Chiel Pronk (69 ans) ne le soulignera jamais assez. Malgré le désaccord avec son propriétaire, la société immobilière CBRE, il est « particulièrement agréable » de vivre dans le complexe d’appartements situé au-dessus du centre commercial Keijzershof à Pijnacker. Les résidents veillent les uns sur les autres et le supermarché n’est qu’à deux étages plus bas. «Le seul inconvénient, dit-il, ce sont les loyers qui augmentent fortement.»
Lorsque les maisons furent achevées il y a onze ans, Pronk, aujourd’hui à la retraite, fut l’un des premiers résidents. À l’époque, il payait encore 990 euros par mois, mais à partir du mois prochain, ce montant devrait passer à 1 385 euros. « Vous parlez alors d’une différence de près de 400 euros. Alors que pour de nombreuses personnes, leur pension n’a pratiquement pas augmenté au cours des dix dernières années.»
Vendredi, Pronk et plus de cinq cents autres locataires ont affronté leur propriétaire devant le tribunal de Rotterdam. Le collectif des locataires tente en référé d’empêcher le syndic CBRE IM d’augmenter le loyer à compter du 1er juillet.
La question est de savoir si les augmentations de loyer demandées par les propriétaires étaient équitables au regard de la loi. Ces dernières années, les juges des tribunaux de district ont réprimandé des acteurs majeurs de l’immobilier tels que Amvest, Bouwinvest, ASR et Vesteda dans des cas individuels pour les contrats de location qu’ils ont utilisés. La Cour suprême doit maintenant déterminer si les locataires ont payé trop cher pendant tout ce temps. Jusqu’à ce que cela soit clair, Pronk et ses colocataires ne veulent pas payer d’augmentation de loyer.
«Beaucoup de gens ont des problèmes financiers», explique Pronk. « Vous voyez que les loyers augmentent de manière explosive, tandis que les revenus augmentent beaucoup moins vite. Un certain nombre de personnes sont terriblement contrariées par cette situation. Il n’a plus d’argent pour partir en vacances, plus d’argent pour les sorties. Et tandis que le propriétaire affirme que l’entrepreneuriat social est d’une importance primordiale. En fait, c’est tout simplement scandaleux.
Propriétaire arbitraire
Pendant longtemps, il n’y avait pas d’augmentation maximale des loyers pour les contrats du secteur privé. Les contrats de location stipulaient que le loyer augmenterait chaque année en fonction de l’indice des prix à la consommation, ce qui en soi n’était pas inhabituel. Mais en plus de cela, le propriétaire avait également la possibilité de facturer un supplément pouvant aller jusqu’à 5 pour cent. Le montant devait être déterminé par le propriétaire. Par exemple, en raison d’un entretien imprévu de la propriété, mais aussi en guise de compensation pour « l’évolution des conditions du marché ».
Les loyers augmentent de manière explosive, tandis que les revenus restent à la traîne. En fait, c’est juste scandaleux
Ce type de contrat est particulièrement courant dans le secteur locatif privé, où jusqu’à il y a quelques années il n’y avait pas de plafond de loyer et d’augmentation des loyers. Des contrats existent également dans le secteur locatif social réglementé, quoique dans une moindre mesure. Selon une estimation approximative du Woonbond, il existe environ 500 000 contrats de location comportant une disposition prévoyant un supplément variable pour les propriétaires.
De nombreux locataires se sentent soumis à l’arbitraire de leur propriétaire. Il n’était pas clair à l’avance quel serait le montant de l’augmentation annuelle du loyer, et par la suite, les propriétaires n’indiquaient souvent pas la raison d’un pourcentage d’augmentation. « Cela pourrait être 3 pour cent pour vous, 5 pour cent pour quelqu’un d’autre. Vous ne savez jamais ce que vous obtenez », explique Pronk.
Et cela est contraire aux règles européennes de protection des consommateurs, les tribunaux de district ont déjà statué dans un certain nombre de cas individuels. Selon ces règles, chaque boulanger doit afficher des prix clairs sur un sac de petits pains aux groseilles, afin que vous sachiez exactement ce que vous devez payer à la caisse. Cela vaut également pour les propriétaires de logements : le prix de location doit être indiqué dans les contrats dans un langage clair et concis. En pratique, cela ne s’est pas toujours produit. Les locataires ont été confrontés à une majoration de loyer supplémentaire pouvant atteindre 5 pour cent par an, sans explication claire.
Le verdict de Bouwinvest
Tandis que certains locataires ont déposé une défense devant le tribunal du district, d’autres ont cessé de payer les augmentations de loyer. Cela vaut également pour un couple qui a loué un logement chez Bouwinvest pour 865 euros en 2005, mais qui, après plusieurs augmentations de loyer, a dû payer 1.535 euros par mois en 2023. Le couple a pris du retard dans le paiement de son loyer et Bouwinvest a tenté l’année dernière d’obtenir l’autorisation du tribunal pour expulser le couple de la maison.
Plutôt le tribunal de district a statué au bénéfice des locataires. Selon le juge, Bouwinvest n’a pas expliqué de manière suffisamment claire à quoi servait exactement le pourcentage de majoration annuelle et pourquoi le maximum de 5 pour cent était justifié. La clause du contrat qui réglementait l’augmentation du loyer a été déclarée invalide. Le loyer mensuel a été fixé à 865 euros ; le loyer initial au premier jour du contrat. En outre, Bouwinvest a dû régler à l’avenir les loyers excédentaires payés avec les locataires.
Cette décision a été durement touchée par les grandes sociétés de location résidentielle. Les locataires se trouvant dans une situation similaire à celle du couple dans l’affaire Bouwinvest pourraient avoir la possibilité de contester l’augmentation de leur loyer et également de récupérer leur loyer trop payé. Selon les propriétaires, le fait que le tribunal de district ait supprimé l’intégralité de la clause d’augmentation du loyer est beaucoup trop extrême. L’enjeu est important pour eux : ils perçoivent jusqu’à plusieurs centaines d’euros de loyer en moins par locataire, et ils doivent également craindre de devoir rembourser l’excédent de loyer perçu.
Les propriétaires ne voient pas l’urgence de l’affaire, car elle concerne de « petits montants »
L’IVBN, l’association professionnelle des principaux investisseurs immobiliers, a calculé quelles seraient les conséquences si la Cour suprême devait suivre les décisions des tribunaux inférieurs. Dans ce « pire des cas », souligne la directrice de l’IVBN, Judith Norbart, cela coûterait au secteur un total de 6,4 milliards d’euros. De l’argent qui, selon les investisseurs, est désespérément nécessaire pour construire de nouvelles maisons et rendre les maisons existantes plus durables.
Aux yeux de Pronk, c’est le loyer que lui et ses colocataires ont payé trop cher pendant toutes ces années. En tant que membre de la plateforme des locataires qui a initié la procédure en référé, il s’y oppose depuis un certain temps. « En fait, cela dure depuis que je vis ici. En 2022, nous avons envoyé une lettre au syndic avec la plateforme locataire. La réponse que nous avons reçue a été, selon mes propres mots : dommage, ce sont les forces du marché.»
La forte hausse des loyers a incité Pronk à envisager plusieurs fois de déménager. « C’est très étrange. J’ai réfléchi plusieurs fois : c’est une maison de fous, je vais trouver autre chose. Mais l’emplacement est toujours moindre. Il faut alors déménager pour quelques centaines d’euros dans une maison qui vous plaît beaucoup moins. Jusqu’à présent, la décision a toujours été en faveur de cette maison.»
Tribunal
La question a été posée vendredi par le juge des référés de Rotterdam : les locataires peuvent-ils ignorer l’augmentation de leur loyer en attendant la Cour suprême ?
La plupart des deux premiers rangs de la salle d’audience bondée sont remplis d’avocats et d’autres conseillers. Au fond se trouvent quelques-uns des 540 locataires qui déposent conjointement le dossier. D’autres suivent l’affaire via une connexion vidéo.
L’avocat du propriétaire immobilier CBRE conteste l’existence d’un intérêt urgent pour le groupe de locataires. Il s’agit de montants de « plusieurs dizaines d’euros », et les locataires savaient depuis longtemps qu’une augmentation allait se produire. Par ailleurs, selon l’avocat, un locataire sur trois du collectif paie déjà annuellement le loyer majoré. «Les propriétaires ne comprennent pas pourquoi ces locataires ne pourraient pas attendre de nouveaux développements dans cette affaire.»
Un problème majeur se poserait pour les propriétaires si l’augmentation des loyers était bloquée. Un effet boule de neige pourrait se produire : bientôt plus aucun locataire ne voudra payer une augmentation de loyer jusqu’à ce que la Cour suprême rende une décision définitive. Par ailleurs, les ordres de recouvrement du mois de juillet ont déjà été déposés auprès des banques. L’avocat dit craindre un « cauchemar administratif ».
« Cela ne devrait pas être le problème des locataires », répond leur avocat. Selon lui, de plus en plus de locataires sont à la traîne en raison des précédentes augmentations de loyer. « Et en plus de ça, il y a cette augmentation des loyers. De nombreux locataires ne peuvent pas le supporter et connaissent des problèmes financiers.
Le juge des mesures préliminaires n’accepte pas la demande de statuer avant le 1er juillet, mais souhaite disposer d’un délai de deux semaines pour parvenir à une décision.
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A la fin de la séance, un homme au fond de la salle demande la parole. Chris Karsdorp parle au nom de la plateforme des locataires et s’adresse au juge. « J’entends beaucoup de termes juridiques, mais l’histoire des gens assis ici me manque. » Malgré les 540 locataires qui ont porté plainte, le juge affirme ne connaître aucune histoire concrète. Selon Karsdorp, c’est parce que les gens ont honte. « Ils restent silencieux sur leurs problèmes. Au lieu d’aller voir leur manager, ils mangent simplement des pépites de chocolat. Selon lui, il n’est pas non plus facile de trouver un logement de remplacement sur un marché immobilier tendu. « Des propriétés locatives moins chères ? Il n’y en a pas du tout.