Ces dernières années, dans certains centres-villes allemands, après la fermeture des succursales du groupe de grands magasins Galeria Karstadt Kaufhof (GKK), il a été possible de revitaliser les sites et leurs environs grâce à des concepts de réutilisation créatifs. C’est le résultat d’une étude que le cabinet de conseil en trading BBE prévoit de publier plus tard ce mois-ci.
GKK a déposé son bilan mardi pour la troisième fois en quelques années seulement. Sur les 300 anciennes succursales, il n’en reste qu’un tiers environ. Courant janvier, la société fermera 18 autres propriétés. Le cabinet de conseil en commerce de détail BBE a enquêté sur ce qu’il est advenu des anciens sites de Karstadt et Kaufhof fermés ces dernières années. Cela permet également de tirer des conclusions sur les succursales qui pourraient être concernées par une fermeture à l’avenir.
«Les usages mixtes sont prometteurs, par exemple, composés de commerces et de restaurants au rez-de-chaussée, de bureaux, de coworking, de centres médicaux aux étages supérieurs et d’hôtels ou d’habitations aux étages supérieurs», explique Johannes Berentzen, directeur du BBE. La libération de vastes zones bien situées constitue une opportunité pour les centres-villes allemands. Selon lui, les anciennes succursales de Recklinghausen, Osnabrück, Bonn, Augsbourg, Hof et Leipzig constituent des exemples positifs, notamment du point de vue de la ville.
Postes vacants de longue durée à Rheine et Velbert
Selon l’étude, il s’écoule en moyenne quatre à cinq ans entre la fermeture d’un site et sa nouvelle utilisation. Cela est principalement dû à la recherche d’investisseurs, aux réglementations d’utilisation, aux procédures d’autorisation et aux travaux de construction nécessaires. La rénovation des succursales est souvent complexe et la rénovation du cœur de métier est souvent inévitable. Les autorités d’agrément doivent ici apporter des solutions pragmatiques aux commerçants locaux, une bonne gestion des chantiers, mais aussi de la flexibilité de la part des propriétaires et des locataires ultérieurs, explique Berentzen.
Dans certaines villes, des entrepreneurs locaux ont participé au développement de concepts de réutilisation. À Gelsenkirchen, après la fermeture de l’ancien bâtiment Karstadt/Hertie, des commerçants locaux, des commerçants, des artisans et des propriétaires fonciers se sont réunis, ont acquis le grand magasin vide et l’ont transformé en « Linden-Karee » à usage mixte. Depuis 2015, outre l’offre de commerces et de services, il existe également un centre d’hébergement et de soins.
Quelques exemples montrent comment cela peut fonctionner. Il est désormais prévu de réutiliser l’ancienne succursale Hertie de Velbert, fermée en 2009, mais son achèvement n’est prévu qu’en 2027, soit 18 ans après sa fermeture. Sur un ancien site de Rheine, le « Quartier Staelscher Hof » avec 100 chambres d’hôtel et 44 appartements devrait être achevé en 2024 après 15 ans d’inoccupation.
Les anciens quartiers du Kaufhof ou de Karstadt sont également vides dans d’autres villes, par exemple à Hanovre. L’une des deux succursales les plus récemment fermées sert, entre autres, de site pour des événements culturels. À son apogée, il y avait sept sites dans la ville, mais il en reste un. Selon Berentzen, ce n’est pas très prometteur si les nouveaux opérateurs continuent sans modifier l’ancien concept d’utilisation. « Le vieux vin dans des bouteilles neuves ne fonctionne sous aucun autre nom. »
« Bonnes opportunités pour Munich, Hambourg et Francfort »
En 2022, le cabinet de conseil en gestion PwC a étudié le développement de 32 grands magasins Karstadt ou Kaufhof fermés les années précédentes. Ainsi, un an après que les fermetures ont été connues, 72 pour cent d’entre eux avaient déjà pris une décision quant à leur utilisation ultérieure. Plus de la moitié des grands magasins ont été reconvertis ou démolis. Dans la moitié des cas, il s’agissait alors d’un concept d’usage mixte.
L’expert immobilier Lars Jähnichen du groupe IPH s’attend à ce que les sites Galeria soient fermés, en particulier dans les villes petites et moyennes, et qu’il ne reste plus que 40 sites. « Des sites de premier plan tels que Munich, Hambourg et Francfort continuent d’offrir de bonnes opportunités. »
Du point de vue de Jähnichen, d’importants travaux de rénovation sont également nécessaires dans ces maisons, car la structure du bâtiment, la technologie et les concepts des lieux sont souvent obsolètes. Malgré des coûts d’investissement élevés, il s’attend à ce que les intérêts soient suffisants. « Pour les succursales fermées de GKK, de nouveaux concepts de réutilisation adaptés à l’emplacement sont nécessaires, comme par exemple une utilisation mixte de commerces au rez-de-chaussée et d’habitations, de bureaux ou d’hôtels aux étages supérieurs », explique Jähnichen.
Les villes veulent être incluses dans les concepts de réutilisation
Il est important que les villes et les collectivités trouvent rapidement des solutions de suivi après la fermeture des grands magasins. Les chantiers dits fantômes ou friches sont impopulaires car ils empêchent les gens de se rendre dans les centres-villes. « Lors de la réutilisation de grands magasins, il est important de s’inscrire dans une perspective d’utilisation à long terme afin d’éviter les logements vacants et les effets négatifs sur l’attractivité des centres-villes », a déclaré André Berghegger, directeur général de l’Association allemande des villes et des centres-villes. Municipalités.
Il appelle à ce que les villes concernées soient associées dès le départ aux discussions entre les administrateurs de l’insolvabilité et les créanciers afin de développer des concepts de réutilisation attrayants. «Mais les communautés concernées doivent également bénéficier d’un meilleur accès juridique et financier aux biens immobiliers», déclare Berghegger. Les gouvernements fédéral et des Länder sont tenus d’optimiser les conditions-cadres, par exemple en ce qui concerne le droit de préemption communal. (dpa)