L’année prochaine, selon une estimation récente, le Japon comptera environ 11 millions de résidences inoccupées, soit un peu plus que l’ensemble du parc résidentiel de l’Australie. D’ici 2038, selon un scénario de la même prévision, un peu moins d’un tiers des logements japonais pourraient rester vides.
Un pronostic sombre pour le Japon, où les villages ruraux effrayants et semi-abandonnés abondent déjà, mais un présage de problèmes beaucoup plus importants, potentiellement, pour la Chine. Pour de nombreuses économies, la japonification peut être une vague inquiétude ; en ce qui concerne les bulles, il y a danger. Et il y a un klaxon d’avertissement que le Japon pourrait maintenant sonner pour la Chine concernant l’effet de la démographie.
La recherche sur la « maison vide » menée par le Nomura Research Institute est la dernière d’une série sur le marché immobilier japonais qu’elle et d’autres organisations ont générée au fil de nombreuses années. Ensemble, ils décrivent un paysage économique qui ne s’est pas vraiment remis de l’effondrement de la bulle immobilière de la fin des années 1980. Le traumatisme de cette implosion, l’incapacité des régulateurs à être durs avec les banques et le ragoût mal composé de politiques destinées à nourrir une reprise causent toujours douleur, déflation et distorsion.
Une partie inévitablement importante de cela provient de la démographie. Une population vieillissante et en décroissance, avec seulement une petite compensation de l’immigration, crée la pression structurelle de base pour un excédent de logements. Cette situation est amplifiée par des décennies de politique du logement qui a ignoré le déclin de la population, n’a pas réussi à éliminer les biens non désirés ou inutilisables et a encouragé la construction pour préserver le produit intérieur brut.
L’une des hypothèses les plus frappantes des prévisions de NRI (qui comprend les résidences secondaires inoccupées et les propriétés inoccupées à louer ou à vendre) est que, même si le nombre d’unités vides double à peu près entre 2023 et 2038, la construction en ajoutera plus de 8 millions de nouvelles.
À partir de 2023, les chiffres de l’Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale suggèrent que cela devrait devenir beaucoup plus difficile à justifier. Bien que la population japonaise diminue depuis plus d’une décennie, l’impact sur le surplus de logements a été temporairement atténué car le nombre total de ménages a continué d’augmenter (en raison du nombre accru de personnes vivant seules et avec une plus grande longévité) et ne devrait culminer que l’année prochaine. (à 54.19mn). Par la suite, le surplus de logements augmentera plus fortement et la pression à la baisse sur les prix de l’immobilier se renforcera.
Pour la Chine, le plus gros problème démographique est peut-être de savoir comment éviter une crise immobilière à la japonaise, comme l’affirme le stratège Simon Powell dans une note de recherche publiée récemment par Jefferies. Sur la base des projections démographiques, dit-il, la Chine pourrait déjà avoir suffisamment de logements pour répondre à ses besoins futurs. En tant qu’économie avec une dépendance sans précédent à la construction de logements, elle risque de commettre la même erreur que le Japon, en continuant simplement avec de nouvelles constructions comme si la démographie n’avait pas d’importance.
Ensuite, le risque devient un effondrement significatif des prix et le type de correction avec lequel le Japon est toujours aux prises. « Il y a une ressemblance importante entre le Japon en 1990 et la Chine d’aujourd’hui : un certain type de croissance a atteint la fin de la ligne », dit Powell, notant que la population chinoise en âge de travailler a déjà commencé à baisser, et que les deux pays ont dépendu sur un modèle de développement basé sur des niveaux vertigineux d’investissement et d’accumulation d’actifs physiques.
Il y a deux éléments principaux dans l’argument de Powell. La première est que l’expérience du Japon suggère une relation fortement asymétrique entre l’évolution démographique et les prix du logement. À la hausse, les recherches suggèrent que chaque augmentation de 1 % de la croissance démographique est associée à une augmentation de 5 points de pourcentage des prix des logements. À l’inverse, une baisse de 1 % de la population produit une baisse des prix beaucoup plus importante.
La deuxième partie est que le mariage en Chine est sur une pente descendante, passant de 13,5 millions en 2013 à 7,6 millions en 2021. Contrairement aux pays occidentaux de l’OCDE, où le ratio d’enfants nés par couples non mariés peut atteindre 60 %, en Chine, il est probablement plus proche du niveau japonais inférieur à 3 %, dit Powell. Moins de mariages peut, comme au Japon, produire une augmentation à court terme de la formation des ménages, mais en fin de compte, cela garantit plus probablement la poursuite de la baisse du taux de natalité.
Il existe des mesures que Pékin peut prendre et des facteurs qui pourraient retarder considérablement la réplication par la Chine de l’expérience japonaise. Il existe clairement des différences importantes entre les deux économies : même si le sifflement de la bulle chinoise est devenu plus fort, elle a maintenu des taux de croissance économique plus élevés que le Japon au point équivalent de son histoire.
Cela pourrait, selon Powell, donner à Pékin une plus grande marge d’erreur que celle dont disposaient les décideurs japonais au début des années 1990. Cette marge ne devrait probablement pas être gaspillée.