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Les histoires qui comptent sur l’argent et la politique dans la course à la Maison Blanche
L’auteur est président de Rockefeller International. Son nouveau livre est «Qu’est-ce qui a mal tourné avec le capitalisme ?‘
L’une des raisons pour lesquelles les Américains sont si désenchantés par le capitalisme est que le rêve national de devenir propriétaire n’est plus à la portée d’une grande partie de la population. En règle générale, le logement devient inabordable lorsqu’il représente plus de 30 % des revenus de l’acheteur. Les prix sont inabordables dans les grandes villes depuis des décennies et ont grimpé en flèche ces dernières années pour une maison américaine moyenne. Près de la moitié de la génération des vingtenaires vit aujourd’hui chez ses parents, ce qui explique pourquoi tant de personnes sont pessimistes quant à leur avenir et préfèrent le socialisme à la forme déformée du capitalisme actuel.
Mais ce qui a mal tourné dans le secteur du logement, c’est la pénurie provoquée par l’excès de l’État, et non une « défaillance du marché » que le socialisme pourrait corriger. Les nouvelles constructions sont découragées par le miasme des permis de construire, le contrôle des loyers, la rage des réglementations sur le changement climatique et surtout les règles de zonage façonnées par la vision des années 1950 des États-Unis comme une nation de banlieues de maisons individuelles sur de grands terrains.
On se demande souvent pourquoi les Américains ont une si mauvaise image de l’économie américaine alors que celle-ci surclasse largement l’Europe et le Japon. Depuis la crise financière mondiale de 2008, les prix de l’immobilier corrigés de l’inflation ont augmenté d’environ 2 % en Europe, de 25 % au Japon, mais de plus de 50 % aux États-Unis.
En réalité, les prix réels aux États-Unis sont actuellement 25 % supérieurs au pic d’avant la crise de 2006. Le gouvernement a contribué à établir ce record de plusieurs manières, notamment par de généreuses subventions fédérales aux prêts hypothécaires, qui gonflent la demande, et par des réglementations du type « pas dans mon jardin » généralement imposées par les autorités locales essayant de défendre l’idylle des banlieues – mais qui aggravent par inadvertance la pénurie d’offre. Étonnamment, les États-Unis ne construisent plus de nouveaux logements et 80 % moins de logements « d’entrée de gamme » qu’il y a un demi-siècle – lorsque la population était beaucoup plus faible. Et le temps nécessaire pour construire un nouveau logement collectif a doublé, la majeure partie de cette augmentation ayant eu lieu au cours des deux dernières décennies – alors que la résistance au « NIMBY » s’est répandue.
Depuis 2000, selon Zillow, le revenu moyen des ménages a doublé, mais le prix moyen des biens immobiliers a triplé pour atteindre 360 000 dollars. Au cours de cette période, le temps nécessaire pour épargner pour un acompte de 20 % a augmenté de près de moitié, pour atteindre onze ans. Et la part du revenu consacrée aux paiements hypothécaires et d’assurance a augmenté de plus d’un tiers, pour atteindre 35 %, ce qui est devenu inabordable.
Les promoteurs immobiliers construisant des logements beaucoup plus lentement que les Américains ne construisent de nouveaux ménages, la pénurie s’accroît de plusieurs centaines de milliers de logements par an. Si l’inflation des prix à la consommation est tombée sous la barre des 3 %, les prix des logements continuent d’augmenter de plus de 5 % par an. Certes, les électeurs continuent d’exprimer leur inquiétude quant au coût des produits de première nécessité, mais l’alimentation et l’habillement représentent une part plus faible des dépenses des ménages que dans les années 1970. Le logement occupe une part de plus en plus importante et croissante, et pourrait devenir un enjeu électoral central.
Au cours des dernières semaines, Kamala Harris a placé le logement abordable au premier rang de ses priorités, s’imposant ainsi sur un sujet qui devrait être un point fort pour sa rivale, qui est après tout une promotrice immobilière. La solution politique consiste à réduire les obstacles à la construction de nouvelles constructions et à libérer des terrains, en autorisant des parcelles plus petites et davantage de logements collectifs, et Kamala Harris semble l’avoir compris, du moins en partie.
Elle lance des attaques populistes contre les propriétaires et propose une subvention contre-productive pour les primo-accédants, ce qui va encore stimuler la demande et les prix. Mais elle parle aussi de mettre fin à la « pénurie de logements aux États-Unis », promettant de « réduire les formalités administratives, y compris au niveau des États et des collectivités locales », et de créer des incitations fiscales pour la construction de logements d’entrée de gamme – le nœud du problème. Tout aussi important, Harris ne mentionne plus l’appel de Joe Biden à plafonner les augmentations de loyer à 5 % par an.
Décrit autrefois par un économiste suédois comme le moyen le plus rapide de détruire une ville sans bombarder, le contrôle des loyers a été abandonné par la plupart des pays, qui le considèrent comme un échec, mais il continue de fausser les marchés dans les villes où il reste fort, comme New York et San Francisco. En général, les villes les moins abordables ont tendance à être les plus fortement réglementées, les coûts imposés par les règles de zonage ajoutant jusqu’à 400 000 dollars au prix médian d’une petite propriété (à San Francisco).
Pendant ce temps, Trump, en promettant de « rendre l’Amérique à nouveau abordable », s’est attardé sur le coût de la vie en général avant un discours la semaine dernière, au cours duquel il a placé le logement au premier plan de ses remarques, s’attaquant enfin à la principale source de frustration des électeurs. L’inflation des prix à la consommation étant déjà sous contrôle, le besoin urgent est de rendre les logements à nouveau abordables.