Quelles sont les nouvelles ?
Objecteurs
Les promoteurs du projet remarquent que les habitants et les organisations locales lancent des procédures contre les nouvelles constructions afin de gagner de l’argent.
Ces opposants engagent des procédures qui pourraient interrompre les constructions pour longtemps, mais se montrent prêts à les retirer en échange de sommes d’argent. Il s’agit de sommes importantes – jusqu’à 100 000 euros.
L’association professionnelle Neprom parle d’une « évolution très indésirable » et a soumis l’affaire à une commission de recours interne. Les membres sont informés dans un guide sur la façon de traiter ce type de questions.
Les promoteurs de projets constatent que les longues procédures d’objection contre les projets de logements sont utilisées pour les faire chanter.
Une tournée des développeurs montre que les opposants abusent régulièrement du droit de participer en soumettant une objection puis en proposant de la retirer contre une somme d’argent. Cela concerne des montants allant jusqu’à 100 000 euros.
Les opposants ne courent aucun risque avec leur plainte. Mais quelle que soit l’issue, une procédure d’opposition portée jusqu’au Conseil d’État peut stopper un nouveau projet de construction pendant des années, avec tous les coûts qui en découlent pour les constructeurs et les promoteurs. Ainsi, la simple menace de saisir le Conseil d’État peut suffire à amener un promoteur à la table des négociations en vue d’un règlement.
Interrogée, l’association professionnelle Neprom confirme ce tableau et parle d’une « évolution très indésirable ». Le problème est si urgent que l’association professionnelle a informé ses membres dans un guide interne le mois dernier de la manière de gérer les procédures aboutissant à des règlements.
CNRC a approché plus d’une vingtaine de développeurs. Sept d’entre eux ont engagé de telles négociations ou ont racheté ces dernières années une procédure d’opposition de longue date en payant une somme d’argent. On ne sait pas exactement à quelle fréquence cela se produit dans le secteur.
Les négociations de règlement se déroulent généralement à huis clos. Les parties concernées signent alors généralement un accord de confidentialité, ce qui signifie qu’il manque des chiffres. Les développeurs fournissent peu d’informations sur les règlements, afin de ne pas nuire aux affaires en cours ou en raison de l’obligation de confidentialité.
La négociation en fait partie
Pour les développeurs de projets, la négociation fait partie du travail. Entamez des discussions avec le quartier dès le début. Parler aux personnes impliquées, éliminer les objections et aplanir les rides pour rendre possible une nouvelle construction.
Dans une commune de l’ouest des Pays-Bas, des négociations sont actuellement en cours entre une communauté religieuse et un promoteur de projet qui prépare un nouveau projet de construction à côté de l’église. Des consultations ont eu lieu au cours desquelles les plans de construction ont été soigneusement coordonnés avec la communauté religieuse, qui a finalement accepté. Mais peu de temps avant que le permis de construire ne devienne irrévocable, le promoteur a reçu un avis d’opposition. Expéditeur : la société ecclésiale.
Son interlocuteur – qui est également actif dans le secteur de la construction en plus de l’église – a indiqué via l’application qu’il souhaitait communiquer uniquement par écrit. Plusieurs négociations ont suivi. Un montant de 100 000 euros est désormais sur la table, après quoi la plainte sera retirée. « Cela va à l’encontre de tous nos principes », déclare le promoteur, qui ne souhaite pas être nommé. « Je trouve ridicule que je sois utilisé comme une machine à sous. Mais nous ne pouvons pas faire attendre les gens qui viendront bientôt vivre ici.»
Le dilemme pour les développeurs de projets est clair. En principe, personne ne veut acheter une objection, mais même si un règlement coûte cher, cela revient souvent moins cher que d’attendre un an en attendant une décision du Conseil d’État. «En fin de compte, vous êtes un entrepreneur et vous devez prendre une décision», explique Joost van Kimmenaede, développeur de projet à Baarn. « Les retards pourraient facilement coûter des dizaines de milliers d’euros. »
Offrir des vacances
Van Kimmenaede admet qu’il offre parfois des « jours fériés » pour faire changer d’avis les opposants. Il estime que des objections sont déposées pour environ la moitié de ses projets. La moitié d’entre eux aboutissent à un règlement. Il ne fait pas ça avec plaisir. « Ce n’est pas ainsi que le système devrait fonctionner. »
Van Kimmenaede a récemment donné 1.500 euros à un couple qui ne voulait pas du bruit des travaux en face de leur maison. « Les gens sont souvent prêts à changer d’avis avec un petit geste. Mais il m’arrive aussi d’assister à des réunions de riverains où ils disent littéralement : «Qu’est-ce que j’y gagne ?»
Le développeur du projet, Ernest van der Meijde, constate également que les opposants sont prêts à retirer leurs objections contre de l’argent. « J’ai récemment eu un ancien fonctionnaire qui réclamait 100 000 euros pour les frais de justice et les nombreuses heures qu’il avait passées dans les procédures judiciaires. Nous ne ferons jamais ça, un tel montant. Il n’est pas opposé en principe à un règlement, si cela permet de relancer les projets. Il avait accepté « 10 000 à 15 000 euros ».
Ces types de pratiques sont une épine dans le pied de l’association professionnelle Neprom. « Nous pensons que c’est une évolution indésirable », déclare le directeur Fahid Minhas. Ces dernières années, il a assisté à une vague de procédures d’opposition contre des projets de logements, qui sont portées jusqu’au Conseil d’Etat. « Un projet de construction peut être arrêté pendant trois ans. Les développeurs travaillent souvent avec de l’argent emprunté et doivent entre-temps continuer à payer des intérêts. De plus, vous devez faire en sorte que vos collaborateurs travaillent tout le temps. Cela ne peut pas continuer ainsi. »
Pour conseiller les membres sur la manière de traiter les opposants qui demandent de l’argent, Neprom a soumis la question à un comité interne du code de conduite dirigé par l’ancien député du CDA Herman Wijffels. Suite aux conseils du comité, l’association professionnelle a élaboré une ligne directrice à l’intention de ses membres. Le document interne décrit étape par étape comment traiter les opposants qui menacent de poursuites judiciaires pour leur propre gain financier.
Un habitant local peut arrêter un complexe de mille logements
Minhas ne souhaite pas partager le texte avec NRC « afin de ne pas donner d’idées aux gens ». Il souhaite toutefois préciser quel en est le contenu en termes généraux. « Nous aidons nos membres à prendre les meilleures mesures possibles si l’opposant veut une somme d’argent. En principe, nous sommes contre cela, car personne n’a le droit de nous faire chanter.»
Le directeur de Neprom fait également preuve de compréhension envers les développeurs qui cèdent par pragmatisme et parviennent néanmoins à un accord. « Cela reste une décision d’économie d’entreprise. Cela ne nous semble pas juste, à nous les promoteurs, mais parfois vous n’avez pas le choix, à cause de tous ces demandeurs de logement qui autrement devraient attendre.»
Plus de pression sur les juges
En raison de la pénurie de logements, de plus en plus de logements sont construits aux Pays-Bas. Pour sauver les terres naturelles et agricoles, de nombreuses maisons sont construites en « centre-ville ». Les constructeurs et les promoteurs ne sont pas contents de cela. En effet, plus il y a de résidents locaux, plus les risques de procédures d’opposition et de retards coûteux sont élevés. Un résident local peut arrêter un complexe d’un millier de logements en faisant opposition au permis de construire.
Les Néerlandais n’hésitent pas à saisir la justice. Ces dernières années, le département de droit administratif du Conseil d’État est devenu considérablement plus occupé. En 2019, 1 019 poursuites environnementales ont été enregistrées, contre 2 671 à la fin de l’année dernière.
« C’est une bonne chose que nous bénéficiions d’une protection juridique aux Pays-Bas en matière de construction », déclare Onno Dwars, directeur du développement de projets chez l’entreprise de construction Ballast Nedam. «Je ne serais pas heureux si quelqu’un construisait un hall d’usine dans mon jardin.»
Dwars constate qu’en raison de la pression réglementaire accrue, il existe de plus en plus de « crochets » pour lancer une procédure d’opposition. « Azote, bruit, qualité de l’air : il y a tellement de directives strictes qu’on ne peut plus vivre nulle part. La législation est bien intentionnée, mais elle va à l’encontre des autres. Quiconque engage un bon avocat pour un projet de construction en centre-ville trouvera toujours quelque chose.
Les conséquences des procédures d’opposition concernent les promoteurs mais aussi les futurs résidents, explique Dwars. « Des années heureuses de la vie sont perdues. Par exemple, les personnes qui reportent leur désir d’avoir des enfants parce qu’elles n’ont pas de logement convenable. Je trouve cela choquant.
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Quelles sont les règles ?
Si, en tant que résident local, vous êtes manifestement désavantagé par les nouveaux plans, par exemple parce que votre maison vaut moins, vous pouvez compter sur ce que l’on appelle l’indemnisation du plan. Il existe des règles claires pour cela.
La situation des objecteurs est différente. Il n’est pas nécessaire qu’une procédure d’opposition à un permis de construire soit fondée pour arrêter la construction. Même si l’opposition a été rejetée par la commune et le tribunal, un riverain peut toujours faire appel au Conseil d’Etat. Et cela dérange les développeurs de projets. Ils sont obligés d’arrêter les constructions ; Ils ne peuvent pas prendre le risque financier que le permis soit annulé et que tout soit à nouveau démoli.
Les acheteurs potentiels se retrouvent également dans la salle d’attente. Alors que la construction est au point mort, les coûts des matériaux de construction continuent d’augmenter et les maisons deviennent de plus en plus chères. De plus, la plupart des prêteurs hypothécaires exigent un permis de construire irrévocable avant d’émettre un prêt hypothécaire. Si les taux hypothécaires augmentent entre-temps, comme cela s’est produit en 2022, ils pourraient ne plus être en mesure de payer la maison à la fin de la procédure d’opposition.
En raison de leur importance sociale, les procédures d’opposition concernant la construction de logements sont traitées en priorité depuis cette année. Le gouvernement souhaite également raccourcir la procédure d’opposition en envoyant désormais les procédures après l’évaluation communale directement au Conseil d’État. La plus haute juridiction administrative doit alors rendre sa décision dans un délai de six mois. La loi sur le renforcement du contrôle du logement public, qui devrait réglementer ce domaine, est actuellement devant la Chambre des représentants pour évaluation. Cependant, le Service consultatif du Conseil d’État s’est montré critique : il s’attend à ce que si la loi est introduite dans sa forme actuelle, le nombre d’affaires ne fera qu’augmenter et la pression sur la justice administrative augmentera encore davantage.
Développeurs de solutions
Si cela dépendait des promoteurs, il y aurait un test devant le Conseil d’Etat pour déterminer si une objection est justifiée. « Il devrait y avoir une sélection dès la porte des objections », déclare le directeur du Neprom, Fahid Minhas. Il fait référence à l’Allemagne, où un tribunal inférieur vérifie d’abord si l’objection est fondée et si des erreurs de procédure ont été commises. Dans le cas contraire, la plainte sera déclarée invalide et la juridiction supérieure n’aura pas à se prononcer.
Onno Dwars souligne que la branche développement de Ballast Nedam n’a pas déboursé d’argent ces dernières années pour racheter les procédures d’opposition. Il souhaiterait toutefois que les opposants soient tenus responsables des dommages s’ils retardent délibérément les projets de construction. « Si quelqu’un retarde délibérément la construction en raison d’une procédure d’opposition infructueuse, il doit en être tenu responsable. De plus, s’il existe des preuves que quelqu’un tente d’obtenir de l’argent en retirant une objection, cela devrait être une raison suffisante pour qu’un juge invalide la plainte.