Plus d’hypothèque lorsque vous achetez une maison économe en énergie

Lors du financement d’une maison mal isolée de classe énergétique E, F ou G, seuls les revenus et les charges mensuelles seront pris en compte afin de déterminer l’hypothèque maximale de l’acheteur. Lors de l’achat d’un logement bien isolé (label A ou B), vous pourrez dès l’année prochaine emprunter 10 000 euros de plus avec les mêmes revenus. Et pour une maison dite zéro au compteur, même 50 000 euros de plus.

Les banques peuvent donc prendre en compte la facture énergétique que le nouveau propriétaire recevra chaque mois lors du calcul du versement hypothécaire. Ceux qui ont de faibles coûts de chauffage peuvent payer davantage sur leur prêt hypothécaire et vice versa.

Cela ressort clairement des nouvelles lignes directrices pour les prêts hypothécaires en 2024, qui sont désormais sur le bureau du ministre des Finances sortant, Kaag. Ces lignes directrices déterminent le prêt hypothécaire maximum que les banques peuvent accorder aux acheteurs de maison. La mesure est une bonne nouvelle pour la transition énergétique mais une mauvaise nouvelle pour le propriétaire d’une maison énergivore.

Le professeur du marché du logement Peter Boelhouwer estime que le prix de vente d’une maison à label énergétique bas s’écartera de plus en plus de celui d’une maison à label énergétique élevé. « En conséquence, il y aura une véritable division sur le marché immobilier entre les maisons durables et non durables. Si le marché immobilier augmente très légèrement, le prix des maisons notées E, F et G baissera. Et avec les fortes hausses du marché, les prix des logements mal isolés n’augmentent pas ou très légèrement. Il deviendra de plus en plus difficile de vendre des maisons avec une étiquette énergétique basse. » Environ 15 pour cent des maisons néerlandaises ont une étiquette énergétique très mauvaise, ce qui peut permettre d’économiser des milliers d’euros par an en coûts énergétiques. Une maison de classe énergétique G consomme environ 50 % de gaz en plus qu’une maison de classe énergétique A.

Le courtier hypothécaire De Hypotheker voit un danger dans les nouvelles règles. « Récompenser l’achat de maisons plus économes en énergie a pour effet de rendre ces maisons plus chères, nous ne pensons donc pas que ce soit la bonne mesure. Cela rend les logements dotés d’un label énergétique plus élevé de moins en moins accessibles à un large groupe d’acheteurs », explique Carina Kloet de De Hypotheker. « Dans la pratique, nous constatons de plus en plus que les maisons présentant un label énergétique défavorable sont moins populaires et moins coûteuses à moderniser. Nous espérons que cela divisera de plus en plus les prix dans les années à venir. Tout comme la division que nous constatons entre les « maisons pratiques » et les maisons entièrement prêtes à emménager. »

Grâce aux nouvelles normes de prêt, investir dans l’efficacité énergétique est directement lié à la valeur de la maison. Selon l’association Eigen Huis, cela n’est pas entièrement justifié, car l’étiquette ne dit pas tout sur la consommation d’énergie réelle. Parce que les habitants bénéficiant d’un label vert peuvent être prodigués en énergie, tandis que les habitants de bâtiments mal isolés peuvent être aussi économes que possible. En outre, de nombreuses maisons possèdent une étiquette énergétique ancienne mais toujours valable, créée à l’époque sur ordinateur et qui peut différer d’une étiquette énergétique moderne qui nécessite en fait un examen par un expert.

Eigen Huis souligne également que les propriétaires de maisons de classe énergétique A, par exemple, bénéficieront le plus des nouvelles règles et de la hausse des prix de l’immobilier lors de la vente, alors qu’il s’agit souvent de propriétaires qui disposent déjà d’un bon revenu disponible.

Boelhouwer souligne que dans quelques années, davantage de réglementations concernant les étiquettes énergétiques viendront d’Europe. « C’est déjà si loin dans les bureaux. Avec un label inférieur à C vous n’avez plus le droit de le louer. C’est également le cas des maisons, où vous n’êtes plus autorisé à les louer ou à les vendre si l’étiquette énergétique est insuffisante. L’étiquette énergétique jouera également un rôle dans la détermination du loyer l’année prochaine : si la maison est mal isolée, le loyer diminuera. Les personnes et les propriétaires dont les maisons sont mal isolées doivent agir. Tôt ou tard, il faudra isoler ; bien sûr, nous avons nos objectifs de durabilité. Il existe de nombreux prêts auprès des banques et du Fonds Chaleur pour financer la durabilité de la maison. »

Le prêteur hypothécaire ING a déjà remarqué que les acheteurs se ruent vers des logements bénéficiant d’un label énergétique favorable. Ils sont également prêts à payer davantage pour cela et la banque les aidera à respecter les nouvelles directives. Près de 90 % des demandeurs de logement ne souhaitent pas descendre en dessous du label énergétique C et un acheteur sur trois souhaite un label A ou supérieur.

Plus tôt cette année, l’agence immobilière NVM a enquêté sur le fait que les propriétaires qui rendent leur maison plus durable avec une étiquette énergétique plus élevée voient la valeur de la propriété augmenter en moyenne de 7 pour cent, ce qui équivaut facilement à 30 000 euros.