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Le promoteur immobilier chinois Shimao Group Holdings a payé 24 milliards de Rmb (3,3 milliards de dollars) en 2017 pour un terrain destiné à un projet commercial de prestige qui serait dominé par un gratte-ciel de 500 mètres de haut, avec une vue imprenable sur Shenzhen.
Le prix était un record à l’époque pour la ville du sud à croissance rapide qui borde Hong Kong, mais six ans plus tard, ces plans ne sont pas réalisés et le terrain a été remis en vente ce mois-ci à un prix fortement réduit de 1,8 milliard de dollars. Pourtant, il n’a toujours pas reçu d’offres dans la vente aux enchères en ligne ordonnée par un tribunal de Pékin après que Shimao eut fait défaut sur ses dettes.
Le terrain non développé et indésirable est l’un des nombreux exemples d’une paralysie qui a saisi pendant près de deux ans une industrie immobilière essentielle à l’économie chinoise.
Pendant des décennies, des promoteurs privés tels que Shimao, Evergrande, Kaisa et Sunac ont été le fer de lance du processus d’urbanisation de la Chine. Mais à partir de fin 2021, ils ont commencé à faire défaut sur les énormes dettes qu’ils avaient accumulées. Depuis lors, ils ont du mal à lever des fonds ou n’ont pas réussi à se soulager par la vente d’actifs.
Pékin a proposé à l’industrie un ensemble de mesures de soutien provisoires en novembre, qu’il a réitéré et partiellement prolongé cette semaine. Il comprend l’assouplissement des règles pour les acquisitions immobilières et l’allongement des dettes. Mais ses efforts n’ont jusqu’à présent pas réussi à relancer l’activité du marché – des achats de terres aux nouveaux financements – dans une industrie qui pendant des années a été dirigée par le secteur privé.
« Ce que nous voyons, c’est un manque total de confiance émergeant dans le secteur immobilier chinois », a déclaré Andrew Lawrence, analyste immobilier en Asie chez TS Lombard.
Bien avant la crise, le gouvernement chinois avait cherché à limiter l’expansion du secteur immobilier pour éviter une surchauffe des prix des terrains. Sa campagne a abouti à la politique dite des «trois lignes rouges» introduite en 2020 qui a limité l’effet de levier sur les développeurs individuels et a finalement restreint leur accès au financement.
Cela a conduit à une vague de défauts de paiement qui a paralysé l’activité de construction et a divisé le secteur entre les victimes désignées de la pénurie de liquidités et celles considérées comme capables d’y survivre. Cela signifie que jusqu’à présent, les mesures gouvernementales ont généralement orienté des niveaux de soutien prudents vers les promoteurs « de haute qualité » plutôt que vers ceux qui ont fait défaut et restent pris dans des processus de restructuration interminables et opaques avec des créanciers internationaux. Le dernier épisode de ce type concerne Kaisa, qui a fait l’objet cette semaine d’une requête en liquidation de la part d’un investisseur à Singapour.
« Le modèle de financement pour les développeurs chinois est cassé et il n’y a rien pour le remplacer », a déclaré Lawrence. « En fin de compte, ils vont arriver au point où ils n’ont rien à vendre et ils n’ont aucun revenu. »
Un exemple de nouveau soutien gouvernemental est une poussée pour autoriser l’émission de nouvelles actions, qui a vu le mois dernier les développeurs China Poly et China Merchants Shekou obtenir l’approbation de la China Securities Regulatory Commission pour émettre respectivement 1,8 milliard de dollars et 2,4 milliards de dollars en actions. Bien que cette décision soit un changement de cap important par rapport à Pékin après des années à décourager l’émission d’actions dans le secteur immobilier, les analystes suggèrent qu’il est peu probable qu’elle ait un impact.
« Nous ne pensons pas vraiment que cela fera une très grande différence », a déclaré Kaven Tsang, vice-président senior chez Moody’s, qui évalue plusieurs grands développeurs. « Le montant du financement qui peut être levé par le biais du marché boursier ne sera pas très substantiel par rapport à l’ampleur des opérations de ces sociétés. »
L’accord Shekou met également en évidence une dépendance à l’égard du gouvernement en l’absence d’activité de marché, étant donné que les nouvelles actions seront vendues à une branche du gouvernement de Shenzhen – une pratique reflétée dans d’autres activités du secteur immobilier, y compris la construction.
La construction dans les grandes villes chinoises est en cours, mais bon nombre des promoteurs de grande qualité qui sont en mesure de continuer bénéficient du soutien de l’État. Même dans ce cas, la récente détérioration de l’activité a suscité l’inquiétude. Le président de Vanke, un développeur de premier plan qui n’appartient pas entièrement à l’État mais appartient en partie au système de métro de Shenzhen, a adopté un ton pessimiste lors d’une assemblée des actionnaires il y a deux semaines. « La situation réelle est pire que prévu », a déclaré Yu Liang dans des commentaires qui contrastaient avec ses perspectives précédentes en mars.
Ting Lu, économiste en chef pour la Chine chez Nomura, souligne les données de la China Real Estate Information Corporation (CRIC), qui montrent que les volumes de ventes des 100 principaux développeurs du pays ont chuté d’un tiers en juin sur un an, contre une baisse de 21,2 pour cent. cent en mai. Ces baisses surviennent dans une période l’année dernière où l’activité était déjà supprimée.
L’approche de Pékin a été de donner la priorité à l’achèvement de projets, dont beaucoup sont résidentiels et politiquement sensibles – un impératif si omniprésent qu’il a acquis sa propre expression spéciale à trois caractères, « bao jiao lou », dans les médias d’État. Il a également cherché à retarder tout nouveau resserrement de la dette. En novembre dernier, lorsque les principaux régulateurs financiers ont dévoilé leur plan en 16 points pour soutenir le secteur, ils ont inclus une mesure visant à prolonger tous les prêts arrivant à échéance jusqu’en mai. Cette semaine, ils ont déclaré que les prêts dus avant la fin de 2024 pourraient être prolongés d’un an.
Les économistes de HSBC ont suggéré que les mesures représentaient « une étape critique pour instaurer la confiance du marché », mais d’autres sont plus pessimistes.
Lu de Nomura a noté que les mesures en 16 points avaient annulé la plupart des mesures de resserrement du financement pour le secteur immobilier, mais a fait valoir qu’elles étaient « peu susceptibles de stimuler suffisamment les achats de logements ».
En attendant, il y a peu de signes d’un regain d’appétit pour les obligations sur les marchés nationaux ou internationaux. À Hong Kong, autrefois un marché en plein essor pour les obligations de développeurs offshore en Chine, un investisseur affirme que « l’ensemble du marché se réduit » et que les investisseurs long-only sous-pondèrent désormais le secteur, contrairement à ce qu’il était avant la crise.
Lawrence de TS Lombard suggère que la principale attention internationale devrait désormais être portée sur le secteur bancaire chinois, où davantage de défauts de paiement des développeurs augmenteraient les taux de prêts non performants et déplaceraient l’examen minutieux vers leur santé financière. Le mois dernier, le ministre du Logement Ni Hong a rencontré Ge Haijiao, président de la Banque de Chine, et a demandé un soutien supplémentaire pour l’achèvement des projets.
Pour les entreprises lourdement endettées qui les ont créées, le soutien du gouvernement et leur survie future sont moins clairs. En 2017, lorsque Shimao a acheté son terrain à Shenzhen, le président Xi Jinping a déclaré que les maisons « sont faites pour y vivre, pas pour la spéculation ».
«Ce serait très difficile pour Xi, compte tenu de son mantra. . . pour ensuite faire un sauvetage massif des développeurs surendettés », a déclaré Lawrence de Lombard.
Reportage supplémentaire de Wang Xueqiao à Shanghai et Andy Lin à Hong Kong