Le rythme des retraits des fonds immobiliers commerciaux britanniques s’est accéléré rapidement depuis que le gouvernement a dévoilé son « mini » budget le mois dernier, dans un changement qui, selon les analystes, pourrait déclencher une ruée vers la vente d’immeubles à des taux déprimés.
Plus de 100 millions de livres sterling ont été extraits d’un échantillon de fonds immobiliers suivis par Calastone, un fournisseur de fonds de commerce, dans les 10 jours après que le chancelier britannique Kwasi Kwarteng a annoncé son intention de réduire les impôts et d’emprunter massivement aux marchés financiers – près de huit fois le volume retiré sur les trois semaines précédentes.
Les marchés de l’immobilier commercial sont déjà sous pression en raison d’une augmentation des coûts d’emprunt et d’une baisse du volume des transactions qui rendent difficile l’évaluation des valorisations. Désormais, les analystes préviennent que les retraits constants des investisseurs pourraient forcer les fonds à se débarrasser des actifs, entraînant une baisse supplémentaire des prix.
« D’une manière ou d’une autre, ces actifs devront être vendus dans un marché baissier », a déclaré Zac Gauge, responsable de la stratégie immobilière européenne chez UBS.
Gauge et d’autres analystes immobiliers s’attendent à ce que les ventes réalisées aujourd’hui soient inférieures de 20 à 25% à celles du début de l’année, avant que les taux d’intérêt n’augmentent pour contenir l’inflation alimentée par l’invasion russe de l’Ukraine.
La précipitation des investisseurs à récupérer leurs liquidités survient après les turbulences sur le marché de la dette publique britannique, qui ont contraint certains fonds de pension à vendre des actifs pour répondre aux appels de garantie sur leurs stratégies de couverture.
Les retraits rapides posent problème à certains fonds immobiliers, qui peuvent mettre plusieurs mois à se délester des biens de leur portefeuille. Plus tôt cette semaine, les fonds gérés par Schroders, BlackRock et Columbia Threadneedle ont annoncé des mesures pour ralentir le rythme des rachats des investisseurs afin qu’ils puissent vendre des actifs de manière ordonnée.
D’autres grandes sociétés d’investissement basées au Royaume-Uni contactées par le Financial Times ont déclaré que leurs fonds immobiliers fonctionnaient toujours normalement. Cependant, le rythme des sorties indique que la pression monte.
Cette décision a renouvelé les critiques à l’encontre des véhicules, qui ont été critiqués après avoir bloqué les retraits à la suite du vote sur le Brexit en 2016 et à nouveau après le déclenchement de la pandémie en 2020.
Roger Clarke, responsable d’IPSX, un échange de biens, a déclaré qu’il existe un problème fondamental avec la structure des fonds qui donne souvent aux acheteurs la possibilité de se retirer en un jour de préavis. « Les fonds sont obligés de vendre leurs meilleurs actifs. Les investisseurs qui rachètent obtiennent alors leur rachat aux dépens du reste des personnes dans le fonds [if valuations decline]. Ainsi, l’investisseur rationnel soumet une demande de rachat », a déclaré Clarke, qui s’attend à ce que les fonds soient versés si les demandes de rachat se poursuivent.
La valeur des propriétés commerciales a commencé à chuter ces derniers mois, la hausse des coûts d’emprunt ayant nui à la capacité des investisseurs à effectuer des transactions.
Le mois dernier, le développeur Landsec a vendu 21 Moorfields, le nouveau siège social de la Deutsche Bank à Londres, pour 809 millions de livres sterling, en dessous du milliard de livres sterling que la société espérait tirer d’une vente plus tôt dans l’année.
En plus des turbulences sur le marché des titres d’État, la vente immobilière « est liée à la compétitivité accrue des rendements obligataires tentant les investisseurs à revenu, aux inquiétudes concernant les niveaux d’occupation dans une éventuelle récession et au risque de refinancement accru lié à la hausse des taux d’intérêt du marché », a déclaré Edward Glyn. , responsable des marchés mondiaux chez Calastone.
Les acheteurs les plus probables seront des institutions aux poches suffisamment profondes pour contourner les marchés de la dette, selon Clarke d’IPSX.
« Je crains que nous ne voyions beaucoup d’actifs britanniques s’échanger contre des richesses souveraines et des fonds privés étrangers. Capital institutionnel britannique [and] Les épargnants britanniques perdent à nouveau leurs trophées », a-t-il déclaré.