Le marché du logement dans de nombreuses villes universitaires est très tendu – les loyers sont souvent élevés en conséquence. Cependant, comme l’a montré une analyse des experts de VON POLL IMMOBILIEN, les prix d’achat des propriétés résidentielles redescendent lentement dans certaines villes universitaires. Quels emplacements offrent les meilleures opportunités d’investissement?
L’évolution des prix varie d’une ville universitaire à l’autre
Le marché immobilier allemand est bouleversé : selon Interhyp, les matériaux de construction sont rares, les taux d’intérêt sur la construction dépassent désormais les 4 % et, dans certaines catégories d’investissement, le prix au mètre carré baisse déjà lentement. Les investisseurs dans les petites villes universitaires peuvent profiter de la baisse des prix – dans 35 des 46 emplacements examinés, les prix d’achat stagnent ou baissent au troisième trimestre (T3) de 2022 par rapport au début de l’année (T1). Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont pu le découvrir dans le cadre d’une analyse de marché récemment publiée.
Bien sûr, tous les biens des villes universitaires ne connaissent pas le même développement : les micro-locations très bonnes et très recherchées seront moins touchées, explique Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN, dans un communiqué sur l’analyse du marché. Le plus grand potentiel d’appréciation de la valeur se trouve actuellement dans les villes avec des cours attrayants. Il recommande d’examiner attentivement le potentiel de rendement de l’emplacement et de la propriété ciblée lors de l’investissement et, si nécessaire, de demander conseil à un professionnel de l’immobilier.
Augmentation du prix d’achat de plus de trois pour cent uniquement à Erlangen et Coburg
Les prix de l’immobilier baissent le plus à Sarrebruck : ici, un mètre carré coûte 11,9 % de moins au T3 (2 322 euros/m²) qu’au T1. Elle est suivie par Lüneburg avec -11,7 % (EUR 4 317/m²), Erfurt avec -9,4 % (EUR 3 317/m²) et Göttingen (EUR 3 063/m²) et Ulm (EUR 4 794/m²) avec des prix inférieurs de 8,2 % chacun.
Les prix d’achat des propriétés résidentielles dans les petites villes universitaires n’ont augmenté que dans onze endroits, l’augmentation n’étant supérieure à 3 % qu’à Erlangen (+8,3 %, 5 449 euros/m²) et à Cobourg (+6,3 %, 2 795 euros/m²) . Les autres villes dont les prix d’achat augmentent sont Bamberg, Kaiserslautern, Constance, Aix-la-Chapelle, Flensburg, Francfort (Oder) et Magdebourg. Les prix ont stagné à Siegen et Trèves.
Les propriétés résidentielles les plus chères au T3 étaient à Constance (6 321 EUR/m²) et Potsdam (6 029 EUR/m²). Les propriétés les moins chères se trouvaient à Mönchengladbach (EUR 2.490/m²) et à Sarrebruck (EUR 2.322/m²). À Potsdam, cependant, les prix ont chuté de 7,8 % par rapport au premier trimestre. La liste est en mouvement et le marché s’autorégule avec un jeu d’offre et de demande.
Cinq villes universitaires ont un facteur de prix d’achat inférieur à 25
Lors du choix d’un lieu d’investissement, le facteur prix d’achat entre également en jeu. Cela indique le nombre d’années qu’il faut en moyenne pour récupérer le prix d’achat – par exemple avec les revenus locatifs. “Dans la plupart des régions allemandes, il existe désormais des facteurs de prix d’achat d’environ 25, mais les multiplicateurs de 30 ne sont plus rares. Surtout dans les métropoles et les grandes villes, les facteurs de prix d’achat dépassent souvent ce seuil à plusieurs reprises », indique un article de VON POLL IMMOBILIEN publié à la mi-novembre.
A Potsdam, par exemple, il faut 39,5 ans (prix du loyer : 12,73 euros/m²), à Halle an der Saale 35,6 ans (prix du loyer : 7,20 euros/m²) et à Erlangen 35,4 ans (prix du loyer : 12,83 euros/m²) jusqu’à ce qu’un profit puisse être réalisé avec une propriété résidentielle. Mais il y a aussi cinq villes universitaires allemandes dans lesquelles le facteur prix d’achat est encore inférieur à la limite de 25 mentionnée dans l’article. Il s’agit de Sarrebruck (21,8 ans, loyer : 8,86 euros/m²), Göttingen (23,4 ans, loyer : 10,92 euros/m²), Mönchengladbach (24,3 ans, loyer : 8,53 euros/m²), Wuppertal (24,5 ans, loyer : 7,77 euros /m²) et Kaiserslautern (24,6 ans, loyer : 9,15 euros/m²).
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