L’histoire des villes américaines en difficulté laissées avec des immeubles de bureaux vides après la pandémie est bien connue. Ce qui est moins bien compris, c’est qu’il s’agit vraiment d’un conte de deux villes – le centre-ville et partout ailleurs. Alors que de nombreux quartiers d’affaires commerciaux sont en difficulté, leurs couronnes extérieures urbaines sont souvent en plein essor. Appelez ça « l’effet beignet ».
Les universitaires Arjun Ramani et Nicholas Bloom – qui ont nommé ce phénomène dans un récent document de travail du NBER du même titre – ont montré que la majorité des personnes quittant les centres-villes ne se déplacent pas loin, principalement vers les banlieues et les périphéries des zones urbaines dans lesquelles ils résident déjà. New York en est un excellent exemple : une carte thermique dans l’article du NBER montre un mouvement qui s’éloigne de Manhattan vers les arrondissements extérieurs et Long Island.
Même si « l’effet beignet » est le plus fort dans les grandes villes comme New York et San Francisco, vous pouvez le voir dans d’autres comme Chicago, qui a des parallèles troublants avec la ville « beignet » d’origine – Detroit. Pendant des décennies, les magnifiques bâtiments du centre-ville de Detroit de la fin du 19e et du début du 20e siècle sont restés presque vides, grâce à une combinaison de racisme, de la perte de la prédominance de l’industrie automobile américaine, de la montée de la criminalité et de la violence et de la fuite des blancs vers les anneaux extérieurs du ville.
Le centre-ville de Detroit s’est quelque peu rétabli ces dernières années, en partie grâce aux efforts d’entrepreneurs comme le fondateur de Quicken Loans, Dan Gilbert, pour rénover d’anciens bâtiments commerciaux en lofts et créer de nouvelles entreprises, ainsi que des magasins, des restaurants et des hôtels qui attirent les jeunes travailleurs. . Mais l’absence d’un système de transport en commun efficace rend difficile la reconstruction du centre-ville à grande échelle.
C’est l’une des nombreuses leçons que Detroit détient pour les villes modernes « en beignet »: le temps de trajet compte, en particulier à l’ère post-Covid où travailler dans un bureau tous les jours est toujours un choix plutôt qu’une exigence pour beaucoup. Tracy Hadden Loh, membre de la Brookings Institution spécialisée dans l’immobilier commercial, les infrastructures, la justice raciale et la gouvernance, note que si la recherche sur laquelle les villes échouent ou la post-pandémie florissante est encore naissante, une variable qui semble avoir de l’importance est la facilité de transit. C’est peut-être l’une des raisons pour lesquelles le centre-ville de Londres et de Paris semble dynamique par rapport à de nombreuses villes américaines.
Il n’est pas surprenant pour moi qu’un endroit comme New York, qui dispose d’un système de transport public fonctionnant raisonnablement bien (bien qu’en déclin), ait plus d’activité économique au centre-ville (mesurée par l’utilisation du téléphone portable) que Chicago ou Los Angeles, où une telle infrastructure est notoirement pauvre. Ces dernières villes sont également freinées par des quartiers et des centres-villes très ségrégués qui souffrent non seulement de la crise de l’immobilier commercial, mais aussi d’une baisse des divertissements ou des commodités qui attireraient les gens au centre-ville pour autre chose que le travail.
De tels problèmes sont susceptibles de s’aggraver avant de s’améliorer. Le rapport sur la stabilité financière de la Réserve fédérale la semaine dernière a qualifié l’exposition des institutions financières à l’immobilier commercial de l’une des principales menaces pour l’économie américaine, alors que l’éclatement de la bulle ne fait que commencer. La Fed a averti que, puisque les prêts hypothécaires adossés à des immeubles de bureaux et de commerces de détail du centre-ville représentent généralement environ un tiers des avoirs en CRE, « les évaluations des CRE restant élevées, l’ampleur d’une correction des valeurs immobilières pourrait être importante et pourrait donc entraîner des pertes sur créances par porteurs de dette CRE ». Au fur et à mesure que ces dominos tombent, d’autres peuvent tomber dans le système financier.
Comment éviter « l’effet beignet » en masse? La conversion de biens immobiliers commerciaux en espaces résidentiels ou à usage mixte a contribué à rajeunir certaines parties du centre-ville de Detroit. Mais comme l’historien Tom Sugrue, auteur de Les origines de la crise urbaine : race et inégalité dans le Détroit d’après-guerre remarques, les immeubles de bureaux de la ville des années 1920 étaient beaucoup plus faciles à moderniser que les gratte-ciel d’aujourd’hui. C’est l’une des raisons pour lesquelles les loyers et les prix des logements dans les couronnes extérieures de villes comme New York ont augmenté si fortement depuis la pandémie. « Il y a beaucoup de quartiers intermédiaires qui ne se sont pas creusés, et souvent ce sont des quartiers d’immigrants ou des quartiers plus ouvriers qui ne se sont jamais vraiment fermés », dit Sugrue.
Malheureusement, cela entraîne maintenant une crise du coût de la vie encore plus large pour les travailleurs et des loyers plus élevés pour les petites entreprises dans des régions comme le Queens ou Brooklyn. Repousser simplement les problèmes de Manhattan – ou de Union Square à San Francisco – à la périphérie n’est pas une solution, en particulier si cela se traduit par des impôts plus élevés imposés aux résidents les moins en mesure de se les permettre. (La plupart des grandes villes, y compris New York et San Francisco, dépendent déjà davantage des recettes fiscales foncières résidentielles que des taxes foncières commerciales pour financer les services publics.)
Alors que faire ? Je prendrais une page du livre de l’activiste urbaine Jane Jacobs et envisagerais un usage mixte. Le travail de bureau ne sera peut-être jamais ce qu’il était, mais les cinémas et les spectacles de Broadway sont de retour, les hôtels sont en plein essor et les salaires du secteur des services sont nettement supérieurs au niveau d’avant Covid, selon les données d’Apollo. Les gens veulent toujours vivre et visiter les grandes villes – ils veulent juste le faire de nouvelles façons.