Il n’a pas été aussi difficile pour les nouveaux arrivants sur le marché immobilier d’acheter leur première maison depuis quarante ans. L’écart entre le montant qu’ils peuvent payer et le montant moyen nécessaire pour acheter une maison s’est considérablement creusé ces dernières années. Obtenir une maison à acheter est devenu de plus en plus hors de vue pour eux.
Ceux qui sont déjà propriétaires de leur propre logement sont moins concernés par cette situation. Les personnes qui déménagent ont plus à dépenser parce qu’elles peuvent utiliser la valeur nette de leur maison pour acheter une maison plus chère et parce qu’elles ont déjà partiellement remboursé leur hypothèque. Les nouveaux arrivants consacrent également structurellement une part plus importante de leurs revenus aux frais de logement que ceux qui partent.
Cela ressort clairement des recherches menées par le fournisseur de prêts hypothécaires BLG Wonen, qui fait partie de la Volksbank. Les chercheurs ont utilisé les données de l’enquête triennale sur le logement menée par Statistics Pays-Bas et le ministère de l’Intérieur, menée pour la dernière fois en 2021. Ils ont étudié ce que les deux groupes – les débutants et ceux qui partent – sont prêts à payer pour une maison occupée par leur propriétaire.
Différence starter et fleur continue
Au cours des dernières décennies, hormis une baisse entre 2008 et 2013, les prix de l’immobilier ont continué à augmenter. Cela s’explique en partie par une demande accrue de logements occupés par leur propriétaire, stimulée par les politiques gouvernementales telles que les subventions à l’achat des années 1980 et 1990. La libéralisation du marché locatif a rendu le marché immobilier néerlandais particulièrement attractif pour les investisseurs dans les années qui ont suivi 2013, qui ont pu surenchérir considérablement sur les acheteurs privés. La production de nouvelles constructions a également diminué. Le faible taux d’intérêt hypothécaire et les nombreuses options de financement ont fait le reste : les prix de l’immobilier ont augmenté plus rapidement que les revenus, et l’écart entre les nouveaux arrivants et ceux qui partaient s’est creusé en même temps.
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« Plus d’approvisionnement est nécessaire »
Le directeur Frank Soede de BLG Wonen parle d’un point bas pour les primo-accédants. « On entend parfois dire qu’il a toujours été difficile d’acheter une maison pour démarrer. Mais cette recherche montre que c’est aujourd’hui plus difficile que jamais pour eux. Afin d’offrir davantage de possibilités aux primo-accédants sur le marché du logement, il convient d’augmenter l’offre sur le marché du logement, selon Soede. «Au-delà des nouvelles constructions, cela peut également se faire en facilitant la division des logements, en transformant les bureaux vacants ou en se concentrant davantage sur des méthodes de construction moins émettrices d’azote.»
Il est plus difficile d’atténuer le marché immobilier du côté de la demande (via les prix), selon Soede. Selon les chercheurs de BLG Wonen, il semble que les débutants comme ceux qui partent soient enclins à utiliser la totalité de l’espace de financement dont ils disposent. « Il y a en gros trois facteurs : le taux d’intérêt hypothécaire, les revenus et le prix d’achat. Si l’un des trois donne la possibilité de financer davantage, les gens prendront cette marge », déclare Soede. « C’est logique : un logement fait partie des besoins fondamentaux et il y a une pénurie chronique. Les gens veulent faire tout ce qu’ils peuvent pour avoir un bon toit au-dessus de leur tête. »
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Rôle des prestataires
Selon certains, les banques et les prêteurs hypothécaires sont en partie responsables de la hausse des prix de l’immobilier en raison des nombreuses options de financement proposées depuis des années. Par exemple, la semaine dernière, Rabobank a reçu une amende de 12 millions d’euros de la part de l’Autorité néerlandaise des marchés financiers pour avoir accordé des « hypothèques irresponsables ».
Soede reconnaît qu’il appartient au secteur financier de prouver que le financement n’est pas irresponsable. « Cela reste une décision difficile et souvent éthique : qu’est-ce qui est macroéconomiquement souhaitable et que faisons-nous individuellement ? Nous ne voulons pas surcréditer, mais nous voulons continuer à penser avec ceux qui disent : je veux franchir une nouvelle étape dans ma vie ou emménager ensemble.
De Soede ne pense pas que limiter la capacité d’emprunt pour freiner les prix de l’immobilier soit une bonne solution. « Si vous utilisez l’arme du financement pour gérer le marché immobilier, vous ne réduirez pas la pénurie actuelle de logements. Pour beaucoup, cela signifierait qu’ils ne pourraient pas du tout obtenir un logement. Vous auriez un jeune couple qui souhaite acheter une maison avec deux revenus. Ensuite, vous devez leur dire : « Nous pensons que le financement du logement est responsable, mais d’un point de vue macroéconomique, nous n’allons pas le financer. » Je pense que c’est injuste.
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