Malgré une augmentation des investissements immobiliers au troisième trimestre 2023, le marché allemand de l’investissement immobilier a enregistré globalement un faible volume de transactions. Les conditions du marché et les attentes en matière de prix des acheteurs et des vendeurs restent difficiles.
Le volume des transactions a diminué d’une année sur l’autre
Selon une analyse actuelle du fournisseur mondial de services immobiliers CBRE, le marché allemand de l’investissement immobilier a atteint un volume de transactions de 20,97 milliards d’euros au cours des trois premiers trimestres de 2023. Au troisième trimestre, les investissements ont augmenté de 28 pour cent par rapport au trimestre précédent, mais sont restés encore 53 pour cent inférieurs au niveau du troisième trimestre 2022. Les sept premières villes, en particulier Berlin et Munich, ont enregistré 41 pour cent du volume des transactions.
Comme le montre le communiqué de presse de CBRE, les différentes attentes en matière de prix sont l’une des principales raisons du faible volume de transactions. Les attentes en matière de prix des acheteurs et des vendeurs correspondent rarement, surtout dans le segment des grandes surfaces. Le résultat de l’analyse de CBRE est qu’il n’y a actuellement pratiquement pas de transactions majeures impliquant des investisseurs institutionnels, notamment dans le segment des bureaux.
Les propriétés résidentielles dominent le marché tandis que les transactions de bureaux sont en baisse
Les immeubles d’habitation comptant au moins 50 unités d’habitation ont maintenu leur prédominance sur le marché allemand de l’investissement immobilier, représentant 22 pour cent du volume total, selon l’analyse de CBRE. Les immeubles industriels et logistiques ainsi que les immeubles commerciaux suivent de près, chacun représentant 21 pour cent du volume des transactions. Dans le segment des bureaux, traditionnellement considéré comme la classe d’actifs la plus solide du secteur commercial, la part des transactions est tombée à 20 pour cent.
Augmente le nombre de petites transactions
En analysant les trois premiers trimestres de 2023, les analystes de CBRE ont également observé une tendance vers des transactions de moindre envergure. Les transactions importantes de plus de 100 millions d’euros sont en baisse sur le marché allemand de l’investissement immobilier, avec seulement 31 transactions de ce type au cours des trois derniers trimestres, contre 98 pour la même période l’an dernier. Cela se reflète dans un nombre globalement inférieur de transactions et dans des volumes de transactions inférieurs à la moyenne quinquennale.
Les rendements augmentent
Malgré un faible volume de transactions, les investisseurs peuvent s’attendre à des rendements plus élevés. Au troisième trimestre 2023, les rendements ont augmenté dans presque toutes les classes d’actifs, notamment pour les immeubles de bureaux et commerciaux. Le rendement prime des immeubles de bureaux s’est élevé à 4,6 %, soit 0,5 point de pourcentage de plus qu’au trimestre précédent et près de 1,9 point de pourcentage de plus qu’au début de l’année 2021/2022, comme le rapporte CBRE. Compte tenu de l’augmentation des coûts de financement et des rendements plus élevés des produits obligataires alternatifs sur le marché des capitaux, les analystes de CBRE s’attendent à une nouvelle correction dans le secteur à grand volume alors que les investisseurs recherchent des primes de risque adéquates. Selon l’analyse de CBRE, un ajustement à la hausse reste nécessaire, notamment dans les immeubles de bureaux, en raison du travail hybride et de l’importance croissante des critères ESG.
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