Le marché immobilier de notre pays commence progressivement à se refroidir, mais en Suède, le marché du logement est en pleine baisse. Une maison suédoise rapporte aujourd’hui près d’un cinquième de moins qu’il y a un an. À l’agence immobilière Fantastic Frank à Stockholm, ils doivent travailler beaucoup plus dur pour faire rouler l’argent.
L’agent immobilier suédois Nermin Kuljanin a ses écouteurs et tape des doigts sur le clavier. La vue sur l’eau au centre de Stockholm est magnifique, mais Kuljanin l’ignore. « Je dois maintenant travailler deux fois plus qu’avant pour maintenir mes revenus », explique le Suédois de 38 ans, qui travaille pour la société de courtage Fantastic Frank sur la base d’une commission. « Cela prend deux ou trois fois plus de temps pour vendre une maison et je dois faire beaucoup plus pour rapprocher les acheteurs et les vendeurs. »
Quiconque est préoccupé par le marché du logement dans notre pays devrait jeter un coup d’œil à la Suède. Après des années de hausse des prix, les prix y ont chuté de 17 % en moyenne l’an dernier. La Suède est leader en Europe.
La chute libre touche les Suédois qui doivent vendre leur maison, mais aussi les agents immobiliers comme Kuljanin, qui n’ont pas de salaire fixe. « Je fais cela depuis plus de dix ans et je m’appuie sur mon réseau et mon expérience », dit-il. « Mais je vois beaucoup de jeunes collègues démissionner. »
D’un magazine d’intérieur
Pendant des années, c’était hosanna sur le marché du logement en Suède. Les prix ont grimpé en flèche, surtout pendant la période corona, car de nombreux Suédois ont commencé à travailler à domicile. En raison des taux d’intérêt particulièrement bas, de nombreux acheteurs ont pu contracter des hypothèques plus élevées, ce qui a encore fait grimper le prix. « Il s’agissait de garder un œil sur les enchères sur votre téléphone », explique Kuljanin.
Le tournant s’est produit au début de l’année dernière. Le chiffre d’affaires de Fantastic Frank a chuté de près de 30 %, déclare le réalisateur Sven Wallén (58 ans). Son bureau est l’un des plus connus de Stockholm et se distingue en investissant beaucoup d’argent et d’énergie dans la présentation des maisons – pour lesquelles il facture également un tarif relativement élevé. « Nous avons été les premiers en Suède à faire appel à des photographes de l’industrie de la mode et à des stylistes. Nous voulons que les maisons de nos clients aient l’air de sortir tout droit d’un magazine d’intérieur », explique Wallén dans son bureau spacieux, où un bol de raisins frais est sur la table et des photos encadrées sont placées presque spontanément contre le mur.
Mais alors que ses vendeurs doivent désormais se battre pour gagner suffisamment d’argent, personne n’a besoin d’avoir pitié de Wallén et de ses trois associés. Ces quatre dernières années, les quatre ont exporté leur concept à l’étranger. Il y a maintenant quatorze succursales Fantastic Frank dans sept pays, dont l’Allemagne et le Danemark. Il n’y a pas de crise partout, constate Wallén. « A Lisbonne, le marché est fou, Dubaï grandit comme un fou. »
C’était trop facile
Mais en Suède, l’ambiance sur le marché est similaire au temps qu’il fait dehors, il pleut. Selon Wallén, la Suède paie maintenant ce prix parce qu’il était trop facile d’acheter une maison, ce qui a fait monter le prix trop haut pendant des années. Par exemple, ce n’est qu’en 2017 qu’il est devenu obligatoire de rembourser une partie de son emprunt. Mais même en vertu des nouvelles règles, les acheteurs ne doivent rembourser que la moitié du montant total du prêt. Stefan Ingves, ancien gouverneur de la Riksbank de Suède, a averti dans une interview cette semaine que la dette privée est une menace pour l’économie.
Un problème supplémentaire est que la Suède opte généralement pour un taux d’intérêt variable. Cela a entraîné des taux favorables ces dernières années, mais l’inconvénient est que les taux d’intérêt plus élevés d’aujourd’hui se traduisent rapidement par des coûts plus élevés pour les propriétaires. Et cela s’ajoute à la hausse des prix de l’énergie et à une inflation d’environ 10 %. « Nous avons besoin de plus d’obstacles pour acheter une maison », déclare Wallén. «Ainsi, les personnes qui ont maintenant des ennuis avaient en fait trop peu de marge dans leurs revenus. Ce n’est pas sain.
Mats Bergman, professeur d’économie à l’université Södertörn de Stockholm, a une autre explication à la chute exceptionnelle des prix suédois. Il souligne que la Suède a été relativement épargnée par la crise économique de 2008, qui a entraîné une baisse prolongée du marché du logement dans de nombreux pays européens. « Le marché du logement ici n’a connu qu’un effondrement et les prix ont ensuite continué à augmenter comme ils le faisaient depuis le début des années 1990. » La période corona a formé une rupture avec cette croissance progressive. « Le prix est maintenant tombé à peu près aux niveaux pré-corona. Vous pouvez donc dire que la situation s’est normalisée.
Paralysé par la peur
Il s’attend à ce que le marché du logement se stabilise après trente ans de hausse des prix. « A long terme, les prix devraient même baisser, car nous ne manquons pas de terrains à bâtir en Suède. Quoi qu’il en soit, le célèbre économiste Keynes l’a dit : à long terme, nous sommes tous morts, donc je n’en suis pas sûr.
Wallén est plus optimiste. Il s’attend à plus de travail déjà au printemps. Maintenant, tout le monde est paralysé par la peur. Le site de petites annonces Hemnet ne répertorie que des ordures. Mais je sais que ça va reprendre. Pourquoi? Des gens meurent, des gens divorcent et ont des enfants. Les gens ont toujours des raisons impérieuses de déménager.
Selon Wallén, la demande ne manque pas. «La population ici croît le plus rapidement de tous les pays européens. A cause de l’immigration, mais aussi parce que les Suédois ont beaucoup d’enfants. La Suède est le pays parfait pour élever des enfants. Selon lui, la solution réside dans davantage de logements locatifs. Un signe sur le mur indique que le temps d’attente pour une location à Stockholm est de vingt ans. « Les jeunes n’ont presque plus de logement. Ils sont complètement dépendants de l’aide de leurs parents.