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Le marché chinois des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles a diminué de près des deux tiers au cours de l’année écoulée après une vague de remboursements anticipés de la part des propriétaires immobiliers qui mettent en évidence le paysage d’investissement limité du pays.
La taille du marché était de 363 milliards de RMB (51 milliards de dollars) en mars, contre plus de 1 milliard de RMB un an plus tôt, selon les données de Fitch Ratings. Les paiements anticipés ont bondi l’année dernière et augmentent à nouveau, selon l’agence de notation.
En mars, les prêts hypothécaires adossés aux titrisations ont été remboursés au plus haut niveau cette année, ce qui équivaudrait à un taux de remboursement anticipé de 43 pour cent sur une base annualisée, soit environ quatre fois le taux habituel.
Les analystes ont déclaré que ces données, qui reflètent en partie l’impact de la réduction des coûts d’emprunt par le gouvernement, sont le signe d’un nombre croissant de ménages choisissant de rembourser leurs dettes en l’absence d’options d’investissement viables et dans un contexte économique incertain.
Le secteur de la titrisation, dans lequel les actifs sont regroupés et vendus aux investisseurs sous forme d’instruments obligataires, offre une fenêtre sur le vaste marché hypothécaire chinois de 38 000 milliards de yuans à un moment où le secteur immobilier peine à inverser un ralentissement de plusieurs années.
Le taux de remboursement anticipé à l’échelle nationale des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles a initialement bondi jusqu’à 63 pour cent sur une base annualisée en septembre, lorsque les principales banques publiques ont dévoilé des réductions des taux d’intérêt hypothécaires qui, selon les analystes, ont favorisé le refinancement.
Cette décision était l’une des nombreuses tentatives visant à soutenir le marché immobilier après l’émergence d’une crise de financement parmi les promoteurs en 2021 qui a lourdement pesé sur la construction et l’économie dans son ensemble.
Tracy Wan, directrice de Fitch Ratings, a déclaré que l’agence pensait initialement que la hausse des remboursements anticipés était un phénomène « ponctuel » lié au changement de politique, étant donné que les banques en Chine peuvent dans de nombreux cas refinancer la totalité d’un prêt à des taux inférieurs. Mais « l’accélération » de cette année pourrait être en partie due au fait que les clients choisissent de déployer des liquidités pour rembourser leurs dettes plutôt que d’investir activement.
« Même avant [the policy change]nous constatons une augmentation constante des paiements anticipés [rate]. Personnes [were] Je pense que cela n’a pas de sens de payer un taux hypothécaire élevé avec un faible rendement des investissements pour qu’ils remboursent », a-t-elle déclaré, soulignant les faibles rendements des produits de gestion de patrimoine en particulier.
Les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires sont exposés à un « risque de remboursement anticipé » lorsque les prêts hypothécaires sous-jacents à leurs transactions sont remboursés par anticipation et ils doivent trouver de nouveaux endroits où garer leurs liquidités à des taux similaires.
Le marché hypothécaire chinois est dominé par les banques publiques, qui sont les plus grandes au monde en termes d’actifs. Il n’y a eu aucune nouvelle émission de titres adossés à des créances hypothécaires en Chine depuis 2022, selon les données du fournisseur CN-ABS.
« Tout cela est lié au marché immobilier. . . il y a moins de gens qui achètent des maisons », a déclaré Andy Lai, responsable Asie-Pacifique de l’origination et de la structuration pour le financement d’actifs et la titrisation chez BNP Paribas, à propos de la baisse des nouvelles émissions.
« Il n’y a pas eu beaucoup d’opportunités d’investissement en Chine », a-t-il ajouté, soulignant « l’économie, la performance des actions » et les « restrictions sur les investissements offshore ». « L’un des moyens les plus sûrs d’investir de l’argent est donc de rembourser par anticipation les prêts hypothécaires. »
Jerry Fang, directeur de S&P Global, a déclaré que le taux élevé de remboursement anticipé était probablement dû à « quelques facteurs ». Il a souligné une augmentation des ventes de propriétés existantes, contrairement aux inquiétudes concernant les achats de nouvelles constructions compte tenu des problèmes financiers des promoteurs.
« Pour les logements existants, les ventes continuent de croître », a-t-il déclaré, ajoutant que cela entraînerait le remboursement anticipé de certains prêts hypothécaires.
Reportage supplémentaire de Wang Xueqiao à Shanghai