Les gros contrats masquent le risque pour les bureaux vides du Royaume-Uni

Plus de deux ans depuis que la pandémie a fermé pour la première fois les bureaux au Royaume-Uni, ils sont toujours à moitié vides. Alors pourquoi les plus grands propriétaires du pays sont-ils de si bonne humeur ?

« En bref, cela a été une très bonne année », a déclaré Toby Courtauld, directeur général du développeur GPE, basé à Londres, en annonçant jeudi que son entreprise avait loué une quantité record d’espace de travail.

Un jour plus tôt, le patron du FTSE 100 British Land, Simon Carter, s’était vanté d’un intérêt élevé depuis une décennie pour les bureaux londoniens de la société, trois locataires ayant à eux seuls occupé plus de 700 000 pieds carrés d’espace l’année dernière.

Ces locataires – la société mère de Facebook Meta, l’agence immobilière JLL et le cabinet d’avocats du cercle magique Allen & Overy – sont engagés dans une guerre féroce pour les talents et ont des objectifs ambitieux de réduction des émissions de carbone. Il en va de même pour la société de capital-investissement KKR, qui a récemment loué un nouveau bloc à GPE.

Tous sont prêts à payer pour des bureaux qui les aident à progresser, a déclaré Courtauld.

«Le loyer en tant que coût d’exploitation d’une entreprise dans le centre de Londres se situe entre 7 et 8%. Cela n’a jamais été le facteur le plus important : c’est la qualité de l’espace que vous offrez à vos employés », a-t-il ajouté.

Selon le fournisseur de données immobilières CoStar, seulement 1% du parc de bureaux de Londres répond aux normes environnementales les plus élevées, et c’est là que les entreprises de premier ordre s’entraînent. Fait révélateur, la recherche de bureaux de JLL a été dirigée par le responsable du développement durable de l’entreprise, Guy Grainger.

« Il a fallu deux ans pour trouver un bureau qui pourrait être à zéro carbone en fonctionnement », a déclaré Grainger.

Pariant sur l’attrait continu des espaces de travail haut de gamme, les investisseurs, dont près de 90% d’étrangers, ont versé un record de 5,5 milliards de livres sterling dans les bureaux de Londres au premier trimestre de l’année, selon l’agent immobilier CBRE.

Ils ont ciblé les blocs les plus grands et les plus récents : le siège londonien d’UBS au 5 Broadgate s’est vendu pour plus de 1,2 milliard de livres sterling et Google a payé 1 milliard de dollars pour un bureau près de Tottenham Court Road.

Tout cela brosse un tableau rose, mais partiel. Loin des parties supérieures du marché dans lequel opèrent les développeurs spécialisés, les risques sont graves et se multiplient.

Le passage au travail hybride menace de toucher les revenus des propriétaires en réduisant la demande d’espaces plus anciens alors que les coûts augmentent en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’inflation et des réglementations environnementales de plus en plus strictes.

Alors que les perspectives de l’économie mondiale s’assombrissent, les investisseurs immobiliers cherchent refuge dans des actifs considérés comme sûrs, tels que des logements et des installations logistiques, et non des bureaux de seconde main.

Combinés, ces facteurs s’additionnent pour dire que « le plus gros camion qui heurte le [office] marché immobilier que vous pouvez imaginer », a déclaré Chris Brett, responsable des marchés de capitaux pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique chez CBRE.

« Je ne dis pas que nous allons avoir un accident. . . mais la réalité est qu’il y a une nervosité là-bas », a-t-il ajouté.

La demande totale d’espaces de bureaux devrait largement chuter, et les immeubles plus anciens en supporteront le poids. Selon Remit Consulting, l’occupation moyenne des bureaux au Royaume-Uni languit à environ 28%, soit la moitié des niveaux pré-pandémiques. Le travail à domicile semble s’être installé plus résolument au Royaume-Uni qu’ailleurs.

Les baux de bureaux sont généralement signés pour une durée de cinq à dix ans, ce qui signifie que les baisses de loyer et de demande peuvent se calmer lentement et en douceur. Une baisse de 20% de l’espace requis serait gérable sur une décennie, a déclaré Andy Pyle, responsable de l’immobilier britannique chez KPMG.

Mais un buste est également possible. La demande de blocs plus anciens devrait chuter précipitamment, jusqu’à 30%, selon Indraneel Karlekar, responsable mondial de la recherche chez Principal Real Estate Investors, un gestionnaire d’actifs américain gérant ou conseillant plus de 100 milliards de dollars d’investissement immobilier commercial.

Cela signifie une baisse des revenus à un moment où les coûts augmentent : les propriétaires britanniques doivent respecter de nouvelles normes de performance énergétique d’ici 2030 afin de continuer à louer leur espace ; la grande majorité est actuellement insuffisante.

Avec la hausse des taux d’intérêt, ces coûts pourraient rendre certains propriétaires incapables de rembourser leurs dettes et en détresse, a déclaré Karlekar.

« Cela pourrait pousser [offices] au marché. Il est peu probable que ce soit un tsunami comme la crise financière. . .[But]il est raisonnable de s’attendre à une chute des valorisations si nous frappons une récession », a-t-il déclaré.

Déjà, il y a des signes de divergence entre la demande de bureaux modernes et le stock plus ancien. Dans les blocs dits « secondaires » à Londres, les taux d’inoccupation ont atteint 12%, soit le triple de ceux des stocks plus récents et « de premier ordre », estime Carter.

Selon l’agent immobilier Knight Frank, il y a une prime de location de 12 % pour les bâtiments les plus écologiques.

« Je pense que les meilleurs espaces se sont séparés du reste du marché », a déclaré Courtauld. « Qu’advient-il du reste est une excellente question. »

Courtauld et d’autres développeurs spécialisés tels que Landsec, Derwent London et Workspace sont prêts à voir les valorisations glisser au plus bas du marché, ce qui leur offre l’opportunité d’acheter des actifs « bloqués » et de les revigorer.

Mais certains s’attendent à ce que la dislocation apparaisse bien plus haut sur le marché. Un investisseur étranger, actif à Londres ces dernières années, a du mal à évaluer la valeur des blocs relativement modernes libérés par JLL et Allen & Overy alors qu’ils se déplacent vers des bureaux nouvellement construits sur le domaine de British Land à Broadgate.

« Les bâtiments abandonnés sont une véritable énigme. Le bâtiment d’Allen & Overy à Bishop’s Square valait autrefois 800 millions de livres sterling avec eux. Vide, ça ne vaut pas ça », disaient-ils.

Au Royaume-Uni, le centre de Londres compte le plus grand nombre de bureaux modernes que les investisseurs mondiaux considèrent comme sûrs. Pour autant, les îlots construits il y a plus de 10 ans — et donc susceptibles de nécessiter des travaux pour respecter les normes environnementales — constituent l’essentiel du stock, selon l’agence Savills.

D’autres villes sont plus exposées. Le coût de la modernisation d’un immeuble à Newcastle est globalement équivalent à celui d’une rénovation dans le centre de Londres, mais les revenus locatifs y seront probablement bien inférieurs. « Ça va être une somme plus difficile [for landlords] à faire », a déclaré Mat Oakley, responsable de la recherche commerciale européenne chez Savills.

Ces sommes doivent être versées avant 2030. Mais alors que de grands promoteurs tels que British Land et Landsec ont estimé les coûts de ces travaux et affecté des liquidités, il existe une inertie sur une grande partie du marché.

Brett établit un parallèle avec le commerce de détail, où le travail coûteux d’adaptation des centres commerciaux et des grands magasins était souvent reporté par des propriétaires heureux de percevoir le loyer et espérant que les détaillants survivraient alors même que les entreprises de commerce électronique comme Amazon étaient en plein essor.

Les valeurs des propriétés commerciales ont finalement cratéré, anéantissant les actionnaires et les propriétaires dans le processus.

Avec plus de travail hybride et des coûts toujours plus élevés, « en fin de compte », a déclaré Brett, « nous allons avoir des tonnes d’immeubles de bureaux vides ».