Si vous souhaitez une analyse complète des problèmes du marché du logement : lisez le Programme national de logement et de construction du ministre Hugo de Jonge (Logement public et Aménagement du territoire, CDA). Si vous recherchez des informations plus spécifiques sur un sujet, sautez l’un d’entre eux les six programmes politiques sauf : sur l’abordabilité du logement, par exemple, ou sur les nouvelles constructions. Ils ont été lancés rapidement ces derniers mois, après la prise de fonction de Rutte IV en janvier. Et presque tout y est.
Les problèmes sont nombreux – vous auriez du mal à penser qu’ils seraient un jour résolus. Les maisons sont trop chères, tant sur le marché locatif que sur le marché des propriétaires-occupants. Il y a trop peu de logements sociaux. Il y a pénurie de logements et les maisons existantes ne répondent plus toujours aux besoins : elles ont une mauvaise étiquette énergétique ou ne répondent pas aux nouveaux besoins du fait du vieillissement de la population et de l’augmentation des ménages d’une personne. Les quartiers se dégradent, ce qui veut dire que l’écart se creuse avec les quartiers où ça va bien. Le nombre de sans-abrisme augmente, les étudiants sont obligés de vivre chez leurs parents, les titulaires de statut doivent attendre longtemps avant d’avoir un logement.
Mais une «tête dure» n’est pas pour De Jonge. Quiconque lit ses objectifs penserait que le marché du logement sera de nouveau en bonne forme dans quelques années. De nombreux objectifs sont abstraits, tels que : « La situation de vie des habitants des zones vulnérables sera améliorée. Certains sont très spécifiques, notamment les objectifs de construction neuve : le cabinet veut construire 900 000 logements d’ici 2030, dont les deux tiers sont « abordables ». Autrement dit : 250 000 logements locatifs sociaux et 350 000 logements locatifs et en propriété dans le segment moyen. Chaque année, 15 000 logements flexibles doivent être livrés et 15 000 logements via la transformation de commerces et de bureaux. De plus, un tiers des logements doivent être construits pour les personnes âgées, dont 80 000 dans une cour ou un appartement-service et 40 000 avec des équipements supplémentaires pour les personnes nécessitant beaucoup de soins. Et puis c’est aussi l’intention qu’un tiers des logements de chaque commune soient des logements sociaux.
Il n’y a rien de chinois là-dedans. Mais ceux qui veulent en savoir plus sur le chemin, sur la façon dont le ministère veut y parvenir, il doit chercher fort. Bien que cela soit pertinent, certainement parce que le ministère dépend de nombreuses parties différentes dans les développements de la région – y compris les acteurs du marché, qui ne démarrent pas de projets s’ils ne peuvent pas gagner d’argent.
La ‘carotte et le bâton’ sont encore vagues pour le moment
Niels Koeman spécialiste du droit de l’environnement
Parmi les perspectives utopiques, il y a en effet des mesures aux conséquences concrètes pour les personnes – même si elles sont relativement modestes, comme le journal des enchères obligatoire pour les courtiers à partir de l’année prochaine. La réglementation du marché locatif, selon laquelle 90 au lieu de 80 pour cent des logements locatifs bénéficieront d’une protection des loyers, et avec laquelle De Jonge veut lutter contre les loyers excessifs, a jusqu’à présent suscité le plus de controverses. De nombreux investisseurs privés en sont furieux. Chaque tour de bouton a un effet, généralement dans le portefeuille de quelqu’un.
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Au cours de ses nombreuses visites de travail, De Jonge a entendu la phrase qui transcende tous les intérêts : il faut plus de direction de la part du gouvernement. « Retour au logement public » est son mantra, plus d’État et moins de marché. Mais qu’est-ce que la mise en scène ? A quoi cela ressemble-t-il? « La ‘carotte et le bâton’, comment le ministre s’assurera que ses plans se réalisent réellement, c’est encore vague pour le moment », a déclaré plus tôt dans la journée le spécialiste du droit de l’environnement Niels Koeman du Conseil pour le cadre de vie. CNRC. « Cela doit être plus rapide et moins évasif que ce qui est actuellement en politique », a écrit l’agence de recherche TNO récemment dans un mémorandum sur la façon de rendre les maisons plus durables. Et l’Association des municipalités néerlandaises a écrit en mai qu’elle était préoccupée par le processus, car les programmes ont été développés à un rythme si rapide que cela s’est fait au détriment de « la qualité, de la profondeur et du soutien ».
Offres de logement régionales
Le temps nous dira si les inquiétudes sont justifiées. En ce qui a trait aux nouvelles constructions, des ententes de rendement ont maintenant été conclues avec les provinces. Ils ont transmis le nombre de maisons qu’ils veulent construire dans les années à venir, et ils totalisent un peu plus de 900 000. Ces accords de performance sont maintenant convertis en accords de logement régionaux, avec des accords avec les municipalités et les entreprises sur les emplacements, les groupes cibles et les pourcentages de location et d’achat. Mais le marché n’est pas encore impliqué dans tous les accords provinciaux, selon Bouwend Nederland.
Selon l’association professionnelle, il n’est donc pas du tout certain que tous les accords sont réalistes. De nombreux plans ne sont pas encore « durs », ce qui signifie qu’aucun plan de zonage n’a encore été finalisé. La province de Gelderland, par exemple, dit qu’elle peut construire 107 000 maisons, mais seulement 35 000 d’entre elles sont « dures ». Les provinces ont également fixé des conditions supplémentaires, telles que l’aide du gouvernement à rendre possible les logements locatifs sociaux. Ils coûtent plus qu’ils ne rapportent. Ils demandent également des investissements dans les infrastructures, plus de fonctionnaires et suffisamment d’espace pour l’azote. Bouwend Nederland est en pourparlers avec De Jonge sur des offres de logement réalistes.
Le gouvernement a mis à disposition 1,75 milliard d’euros via la soi-disant impulsion logement – dont la Cour des comptes s’est récemment montrée extrêmement critique – et 7,5 milliards d’euros pour les infrastructures ; la question est de savoir si cela suffit.
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En attendant, les circonstances ne sont pas favorables : les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier baissent, ce qui rend risqué d’investir dans la construction neuve. Les investisseurs se retirent déjà, donc les projets de construction sont annulés. Mercredi, il est apparu qu’il n’y avait pas assez d’acheteurs pour 160 logements neufs dans l’ancien bureau ING Het Zandkasteel à Amsterdam Zuidoost, de sorte qu’ils sont tous loués. Et puis il y a aussi le récent jugement dans l’affaire de l’azote Porthos, qui fait que tous les projets de construction nécessitent désormais un permis nature pour l’azote qu’ils émettent – encore plus de retard.