Les prêts immobiliers commerciaux rejoignent la fuite des dépôts et les portefeuilles obligataires comme le plus grand risque perçu pour les banques américaines alors que les investisseurs ébranlés s’inquiètent de la solidité des prêteurs après les effondrements de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank.
Les tensions sur le marché des prêts immobiliers commerciaux de 5,6 milliards de dollars se sont accentuées ces derniers mois, la série de hausses des taux d’intérêt de la Réserve fédérale sur un an entraînant une forte hausse des coûts d’emprunt et un affaiblissement des valorisations immobilières. Les analystes craignent que toute nouvelle réduction des prêts – par exemple, de la part d’entreprises plus désireuses de thésauriser les dépôts après deux chocs bancaires en une semaine – ne puisse aggraver une situation périlleuse.
La menace d’un resserrement du crédit se répercutant sur le système financier mondial a dépassé l’inflation ce mois-ci en tant que principale inquiétude des investisseurs, selon une enquête mondiale mensuelle sur les gestionnaires de fonds réalisée par Bank of America.
Des milliers de petites et moyennes banques qui constituent la majeure partie des prêteurs américains représentent environ 70% des prêts dits CRE, selon les analystes de JPMorgan.
La plupart des produits ne sont pas reconditionnés pour les marchés de la titrisation adossée à des actifs et restent donc dans les livres des banques. Les prêts CRE représentent 43 % du total des prêts des petites banques, contre seulement 13 % pour les plus grandes banques.
« L’effondrement de SVB met une loupe sur les banques régionales, et leurs portefeuilles de prêts immobiliers commerciaux restent un sujet de préoccupation majeur », a déclaré Chong Sin, analyste de la titrisation chez JPMorgan. « La disponibilité du crédit pour les emprunteurs CRE était déjà mise à l’épreuve cette année », a-t-il ajouté, avertissant dans une note aux investisseurs qu’un retrait des prêts parmi les petites banques risquait de créer « un resserrement du crédit sur les marchés secondaires et tertiaires CRE ».
L’achat par la New York Community Bank cette semaine de 39 milliards de dollars d’actifs à son rival effondré Signature n’incluait aucune de ses activités immobilières, dans un mouvement NYCB a dit faisait partie de ses efforts pour se diversifier en dehors des prêts aux CRE.
Cependant, les analystes bancaires ont déclaré qu’ils ne s’attendaient pas à des explosions immédiates dans le secteur, car les effets de la hausse des taux d’intérêt ne se font sentir que lentement.
« Je conviens que le crédit est la prochaine chose sur le radar alors que nous examinons le reste de cette année et la prochaine », a déclaré Gary Tenner, analyste de recherche senior chez DA Davidson, qui couvre plus de 100 banques américaines. « Cela dépend de l’endroit où une banque est exposée, mais je ne pense pas que cela commence tout à fait du point de vue de la perte de crédit. »
Interrogé sur son point de vue sur les risques de CRE, le président de la Fed, Jay Powell, a déclaré mercredi lors d’une conférence de presse que la banque centrale « était consciente » de la concentration dans le secteur, mais a ajouté qu’il ne pensait pas que le problème était comparable aux autres tensions que les banques avaient subies.
Les bureaux sont considérés comme la zone la plus à risque après que les locataires ont réduit l’espace pour refléter la popularité du travail à domicile après les fermetures pandémiques. Les taux de vacance ont augmenté dans chacun des 25 principaux marchés depuis 2019, selon l’agence de notation Moody’s. À San Francisco, la ville la plus touchée, près de 19 % de l’espace était inoccupé fin 2022, contre 5 % trois ans plus tôt.
Les défauts de grande envergure ont mis en évidence le potentiel de stress. Géant immobilier canadien Brookfield le mois dernier, a cessé de rembourser 734 millions de dollars de prêts couvrant deux tours de bureaux de premier ordre à Los Angeles, tandis que l’un des plus grands propriétaires de bureaux de New York, RXR, a déclaré qu’il négociait avec des prêteurs pour «rendre les clés» de deux bâtiments en reconnaissant qu’ils ne n’avait plus de sens financier.
Un promoteur new-yorkais a exprimé son étonnement face à la volonté des grands rivaux de céder des propriétés aux prêteurs, car ce faisant, selon cette personne, ils avaient donné une couverture pour que d’autres fassent de même.
« Il va y avoir beaucoup de discussions difficiles dans les prochaines années », a déclaré le développeur.
Alors que les banques ont généralement été plus conservatrices dans leurs prêts depuis les excès qui ont provoqué la crise financière de 2008, la chute des prix pourrait créer des problèmes si les ratios prêt/valeur autrefois modestes des banques montaient en flèche, a déclaré Andrew Scandalios, codirecteur de JLL Capital Markets. . La hausse des ratios peut déclencher des exigences de fonds propres réglementaires plus élevées, réduisant davantage l’espace pour de nouveaux financements.
« La communauté des prêteurs doit reconnaître les fortes et profondes baisses qui se sont produites dans les évaluations des bureaux », a ajouté Scandalios. « Pratiquement tout le monde va être impacté ici. »
Les banques ont déjà commencé à relever la barre pour les nouveaux prêts, avec environ les deux tiers des prêteurs resserrant les conditions des contrats de construction et d’aménagement foncier à la fin de l’année dernière, tandis que plus de la moitié relevaient également les normes pour les immeubles d’appartements ainsi que d’autres non- propriétés commerciales résidentielles, selon la Fed enquête trimestrielle d’agents de crédit seniors.
« Il est devenu plus difficile de sécuriser des capitaux, en particulier avec les types d’effet de levier que les investisseurs immobiliers ont toujours recherchés », a déclaré John Fraser, président du crédit structuré mondial chez Tikehau Capital. « Cela freine non seulement le développement immobilier, mais peut avoir un impact sur le refinancement. »
Le ralentissement du marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales aggrave les risques pour les opérateurs commerciaux ainsi que leurs financiers, ce qui réduit la capacité des banques à libérer des capitaux de prêt en transférant les prêts existants de leurs livres, et réduit également les sorties disponibles pour d’autres sources de financement telles que les marchés privés.
L’émission des obligations, comme pour leurs cousins hypothécaires résidentiels, se déroule à une fraction des niveaux de ces dernières années, car la volatilité a élargi l’écart, ou la prime facturée, par rapport aux bons du Trésor sans risque. Ces rendements plus élevés ont fait baisser les prix des obligations existantes et ont rendu difficile pour les prêteurs de trouver des prêts qui peuvent rapporter ce que le marché demande.
Selon Goldman Sachs, environ 17% des prêts aux bureaux sont détenus dans CMBS, ce qui fait du marché le co-fondateur aux côtés des banques régionales et locales.
L’immobilier commercial est un marché qui « repose assez fortement sur les prêts bancaires – en particulier parmi les petites et moyennes banques », a déclaré Lotfi Karoui, stratège en chef du crédit chez Goldman Sachs. « La capacité de substitution et de recherche d’autres sources de capital est assez limitée. »