurs milliers d’euros sur toute la durée. » En outre, des financements tels que le programme KfW «Accession à la propriété pour les familles», dont les conditions ont été assouplies en octobre, pourraient être intéressants.
La pression sur le marché immobilier se poursuit
Les taux d’intérêt constamment élevés sur les prêts risquent de retarder la reprise du marché immobilier. Les économistes s’attendent à ce que la BCE ne réduise ses taux d’intérêt directeurs qu’au second semestre 2024, soit plus tard que ce que de nombreux acteurs du secteur immobilier avaient espéré. Au deuxième trimestre, les prix de l’immobilier résidentiel ont chuté de près de dix pour cent – la plus forte baisse depuis 2000.
« Le problème n’est pas encore résolu », déclare Peter Barkow, directeur général de la société d’analyse Barkow Consulting. Acheteurs et vendeurs se rencontrent encore rarement. Le taux habituel des prêts immobiliers a doublé depuis début 2021. « Les prix de l’immobilier ont baissé, mais pas suffisamment pour compenser cela », explique Barkow.
Herbst de la FMH-Finanzberatung voit une société à deux classes parmi ceux qui s’intéressent à l’immobilier : « Ceux qui ont hérité et qui ont beaucoup de fonds propres peuvent acheter. Les autres sont laissés pour compte. »/als/DP/stw
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