Des milliers de maisons risquent de devenir difficiles à vendre, les propriétaires devant généralement débourser 6 600 £ avant de pouvoir déménager, ont averti les experts immobiliers.
La durée restante du bail sur une propriété en location est un élément crucial à prendre en compte lorsqu’il s’agit d’acheter une maison.
Cela est dû au fait que la plupart des prêteurs exigent qu’un certain nombre d’années restent sur le bail avant de prêter sur un bien immobilier.
Si vous achetez une maison avec un bail de courte durée, vous pourriez avoir du mal à la vendre plus tard et devoir débourser des milliers de dollars pour prolonger le bail en premier.
Dans le passé, un bail de courte durée était considéré comme étant tout bail d’une durée inférieure à 80 ans.
Mais The Sun s’est entretenu avec un certain nombre d’experts immobiliers et d’agents immobiliers qui affirment que cette longueur augmente progressivement.
Désormais, les propriétés dont les baux sont de moins de 120 ans ne semblent pas attrayantes pour les acheteurs, disent-ils, ce qui signifie que des milliers de propriétaires pourraient soudainement trouver leur maison difficile à vendre dans un avenir proche. avenir.
Selon HomeOwners Alliance, environ 370 000 logements ont des baux de moins de 80 ans, ce qui signifie que des centaines de milliers de propriétés pourraient être touchées.
Qu’est-ce qu’une maison « en bail emphytéotique » et qu’est-ce qu’une « durée de bail » ?
Un régime de location à bail signifie que vous achetez le droit de vivre dans une maison pendant une période déterminée, mais vous n’êtes pas propriétaire du terrain sur lequel elle se trouve.
Ce mode de tenure tend à être plus courant pour les appartements, bien que certains nouveaux ensembles de logements soient également en location.
Les logements loués en location ont encore un certain nombre d’années de validité sur leur « bail ». Pour les appartements neufs, ce délai commence généralement à 999 ans.
En théorie, si le bail d’une propriété en location expire, la propriété est automatiquement transférée au « propriétaire foncier » qui possède le terrain.
Cela arrive rarement dans la réalité, mais c’est parce que les propriétaires de logements en location finissent par payer pour prolonger la durée du bail de leur maison, ce qui peut être très coûteux.
La crainte de se retrouver avec une propriété dont le bail pourrait expirer ou coûter une fortune à prolonger décourage les acheteurs, ce qui rend les prêteurs méfiants à l’égard de ces maisons car elles sont perçues comme perdant de la valeur au fil du temps.
En règle générale, le coût de prolongation d’un bail peut varier entre 3 600 et 6 598 £, selon SAM conveyancing.
Si le bail restant est court, il sera plus difficile de trouver un prêteur disposé à prêter sans que le bail soit prolongé.
Nous constatons que de plus en plus d’acheteurs hésitent à acheter une propriété lorsqu’une prolongation de bail peut être nécessaire peu de temps après l’achat, en particulier avec les coûts et les complexités impliqués.
André Boast
Changement d’attitude à l’égard de la durée des baux
Par le passé, un « bail court » était considéré comme d’une durée inférieure à 80 ans. Mais les experts affirment qu’une plus grande sensibilisation aux questions de bail entraîne un changement d’attitude, les acheteurs recherchant des baux encore plus longs.
Andrew Boast, expert immobilier chez SAM Conveyancing, a expliqué : « Le récent changement d’attitude à l’égard de la durée des baux, les baux inférieurs à 120 ans étant désormais considérés comme moins attractifs, est probablement dû à une combinaison de facteurs.
« Cela comprend les prêts hypothécaires à long terme, la prudence des acheteurs quant au coût, au risque et à la complexité de la prolongation d’un bail, et la pression croissante en faveur d’une réforme du bail emphytéotique. »
Il a ajouté : « Dans l’ensemble, nous constatons que de plus en plus d’acheteurs hésitent à acheter une propriété lorsqu’une prolongation de bail peut être nécessaire peu de temps après l’achat, en particulier compte tenu des coûts et des complexités impliqués.
« La crainte ne concerne pas seulement les dépenses immédiates liées à une extension, mais aussi la commercialisation à long terme, en particulier à la lumière des fluctuations du marché immobilier ces dernières années.
« Si le bail est considéré comme un passif, le vendre ultérieurement pourrait être plus difficile, ce qui conduirait à une situation où un bail d’au moins 120 ans deviendrait la nouvelle norme. »
Sarah Gillbe, conseillère juridique senior chez Setfords, a ajouté qu’un bail est devenu un actif qui se déprécie comme une voiture, les maisons avec des baux plus courts perdant de la valeur plus rapidement.
« Pour chaque année de retard sur la durée du bail, la prolongation sera plus coûteuse car l’intérêt du propriétaire est plus grand et celui du locataire a diminué », a-t-elle expliqué.
« En raison de la rapidité avec laquelle la valeur diminue dans le cadre d’un contrat de location plus court, les prêteurs sont généralement confiants dans l’octroi de prêts uniquement dans le cadre de contrats de location avec une durée restante suffisante pour que l’actif conserve sa valeur à leurs yeux. »
Prêteurs hypothécaires et baux
La plupart des prêteurs hypothécaires exigent encore actuellement qu’il reste au moins 85 ans sur un bail avant d’envisager une offre de prêt hypothécaire.
Mais Peter Gettins, chef de produit chez L&C Mortgages, a déclaré qu’il était crédible que les prêteurs commencent à augmenter ce montant.
« Le bail restant est certainement un facteur pour les prêteurs et la politique peut varier considérablement, mais beaucoup exigeront un bail restant d’environ 80 à 85 ans lors de la souscription de l’hypothèque, et d’avoir 45 à 50 ans restant à la fin de la durée de l’hypothèque », a-t-il déclaré.
Nationwide, Virgin Money et Leeds Building Society exigent tous deux un bail non expiré d’au moins 85 ans.
Barclays, TSB, Halifax et Lloyds insistent toutes sur un bail emphytéotique d’une durée restante de 70 ans avant d’envisager d’accorder un prêt.
Il existe néanmoins encore des prêteurs disposés à proposer des prêts hypothécaires sur des logements dont les baux sont de très courte durée. NatWest et Santander, par exemple, n’exigent que 30 ans.
Les propriétaires de biens immobiliers en pleine propriété ne sont pas confrontés à ces problèmes.
En effet, acheter une maison avec un régime foncier « en pleine propriété » signifie que vous êtes propriétaire du bâtiment et du terrain qu’il occupe, ce qui les rend plus attractifs pour les prêteurs hypothécaires.
Comment puis-je vérifier si une propriété est en location ou en pleine propriété ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez être informé de son mode de propriété, qu’il s’agisse d’un bail emphytéotique ou d’une pleine propriété.
Assurez-vous de demander à l’agent immobilier lorsque vous visitez la maison, car il devrait le savoir ou être en mesure de le découvrir.
Cependant, si vous avez déjà acheté une propriété et que vous n’êtes pas sûr qu’il s’agisse d’un bail emphytéotique, cela devrait être indiqué dans les documents juridiques que vous avez reçus lors de l’achat.
Si vous ne les trouvez pas, vous pouvez rechercher votre propriété dans le registre foncier, où toutes les maisons sont enregistrées.
Vous pouvez rechercher le vôtre sur le site du gouvernement.
Comment prolonger le bail d’une maison
Vous pouvez demander au propriétaire, également appelé propriétaire foncier, à qui appartient le terrain sur lequel se trouve votre maison, de prolonger votre bail à tout moment.
Selon le site Internet du gouvernement, ce délai est généralement de 90 ans pour un appartement ou de 50 ans pour une maison.
Cela vous coûtera de l’argent, alors assurez-vous que vous pouvez vous le permettre avant de demander une prolongation.
Le service de conseil en matière de bail emphytéotique dispose d’une calculatrice que vous pouvez utiliser pour estimer combien cela vous coûtera ici : https://www.lease-advice.org/calculator/.
Dois-je quand même acheter une maison en location-bail ?
LORSQUE vous envisagez d’acheter votre première maison, il y a tellement de choses à prendre en compte.
Olivia Marshall, journaliste principale auprès des consommateurs, explique ce que vous devez faire si vous souhaitez acheter une maison en location.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en location, assurez-vous d’avoir lu attentivement tous les documents et d’en avoir discuté avec votre avocat ou votre notaire avant de signer quoi que ce soit.
Recherchez dans vos documents des mots tels que « acte d’engagement », car cela peut inclure des clauses auxquelles vous serez lié si vous signez.
Assurez-vous que vous pouvez vous permettre d’éventuelles augmentations des frais à l’avenir avant de conclure des accords sur les loyers fonciers ou les frais d’entretien.
S’il n’existe pas de plafond quant au montant de l’augmentation de ces frais, réfléchissez bien à la possibilité d’une augmentation importante dans un bref délai.
De nouvelles règles vont-elles être mises en place pour protéger les propriétaires de logements en location ?
La loi sur la réforme du bail et de la pleine propriété a reçu la sanction royale en mai et devrait entrer en vigueur dans les suivant quelques années.
La sanction royale est le moment où le roi accepte formellement de transformer un projet de loi en loi.
La loi avait pour but de rendre plus facile et moins coûteux pour les locataires de prolonger leur bail ou d’acheter leur pleine propriété.
M. Gettins de L&C Mortgages a déclaré : « Une fois le projet entièrement mis en œuvre, et en supposant qu’il fonctionne comme prévu, les locataires devraient être confrontés à moins de défis.
« Mais jusqu’à ce moment-là, la durée restante et/ou le coût de prolongation d’un bail resteront des considérations importantes pour les acheteurs potentiels. »
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