Lorsque l’avocat général de la Cour de justice de l’UE a présenté ses conclusions sur le différend entre Airbnb et l’État italien jeudi dernier à Luxembourg, de nombreux observateurs ont eu le sentiment de déjà vu. La position était à nouveau préjudicielle : oui à l’obligation de retenue à la source pour les intermédiaires ; non à l’obligation pour les portails étrangers de désigner leur propre représentant fiscal en Italie. Et, de toute façon, il faudra attendre la décision de la Cour de justice de l’UE, après quoi ce sera au tour du Conseil d’Etat, qui avait déféré la question préjudicielle au niveau européen. La règle contestée, quant à elle, est en vigueur depuis le 1er juin 2017.
Le précompte mobilier n’est qu’un exemple de l’incertitude générée par les lois qui se succèdent – au niveau central et local – depuis des années pour tenter de réguler les loyers de courte durée. Un marché qui, après avoir perdu 60% en 2020 marqué par Covid, reviendra cette année à 950 000 logements loués (prévus par Scenari Immobiliari), juste en dessous des chiffres d’avant la pandémie.
Avec le vote de confiance final sur la conversion en loi du décret d’aide – attendu cette semaine au Sénat – une autre nouveauté est destinée à entrer en vigueur : le resserrement des baux dans la ville historique de Venise. Avec l’objectif déclaré de favoriser l’offre de locations résidentielles de longue durée (et de protéger le patrimoine historique et artistique), l’amendement prévoit que la Municipalité puisse identifier – même par zone – les “limites et conditions maximales” qui permettent d’attribuer les maisons à locations à court terme. Mais il faudra tenir compte de la fonction « intégration des revenus » pour ceux qui ne louent qu’un seul bien immobilier. En outre, le maire peut établir que le loyer de plus de 120 jours par an est soumis au changement d’usage et de catégorie du bien.
« Nous estimons que cette règle est préjudiciable au droit de propriété », commente Giorgio Spaziani Testa, président de Confedilizia. “Et, de toute façon, ce n’est pas avec les interdictions qu’on privilégie la location longue durée, mais avec des incitations appropriées, par exemple en supprimant l’Imu pour les contrats de longue durée et en permettant aux bailleurs de récupérer plus facilement le bien en cas de sinistre. arriérés”. Derrière les nombreuses interventions réglementaires sur les locations courtes, en effet, il y a souvent une tentative de contrer le dépeuplement de quartiers entiers dans les zones centrales des villes. En plus de la volonté de lutter contre l’évasion fiscale et les loyers sans règles. “Le problème est que les nouvelles obligations et réalisations finissent par n’affecter que ceux qui font les choses dans l’ordre”, ajoute Spaziani Testa.
La loi de Venise fait référence à la définition de “loyer court” contenue dans la loi dite Airbnb (décret législatif 50/2017). “Mais l’article 4 de ce décret ne concerne que les contrats entre propriétaires et bailleurs de particuliers d’une durée n’excédant pas 30 jours, excluant la gestion entrepreneuriale”, observe Dario Pileri, président de Prolocatur. La même référence réglementaire signifie que la restriction s’applique également aux contrats “courts” non touristiques, tels que ceux pour le travail, les études ou l’assistance aux membres de la famille. Autre point critique, les 120 jours : “Une limite qui incitera de nombreux propriétaires à concentrer l’offre dans les périodes les plus rémunératrices de l’année – note Pileri – aggravant le phénomène desurtourisme“.