Encore une bonne nouvelle pour les demandeurs d’accueil et une mauvaise nouvelle pour les vendeurs. Les maisons sont redevenues moins chères au cours du dernier trimestre, elles sont sur le marché depuis plus longtemps et les surenchères massives semblent avoir pris fin.
Après des années d’augmentation des prix et d’affluence lors des visites, le redressement du marché immobilier amorcé l’an dernier se poursuit. Cela ressort des derniers chiffres de l’agence immobilière NVM. Environ 70% de l’industrie y est affiliée.
Le prix moyen des maisons revendues (existantes) occupées par leur propriétaire a chuté de 8,2% sur une base annuelle au cours des trois derniers mois, la plus forte baisse en dix ans. Le prix de vente moyen d’une maison existante était de 394 000 euros.
Et alors qu’au dernier trimestre de 2022 il y avait encore une légère surenchère (en moyenne de 0,1 pour cent), et un an plus tôt encore de manière significative (8,1 pour cent), cela a également changé. La sous-enchère semble plus courante maintenant. En moyenne, les acheteurs ont payé 1,3 % de moins que le prix demandé au cours du dernier trimestre.
Les vendeurs sont devenus plus prudents à la suite de cette baisse des prix. En règle générale, ils attendent pour acheter une nouvelle maison jusqu’à ce que l’actuel soit vendu. En partie à cause de cela, le nombre de maisons mises en vente a chuté de 9 % au cours du dernier trimestre, par rapport à l’année précédente. Mais parce que les maisons sont maintenant sur le marché depuis presque trois fois plus longtemps en moyenne, l’offre totale est beaucoup plus importante qu’à l’époque : presque le double.
Marché de l’acheteur
Le marché des acheteurs est-il de retour ? Pas encore ça, dit le NVM. Pour évaluer si l’offre et la demande sont en équilibre, l’association utilise un « indicateur de pénurie ». S’il est inférieur à cinq, alors il existe un marché qui est meilleur pour les vendeurs que pour les acheteurs. L’offre est alors faible et la demande est forte, ce qui signifie que les transactions sont rapides. Si ce nombre est supérieur à dix, alors les acheteurs sont aux commandes : il y a beaucoup d’offre et ils peuvent prendre leur temps pour choisir. Entre cinq et dix, les deux camps sont raisonnablement équilibrés.
Actuellement, l’indicateur est à 3,3. Il n’y a donc pas d’équilibre, mais les acheteurs l’ont déjà un peu plus facilement qu’en 2021, lorsque l’indicateur était au plus bas à 1,3.
De plus, malgré la baisse des prix, les acheteurs de maisons ne sont pas toujours moins chers dans l’ensemble. L’un des principaux moteurs de la baisse des prix est la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Cela rend les emprunts plus chers et les frais de logement mensuels plus élevés, ce qui peut compenser l’avantage d’un prix d’achat plus bas à long terme.
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Surtout en combinaison avec l’augmentation rapide du coût de la vie, l’inflation, il est donc encore très difficile, en particulier pour les « buy starters », de s’assurer une place sur le marché du logement. Ils n’ont pas de plus-value ni d’hypothèque en cours avec un faible taux d’intérêt à emporter avec eux, et commencent donc avec des arriérés.
Quelle est la situation actuelle du marché pour quatre types de logements distingués par la NVM ?
Nouvelle construction – les ventes sont en baisse
Les évolutions du marché sont particulièrement visibles dans le neuf. Le nombre de maisons neuves vendues a diminué par rapport à il y a un an, tandis que l’offre a fortement augmenté dans le même temps.
En partie parce qu’il faut parfois des années avant qu’une maison neuve ne soit achevée, les candidats sont devenus plus hésitants. En conséquence, il faut en moyenne plus de temps aux promoteurs pour atteindre le nombre minimum de maisons pré-vendues dont ils ont besoin pour commencer la construction. Concrètement, cela signifie pour les personnes en attente de construction d’un logement : doubler les frais de logement plus longtemps. La combinaison de l’incertitude quant à son propre avenir financier et d’une éventuelle baisse du prix de la maison actuellement occupée par son propriétaire rend les acheteurs potentiels méfiants.
De plus, l’industrie de la construction est aux prises avec des coûts en forte augmentation, ce qui signifie que les maisons neuves ne peuvent pas beaucoup baisser de prix. Cela les rend moins attractifs. Une maison neuve moyenne coûte 468 000 euros, ce qui est nettement plus que le prix moyen d’une maison déjà construite.
Appartement – forte baisse de prix
De tous les types d’habitations, la plus forte baisse de prix s’observe dans les appartements. Depuis que les prix ont commencé à baisser au printemps dernier, les prix des appartements ont baissé en moyenne de 12 %. À titre de comparaison, les prix des maisons individuelles ont chuté de 7,4 % au cours de cette période.
Les prix des logements ont baissé le plus récemment dans les grandes villes, où se trouvent la plupart des appartements. Au cours de la période précédente, la pénurie de logements était la plus forte dans les villes, ce qui s’est traduit à son tour par de fortes hausses de prix. Beaucoup de demande et peu d’offre ont conduit à une surenchère considérable ici. Maintenant que la tendance s’est inversée, les prix chutent aussi le plus durement ici. Les prix ont le plus chuté à Haarlem (moins 14,7 %) et à La Haye (moins 13,5 %).
Maison mitoyenne – court délai de vente
Ceux qui voulaient quitter leur maison ont rapidement profité de la possession d’une maison mitoyenne. Avec les appartements, ce type de logement s’est vendu le plus rapidement au cours du dernier trimestre : il a été sur le marché pendant 38 jours en moyenne.
Les ventes sont les plus rapides dans certaines parties de Groningue et du nord d’Overijssel (31 et 34 jours). Dans le Zaanstreek et Zeeuws-Vlaanderen, cela prend en moyenne deux fois plus de temps.
C’est peut-être parce que peu de maisons mitoyennes ont été mises en vente au cours du dernier trimestre – le moins de tous les types de maisons – et donc il y a une certaine rareté. L’offre de ces maisons était inférieure de 14,4% à celle d’un an auparavant. À 7,2 %, la baisse des prix au cours de cette période a été la plus faible de tous les types de logements.
Détaché – moins de ventes
Les maisons individuelles ont connu la plus forte baisse des chiffres de vente : au dernier trimestre, 8,2 % de moins ont été vendues qu’un an plus tôt. Le chiffre d’affaires des maisons mitoyennes et des maisons jumelées est resté stable.
Cela est probablement lié au prix des maisons individuelles, qui s’est établi en moyenne à 579 000 euros, soit une baisse de 9,8 % sur une base annuelle. Le NVM note que la situation économique plus difficile déprime principalement les ventes de maisons dans le segment le plus cher. Plus de maisons ont été vendues pour des maisons d’une valeur allant jusqu’à 200 000 euros.
Il est frappant de constater que certaines régions, dont le sud-est de la Drenthe et le nord-est de l’Overijssel, n’affichent aucune baisse de prix. Selon l’association des courtiers, cela s’explique par le fait que les prix des logements dans ces régions ont moins fortement augmenté ces dernières années, de sorte qu’il n’est plus question de correction maintenant. En particulier, les maisons individuelles et les salons de coiffure jumelés continuent d’augmenter et font face à une surenchère.