Les investisseurs investissent des sommes record dans les terres agricoles américaines pour acquérir un actif qui devrait surperformer à mesure que la population mondiale croît fortement et que les ressources naturelles se raréfient.
La valeur des terres agricoles détenues par les groupes d’investissement a plus que doublé au cours des trois dernières années, selon le Conseil national des fiduciaires des investissements immobiliers (NCREIF).
Sa valeur a atteint 16,6 milliards de dollars fin 2023, contre 7,4 milliards de dollars fin 2020 et 1,8 milliard de dollars en 2008, a indiqué le NCREIF, qui suit les avoirs de certains des plus grands fonds d’investissement agricole aux États-Unis.
La valeur moyenne des terres cultivées aux États-Unis a également augmenté au cours des dernières décennies, passant de 1 270 dollars l’acre en 1997 à 5 460 dollars l’acre l’année dernière.
Ces valeurs devraient continuer à augmenter à mesure que le changement climatique rend les terres arables de plus en plus rares à mesure que la population mondiale augmente.
Alors que le nombre d’habitants de la planète devrait augmenter de 20 pour cent pour atteindre environ 10 milliards d’ici 2050, contre environ 8 milliards aujourd’hui, le monde devra produire 60 pour cent de nourriture en plus, selon les estimations de l’ONU.
La hausse de la valeur des terres américaines a été provoquée par la pandémie de Covid-19, qui a bouleversé les chaînes d’approvisionnement mondiales en 2020, laissant les rayons des supermarchés vides.
Puis, en février 2022, l’invasion à grande échelle de l’Ukraine par la Russie, l’un des plus grands exportateurs mondiaux de céréales sur les marchés mondiaux, a fait monter en flèche les prix des matières premières alimentaires.
« Associé à une inflation croissante », cela a rendu les terres agricoles plus attrayantes pour les investisseurs, a déclaré Cédric Garnier-Landurie, responsable de l’agriculture chez Cordiant Capital, un investisseur mondial spécialisé dans les infrastructures.
« S’il y a une classe d’actifs qui n’a pas perdu d’argent à moyen et long terme, c’est bien les terres agricoles. »
Mais même avec un ralentissement de l’inflation, les investisseurs ne perdent pas leur goût pour les exploitations agricoles, affirment les gestionnaires de fonds.
« Les tendances séculaires sont extrêmement attrayantes », a déclaré Antoine Bisson-McLernon, directeur général de Fiera Comox, une filiale axée sur les actifs privés de la société mondiale de gestion d’évaluation Fiera Capital, qui gère environ 2 milliards de dollars d’actifs agricoles.
« Si vous avez une vision du monde à long terme, posséder des terres de qualité avec accès à l’eau est un bon endroit où être », a ajouté Bisson-McLernon, qui, avant de se joindre à Fiera Comox, a lancé la stratégie d’investissement agricole de l’Office d’investissement des pensions du secteur public. (PSP), l’un des plus grands gestionnaires de placements de retraite au Canada.
Fiera Comox et Cordiant Capital se concentrent sur les cultures permanentes telles que les pommes, les cerises et les amandes, bien que la plupart des investissements institutionnels aux États-Unis aient porté sur les cultures en rangs, comme le blé, le maïs, le soja et d’autres produits commercialisés à l’échelle mondiale.
Après la crise financière de 2008, de grands groupes d’investissement tels que PGIM, PSP et TIAA ont commencé à acheter davantage de terres agricoles aux États-Unis, cherchant à diversifier et à protéger leurs portefeuilles contre les baisses des marchés boursiers par le biais de ce qui est considéré comme une classe d’actifs décorrélée.
Leur stratégie a été à nouveau mise à l’épreuve en 2022, alors que l’inflation montait en flèche et que les actions et les obligations connaissaient des baisses à deux chiffres.
« Même certains actifs privés réputés pour être de bons facteurs de diversification, comme l’immobilier, ont été touchés au cours de la crise. [2022]alors que les terres agricoles se sont plutôt bien comportées », a déclaré Bisson-McLernon, ajoutant que « 2022 a vraiment ouvert les yeux de nombreux investisseurs. [to farmland]».
Les deux dernières années ont permis aux investisseurs de mieux comprendre la demande croissante de produits alimentaires ainsi que les contraintes du côté de l’offre, a déclaré Jamie Shen, directeur général et responsable de l’agriculture chez PGIM Real Estate, qui gère aujourd’hui plus de 10 milliards de dollars de dette agricole. et des stratégies actions pour le compte d’investisseurs institutionnels.
Les investisseurs « peuvent comprendre l’idée selon laquelle nous avons une population croissante, que nous avons besoin de plus de nourriture et que les terres arables pour l’agriculture ne sont pas quelque chose que nous pouvons exploiter davantage », a-t-elle déclaré, ajoutant que PGIM « continue de voir la demande des investisseurs ». à cause de ces choses-là ».
Pourtant, seulement entre 1 pour cent et 3 pour cent du marché de 3,4 milliards de dollars appartiennent à des fonds d’investissement, selon les estimations du secteur. Les entreprises familiales représentent 95 pour cent de toutes les fermes américaines, selon les données les plus récentes du ministère américain de l’Agriculture.
Certaines organisations paysannes voient néanmoins l’accaparement des terres par les fonds d’investissement comme une menace pour les communautés rurales.
L’âge moyen d’un agriculteur américain est de 58 ans, selon l’USDA. Cela signifie qu’environ 400 millions d’acres de terres agricoles devraient changer de mains au cours de la prochaine décennie, a déclaré Jordan Treakle de la National Family Farm Coalition.
« On craint beaucoup que ces entreprises ne contrôlent les terres agricoles de ce pays », a-t-il déclaré.