Michelle Bassano possède un atout recherché : un studio au dernier étage qu’elle loue dans un immeuble vieux de près de 200 ans dans le quartier historique du Marais au centre de Paris.
Mais elle envisage maintenant de se retirer car la question de respecter les nouvelles normes strictes d’efficacité énergétique de la France s’avère trop difficile. « C’est un cauchemar », a déclaré Bassano. « Je pense simplement vendre. »
Les voisins de Bassano dans la copropriété refusent d’entériner le montant d’environ 100 000 € nécessaire au remplacement et à l’isolation de la toiture en zinc. L’ajout d’isolation à la façade extérieure en pierre est interdit par les mandats de préservation historique. Pourtant, isoler l’intérieur signifierait perdre un espace précieux dans l’appartement de 25 mètres carrés et réduire sa valeur de revente.
Partout en France, les propriétaires sont aux prises avec des restrictions imminentes sur la location d’appartements et de maisons mal isolés, selon de nouvelles règles strictes qui entreront progressivement en vigueur à partir de 2023. Elles visent à inciter les propriétaires à rénover environ les deux tiers des 37 millions de logements français d’ici 2050.
Le gouvernement du président Emmanuel Macron affirme que des rénovations à grande échelle sont nécessaires pour lutter contre une importante source d’émissions de gaz à effet de serre : les bâtiments représentent près de la moitié de la consommation d’énergie française et un tiers des émissions de carbone, tandis que les deux tiers de ce total proviennent des habitations. Les experts estiment que l’intervention de son gouvernement est unique en Europe.
Les nouvelles règles posent un problème particulier pour les immeubles d’habitation et les maisons historiques comme beaucoup à Paris, ainsi que pour les villages pittoresques de la Provence à l’Alsace. Les maisons du Marais sont vouées à rester dans la moitié inférieure du système de notation énergétique du gouvernement, même avec des rénovations, disent les experts.
Les critiques mettent déjà en garde contre des conséquences inattendues : ils estiment que cette politique pourrait aggraver la pénurie de logements en France et pourrait même déclencher des troubles sociaux dans la mesure où une inflation élevée frappe également les ménages.
Jean-Claude Bassien, directeur général adjoint du groupe immobilier Nexity, estime que l’approche du gouvernement est la bonne mais que le calendrier est « irréaliste et absurde ».
« Nous aurons besoin de plus de temps si nous voulons bien faire les choses et éviter une répétition de ce qui s’est passé. gilet jaune», a-t-il ajouté, faisant référence aux manifestations, du nom des vestes jaunes portées par les manifestants, qui ont secoué la France en 2018 contre un projet de taxe carbone sur l’essence.
Pour encourager les rénovations, les propriétaires sont tenus de faire évaluer leurs propriétés en termes d’efficacité énergétique, en les classant de A (meilleur) à G (pire), avant de pouvoir les vendre ou les louer. La réglementation offre à la fois la carotte et le bâton : les maisons mal isolées seront progressivement exclues du marché locatif au cours de la prochaine décennie, mais l’argent public est disponible pour aider à payer l’isolation, l’installation de nouvelles fenêtres ou l’amélioration du chauffage.
Les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers et, depuis cette année, les pires propriétés classées G ne peuvent plus être louées à de nouveaux locataires.
D’ici 2028, 5,2 millions de logements classés F et G, soit 17 % du parc immobilier total, ne pourront plus être loués. D’ici 2034, toutes les propriétés classées E et D seront exclues, soit plus de la moitié de tous les logements.
Même certains dans le camp de Macron craignent que cette approche soit trop draconienne. Le ministre des Finances, Bruno Le Maire, a laissé entendre qu’il était favorable à un assouplissement des règles, mais il a ensuite été contraint de faire marche arrière.
Alors que les pays européens tentent toute une série de politiques visant à décarboner et à accroître l’efficacité énergétique des logements, aucun n’a essayé ce que fait la France, a déclaré Boris Cournède, expert politique à l’OCDE.
« Tout le monde regarde l’exemple français pour voir comment cela se passe », a-t-il déclaré. « C’est une bonne idée sur le papier même s’il est un peu tôt pour juger des résultats. »
En Allemagne, le gouvernement a adopté une approche différente, notamment en interdisant les chaudières à gaz – une mesure politiquement controversée – et en créant une taxe sur le dioxyde de carbone sur le chauffage domestique. La Belgique et l’Autriche ont modifié leur réglementation pour faciliter la rénovation des immeubles à appartements multipropriétaires.
La France s’est engagée à augmenter les subventions à la rénovation domiciliaire à près de 5 milliards d’euros contre 3,4 milliards d’euros l’année dernière. Mais un rapport sénatorial dirigé par le parti Vert affirme que des financements bien plus importants étaient nécessaires – une estimation rapproche les besoins de 25 milliards d’euros par an.
Accéder aux liquidités disponibles n’est pas toujours facile, avec un processus de demande long et des règles complexes. Gilles Lambert a demandé environ 10 000 € de subventions pour rénover un immeuble des années 1980 qu’il possède avec quatre appartements en location dans une banlieue verdoyante de Paris.
« La candidature a été un parcours du combattant compliqué », a expliqué l’homme de 62 ans. Entre-temps, deux de ses appartements ont été interdits de vente.
Les agents immobiliers et les sociétés de gestion immobilière ont averti que les règles pourraient aggraver la pénurie de logements dans des villes comme Marseille, Bordeaux et Lyon en réduisant le bassin de logements à louer.
Édouard Philippe, ancien Premier ministre de Macron et aujourd’hui maire du Havre, a déclaré que l’exclusion des logements mal notés « réduirait mécaniquement les options de location pour les personnes à faible revenu ».
Une autre préoccupation est que les règles de contrôle des loyers dans les villes clés rendront difficile aux propriétaires d’obtenir un retour acceptable sur les rénovations là où ils les réalisent.
À Paris, la rénovation est devenue un point chaud au sein des copropriétés, dites copropriétés, car les projets coûteux nécessitent l’approbation de la majorité, tandis que l’unanimité est nécessaire pour contracter des emprunts.
Laure Gallard a fait pression sur ses voisins d’un immeuble de 10 logements des années 1920 pour qu’ils embauchent un expert pour planifier les rénovations nécessaires, mais sans succès.
« Je pense qu’ils sont dans le déni parce qu’ils ne veulent pas savoir et ont peur du coût qui nous attend », a déclaré l’architecte de 34 ans.
Certains propriétaires de maisons classées F ou G tentent simplement de vendre. Selon le site immobilier Se Loger, près de 20 % des logements à vendre au premier semestre 2023 étaient mal isolés, soit le double du niveau de 2021.
Thomas Lefebvre, data scientist chez Se Loger, a déclaré qu’il n’y avait aucune garantie que les acheteurs rénoveraient. « Si nous nous contentons de retirer des logements du marché locatif sans stimuler les rénovations, ce n’est pas vraiment une victoire pour l’environnement », a-t-il déclaré.
Jacques Baudrier, adjoint au maire de Paris en charge du bâtiment, refuse de désespérer. La ville a dépensé quelque 2,5 milliards d’euros en 10 ans pour rénover les bâtiments publics et les écoles, et prévoit de moderniser tous les logements sociaux d’ici 2050.
« Nous avons fait beaucoup de progrès dans le secteur public, mais sur le marché du logement privé, les choses avancent beaucoup trop lentement », a-t-il déclaré.
La ville organise des ateliers mensuels dans les mairies pour informer la population sur les subventions et prodiguer des conseils. Lors d’un événement en juin, quelque 600 personnes sont venues échanger des conseils sur l’isolation, les volets et les systèmes de chauffage et de refroidissement.
«Au début, les gens étaient vraiment inquiets», explique Baudrier, «mais maintenant ils s’y mettent.»