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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
Parfois, le rétro peut l’emporter sur le moderne, et le classique peut surpasser la prochaine grande nouveauté. Les magasins physiques sont de nouveau à la mode, malgré l’essor du commerce en ligne et de la livraison ultra-rapide à domicile. Après avoir souffert pendant des années de la croissance du commerce électronique, les détaillants traditionnels (et ceux qui possèdent leurs propres bâtiments) connaissent un retournement de situation.
L’immobilier commercial a connu une période brutale de destruction de valeur pendant près d’une décennie. Le secteur britannique était en difficulté bien avant l’arrivée de la pandémie, les locataires étant confrontés à des loyers élevés et à la concurrence en ligne. Les confinements liés au Covid ont enfoncé un nouveau clou dans le cercueil, de nombreux magasins ayant fermé définitivement. Une douloureuse réinitialisation des loyers et une réduction globale de la surface de vente sont en cours. Le retour des transactions dans le secteur cette année suggère que le pire est passé : il y a de la valeur là-bas pour ceux qui sont prêts à chercher de bonnes affaires.
En mai, British Land a vendu sa participation de 50 % dans le centre commercial Meadowhall de Sheffield pour 360 millions de livres sterling, ce qui constitue la plus grosse transaction de centres commerciaux au Royaume-Uni depuis de nombreuses années. Cette opération a été rapidement suivie en juin par l’acquisition par Land Securities d’une participation supplémentaire de 17,5 % dans le centre commercial Bluewater dans le Kent. Les stratégies divergentes des deux plus grands groupes immobiliers du Royaume-Uni reflètent la préférence de British Land pour les parcs commerciaux situés en périphérie des villes, qui se portent mieux depuis la pandémie.
Avec des rendements d’environ 8 %, ces deux transactions de centres commerciaux reflètent la prudence des investisseurs et les fortes décotes persistantes par rapport à la valeur comptable des espaces commerciaux. Meadowhall et Bluewater sont tous deux des actifs de premier ordre. De nombreux centres commerciaux de moindre qualité sont littéralement en train de disparaître, privés d’investissements avant d’être finalement démolis et remplacés.
Le secteur est toujours aux prises avec un excès d’espace. Mais avec des loyers en hausse de près de 5 % pour des propriétés de qualité moyenne et une offre de biens immobiliers en cours de développement pratiquement inexistante, le creux des valorisations est probablement passé.
Les propriétaires qui réussissent doivent travailler plus dur et plus intelligemment pour maintenir un taux d’occupation élevé, note Rob Virdee de Green Street, et pour créer un buzz qui incite les acheteurs à revenir et les loyers à augmenter.
Les valorisations des sociétés cotées commencent à refléter ce changement. Hammerson au Royaume-Uni et Unibail-Rodamco, propriétaire de Westfield, ont tous deux surperformé l’indice Stoxx 600 Real Estate depuis le début de l’année. Avec des actifs de meilleure qualité, les rendements immobiliers de ces deux sociétés se situent entre 6 et 7 % et les décotes par rapport aux estimations spot de la valeur nette d’inventaire peuvent atteindre 20 %.
Ces prix semblent encore trop élevés compte tenu de l’amélioration des fondamentaux. Un peu de shopping thérapeutique pourrait s’avérer nécessaire.