Une chute des prix de l’immobilier : cela fait longtemps que l’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) n’a pas annoncé cette nouvelle lors de la présentation de ses chiffres trimestriels. La dernière fois, c’était en 2019. Mais jeudi, la NVM a de nouveau fait état d’une légère tendance à la baisse : au premier trimestre de cette année, une maison coûtait en moyenne 428 000 euros ; 2,1 % de moins qu’au trimestre précédent.
Il est encore trop tôt pour conclure que la guerre en Ukraine, la hausse des taux hypothécaires et la hausse des prix de l’énergie entraînent un retournement du marché du logement, a déclaré le président du NVM, Onno Hoes. Le premier trimestre de l’année est souvent un peu « pire » de toute façon. L’évolution des chiffres au cours du prochain trimestre est donc pertinente. Trois choses à surveiller.
1 L’offre de logement
Au cours des dernières semaines, un nombre impressionnant de personnes ont soudainement mis leur maison en vente. A la fin du trimestre, plus de 17 000 maisons étaient à vendre ; dix pour cent de plus qu’un quart plus tôt. Il se peut que la tourmente économique joue un rôle à cet égard : les propriétaires ont peur que le marché implose et souhaitent percevoir rapidement le meilleur prix pour leur maison. Plus de maisons sont à vendre, en particulier dans les régions côtières du nord et du sud de la Hollande.
Le NVM a comparé l’augmentation de l’offre en mars avec un mois de mars « normal » et avec mars 2020. Ensuite, la pandémie corona a éclaté et il y a également eu des troubles économiques. On constate qu’il y a toujours plus de maisons à vendre en mars qu’en janvier et février. L’augmentation est croissante par segment (moins de trois tonnes, entre trois et cinq tonnes et plus de cinq tonnes). En effet, les personnes qui ont une maison avec jardin attendent plus souvent pour la mettre en vente jusqu’au printemps, car elle rapporterait plus en période ensoleillée.
Au début de la pandémie de corona, la situation était à peu près la même, sauf pour le segment intermédiaire : les propriétaires d’une maison entre trois et cinq tonnes mettaient plus souvent leur maison en vente. Et maintenant, l’augmentation de l’offre dans tous les segments est environ deux fois supérieure à celle d’un mois de mars « normal ». La différence est la plus grande pour les maisons chères.
Qu’est-ce que ça dit? Il se peut, dit Onno Hoes, que cela ait à voir avec l’obligation d’occupation autonome que de nombreuses municipalités introduisent. En conséquence, les investisseurs veulent se débarrasser de la maison qu’ils ont achetée pour la louer commercialement. Il est également possible que l’achèvement de nouveaux projets de construction soit pris en compte – bien que « seulement » 6 450 maisons et terrains à bâtir neufs aient été mis en vente au cours du dernier trimestre, le nombre le plus bas depuis 2016. Ou – et cela doit devenir évident au cours du prochain trimestre – c’est vraiment le signe avant-coureur d’un marché en évolution et plus large.
2 Le montant de la surenchère
La majorité des maisons, près de 80 %, sont encore vendues à un prix supérieur au prix demandé. Il y a un an, c’était 65 %. La surenchère reste donc la norme. Mais : pour la première fois en trois ans, l’écart moyen entre le prix demandé et le prix de vente s’est réduit, passant de 9,1 à 8,3 %. La très mauvaise surenchère, donc ça semble être un peu moins.
Les courtiers indiquent également que le nombre de visionnements diminue et que les téléspectateurs sont plus susceptibles d’annuler leurs rendez-vous de visionnement. Il y a aussi moins d’offres. Dans un marché du logement très surchauffé, cependant, cela ne signifie pas une crise. Les maisons se vendent toujours à la vitesse de l’éclair, en moyenne en 24 jours. Et parmi les téléspectateurs souvent par dizaines, il y a encore suffisamment de personnes intéressées qui font une offre alléchante.
3 Le prix du logement
Quiconque veut savoir comment se porte le marché du logement regarde intuitivement immédiatement le prix moyen de l’immobilier. Cela a du sens, mais ce nombre dépend beaucoup de la composition des maisons vendues au cours de cette période. S’il y a beaucoup de maisons individuelles, le prix moyen des maisons augmentera logiquement. La région dans laquelle se trouve une maison détermine également le prix.
Le prix au mètre carré est donc un meilleur indicateur pour mesurer la température sur le marché. Vous pouvez également regarder l’évolution des prix des logements par an, au lieu de par trimestre. Et avec ces lunettes, vous pouvez voir la récente baisse en perspective : le prix moyen des maisons est peut-être légèrement inférieur au dernier trimestre, mais il est toujours supérieur de 13,7 % à celui d’il y a un an. C’est une augmentation plus faible qu’au cours des trois derniers trimestres. À cette époque, le prix moyen des maisons était supérieur de 20 % à celui de l’année précédente. Pour le reste de l’année, on ne s’attend donc pas à une baisse des prix, mais à une modération de la hausse des prix.