L’auteur est un éditeur contributeur de FT
Il y a un argument de clickbait selon lequel parce que la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt américains jusqu’à présent et si rapidement, les petites banques – qui fournissent près de 70% des prêts immobiliers commerciaux – sont susceptibles de voir des défauts de paiement importants, et lorsque ces prêts tournent mal, ils seront confrontés à des problèmes de solvabilité. Mais pour paraphraser Mark Twain, « les rapports sur les décès de banques sont grandement exagérés ».
La CRE pose des risques pour les prêteurs américains, mais ils devraient être gérables. Selon les analystes de Bloomberg, les banques et les sociétés d’épargne américaines détiennent 39 % de l’encours de la dette immobilière commerciale. Sur ce montant, les petits prêteurs – définis par la Réserve fédérale comme ceux qui ne figurent pas parmi les 25 premiers en termes d’actifs – détiennent environ les deux tiers. Environ 32 % de la dette totale de la CRE est reconditionnée en titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) détenus par des agences fédérales et des pools de prêts hypothécaires. Et environ 10% des prêts CRE sont détenus par des compagnies d’assurance.
Étant donné que les banques sont toujours la plus grande catégorie de prêteurs CRE et donc les plus exposées au risque, les faillites bancaires de la mi-mars et les récentes défaillances très médiatisées aux États-Unis par des géants de l’immobilier tels que Brookfield et Pimco ont souligné le potentiel de stress. Selon S&P mondialle nombre de banques dépassant les directives réglementaires sur la concentration des prêts CRE a augmenté pour le septième trimestre consécutif au cours des trois derniers mois de l’année dernière.
L’immobilier commercial fait face à un trio de défis. La hausse des taux d’intérêt a réduit la valeur actualisée nette des propriétés et a fait grimper les coûts hypothécaires. Selon le RCA CPPI National All-Property Index, les prix de l’immobilier commercial aux États-Unis ont chuté de 9 % au cours des sept derniers mois consécutifs. Cette baisse, lorsqu’elle est annualisée, est la plus importante depuis 2010. D’après Trepp, 270 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux détenus par les banques devraient arriver à échéance cette année, le plus élevé jamais enregistré. Des taux d’intérêt plus élevés signifient que le renouvellement de cette dette sera coûteux. Par conséquent, les volumes de ventes ont chuté à des niveaux jamais vus depuis une décennie (hors les profondeurs de la pandémie). Et enfin, les loyers du CRE ont été faibles, car le passage au travail à domicile a sapé la demande d’espaces de bureaux.
Il est facile de penser à l’immobilier et d’avoir des flashbacks automatiques en 2008, lorsque les hypothèques résidentielles ont mis le système financier mondial à genoux. Mais l’immobilier commercial ne représente qu’environ 30 % du marché hypothécaire américain, selon Économie du capital. Les sommes globales prêtées contre des bâtiments commerciaux sont bien inférieures aux prêts consentis pour financer les logements des particuliers.
Les valeurs par défaut peuvent prendre un certain temps à se matérialiser. Le modèle de Strategas des 25 banques avec le pourcentage le plus élevé de prêts CRE montre qu’une seule présente un risque de défaut élevé au cours des 12 prochains mois et seulement deux autres présentent des risques élevés. Les impayés sont restés faibles, en partie parce que la croissance des loyers – bien que faible – s’est stabilisée et le taux d’occupation continue de s’améliorer suite à la pandémie.
Les banquiers ont également tiré les leçons des prêts subprime en 2008. La Fed Sondage d’opinion auprès des agents de crédit principaux révèle que près de 70 % des banques ont resserré les normes de prêt pour les crédits CRE au dernier trimestre de 2022. Plus de la moitié des banques s’attendent à ce que les conditions de prêt continuent de se resserrer cette année dans toutes les catégories de CRE.
Enfin, toutes les CRE ne sont pas identiques. Les prêts de bureau sont les plus à risque, en particulier ceux à taux flottants prêtés contre de grands gratte-ciel. Selon Bloomberg, 10% des CMBS pour les bureaux arrivant à échéance prochainement sont déjà en difficulté et 32% supplémentaires sont sur la liste de surveillance. Mais les employés des grands immeubles de bureaux ne reviennent pas et ont tendance à se trouver dans les grandes villes comme San Francisco et New York, où les prêts CRE sont souvent contractés auprès de grandes banques. Les tests de résistance de la Fed montrent que les grandes banques devraient disposer des réserves de capital et de liquidité nécessaires pour absorber les pertes sur les transactions qui ont mal tourné.
Les petites banques ont tendance à avoir une connaissance locale des conditions immobilières et de solides relations avec les emprunteurs. Les banques communautaires, en particulier, ont tendance à être plus exposées aux prêts pour les petits immeubles de banlieue et aux prêts aux constructeurs résidentiels garantis par des terrains. Une grande partie de leurs « prêts CRE » est destinée à des projets tels que des cabinets de médecins et d’avocats – des entreprises qui ne risquent pas de faire défaut dans l’environnement économique actuel.
Certains prêts iront toujours mal dans les moments difficiles, et les récentes oscillations bancaires ont suscité des inquiétudes quant au fait que la CRE serait la prochaine chaussure à tomber. Il faut s’attendre à des défauts de paiement alors que les taux d’intérêt continuent de grimper. Mais la nature des prêts de la CRE suggère que les craintes d’un redux en 2008 sont également largement exagérées.