Restez informé avec des mises à jour gratuites
Inscrivez-vous simplement au Banques américaines myFT Digest – livré directement dans votre boîte de réception.
Les prêts immobiliers commerciaux en souffrance dans les banques américaines ont atteint leur plus haut niveau depuis une décennie, alors que la hausse des taux d’intérêt, une économie incertaine et la montée du travail à distance exercent une pression sur les propriétaires d’immeubles.
Le volume des prêts en souffrance pour lesquels les occupants non-propriétaires ont manqué plus d’un paiement a bondi de 30 pour cent, soit 4 milliards de dollars, pour atteindre 17,7 milliards de dollars au cours des trois mois clos fin septembre, selon l’organisme de suivi du secteur BankRegData. Ce chiffre a augmenté de 10 milliards de dollars en un an.
Les prêts bancaires restent dans une forme historiquement bonne et même après le récent bond, seulement 1,5 pour cent des prêts immobiliers commerciaux étaient en souffrance. Néanmoins, les observateurs du secteur estiment que le nombre de propriétés sous pression devrait continuer à augmenter, notamment dans le secteur des bureaux.
Bill Moreland, qui dirige BankRegData, a déclaré à ses clients que les prêts immobiliers commerciaux « devenaient rapidement laids ».
« Ce n’est pas un contretemps – ce n’est pas Covid et ensuite récupérer », a déclaré Leo Huang, responsable de la dette immobilière commerciale chez Ellington Management Group, un gestionnaire d’actifs. « Les prix de l’immobilier vont baisser et les impayés vont continuer d’augmenter. »
Les données du troisième trimestre n’ont pas pris en compte l’impact du dépôt de bilan de cette semaine par la société de location de bureaux WeWork, l’un des plus grands locataires de bureaux dans des villes allant de New York à San Francisco.
Le dépôt du chapitre 11 permettra à WeWork, du moins aux États-Unis, de rationaliser son portefeuille en résiliant des dizaines de baux avec peu de pénalités financières, mettant ainsi la pression sur les propriétaires d’immeubles.
Wells Fargo a récemment cité les problèmes de WeWork parmi les raisons pour lesquelles elle a ajouté une hypothèque de 20,5 millions de dollars sur le 599 Broadway, un immeuble de bureaux de taille moyenne dans le sud de Manhattan, à sa liste de prêts risquant de manquer de paiement. Le prêt a été accordé par Bank of America, mais a depuis été vendu à des investisseurs et est géré par Wells.
Avec plus de 70 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux en cours, Wells est le plus grand prêteur du pays dans cette catégorie et le plus exposé aux pertes immobilières. Ses prêts immobiliers en souffrance ont augmenté de plus de 50 pour cent pour atteindre 3,4 milliards de dollars au troisième trimestre, contre seulement 400 millions de dollars il y a un an.
Malgré l’augmentation des impayés, Wells et d’autres banques ont mis du temps à mettre les emprunteurs en défaut ou à déclarer des pertes réelles sur leur pile croissante de prêts en souffrance. Wells n’a annulé que 91 millions de dollars de prêts CRE au troisième trimestre.
Lors d’un appel avec des analystes le mois dernier, Wells a exprimé son optimisme quant au fait que bon nombre de ces emprunteurs reprendraient leurs paiements ou éviteraient des pertes, bien que les dirigeants de la banque aient réitéré qu’il y aurait un certain impact. « Nous n’avons pas encore constaté de pertes significatives, mais nous le ferons », a déclaré Mike Santomassimo, directeur financier de Wells.
Kevin Fagan, responsable de l’analyse économique de l’immobilier commercial chez Moody’s, a déclaré qu’il s’attendait à ce que les taux de délinquance augmentent pendant au moins les 12 prochains mois. Il y a « des souffrances à venir, c’est sûr », a-t-il dit, mais il a ajouté qu’il faudrait du temps pour que les impayés se transforment en pertes.
Parmi les banques régionales, la PNC, basée à Pittsburgh, a connu l’une des plus fortes hausses de prêts immobiliers commerciaux en souffrance, ayant plus que doublé au cours du trimestre pour atteindre 723 millions de dollars. « Les pressions que nous avions anticipées dans le secteur des bureaux immobiliers commerciaux ont commencé à se matérialiser », a déclaré le mois dernier Rob Reilly, directeur financier de PNC, aux analystes. Il a toutefois ajouté que le prêteur disposait de réserves suffisantes pour couvrir les pertes potentielles sur ces prêts.
D’autres banques intensifient leurs efforts pour restructurer les prêts immobiliers afin d’éviter les pertes. Chez BofA, le volume des prêts immobiliers modifiés, pour lesquels la banque avait soit annulé les intérêts, soit prolongé les dates d’échéance, a augmenté de près de 750 millions de dollars pour atteindre 1,2 milliard de dollars au cours du trimestre. Dans l’ensemble du secteur, le volume des prêts immobiliers commerciaux restructurés a augmenté de 6 milliards de dollars pour atteindre 8,5 milliards de dollars au cours des six derniers mois.
« Les banquiers vont prolonger les prêts s’ils pensent que l’actif peut être sauvé », a déclaré Christopher Whalen, analyste bancaire chevronné et directeur de Whalen Global Advisors. « Si la banque doit reprendre le bâtiment, la valeur peut être réduite de moitié. »