Lorsque la pandémie a commencé, la plupart des analystes avaient prédit que l’immobilier commercial serait l’une des industries les plus durement touchées. L’exode des centres urbains et l’effondrement des commerces de détail ont laissé les sociétés immobilières sous le choc. Un autre nuage planait sur l’immobilier de bureau, alors que le personnel passait au travail à domicile et que les locataires principaux menaçaient de quitter leurs bases de longue date à New York et Londres, Hong Kong et Shanghai. La seule question était : les employés de bureau reviendraient-ils, et si oui quand ?
Bien qu’il y ait eu un lent retour au travail de bureau, les données montrent jusqu’à présent que les espaces ne sont pas revenus à quelque chose de proche de leur normal d’avant la pandémie : Occupation des bureaux aux États-Unis n’était encore qu’à 43 % en avril 2022, selon la société de gestion immobilière CBRE. Cela peut être une tendance à long terme. Un peu plus de la moitié des répondants à une récent sondage par le cabinet d’avocats DLA Piper a prédit une augmentation permanente du nombre de travailleurs qui passent moins de 50 % de leur temps à travailler dans des immeubles de bureaux.
En plus des perturbations causées par le travail à distance, l’immobilier commercial est désormais confronté à des vents contraires financiers plus forts, alors que les banques centrales du monde entier augmentent les taux d’intérêt pour tenter de maîtriser la flambée de l’inflation. La hausse des taux et les craintes de récession freinent désormais les ventes et les valorisations de l’immobilier de bureau à Londres, malgré un premier semestre solide.
Les volumes de location et la construction de bureaux ont ralenti à New York. Les loyers sont moins performants dans les grandes villes par rapport aux banlieues. Wall Street a commencé à en prendre note, avec le resserrement des prêts immobiliers commerciaux. Une prédiction apocalyptique de une étude universitaire prévoient une baisse de 28% de l’immobilier de bureaux à New York au cours de la prochaine décennie – ce dernier représentant 500 milliards de dollars de destruction de valeur potentielle.
Les fissures causées par la pandémie de l’immobilier commercial pourraient risquer de se transformer en dommages structurels. Cela a des implications financières évidentes, non seulement pour le secteur mais aussi pour les fonds institutionnels qui investissent dans les immeubles de bureaux. Les fonds de pension sont des détenteurs importants d’immeubles de bureaux à Londres, par exemple. Les fonds immobiliers ouverts sont également populaires auprès des investisseurs particuliers britanniques. Avant la pandémie, ces fonds détenaient environ 21 milliards de livres sterling d’actifs au Royaume-Uni. Les régulateurs s’inquiètent depuis longtemps du « décalage de liquidité » de ces fonds : la différence entre le temps qu’il leur faudrait pour vendre des actifs immobiliers et leur offre de retraits quotidiens aux clients, en particulier lorsque les marchés sont volatils.
Bien que certains garde-corps aient été mis en place, le problème fondamental demeure. Les efforts visant à améliorer la gestion des liquidités des fonds, tant au niveau britannique qu’international, ont été retardés. Alors que les investisseurs de détail devraient être libres de prendre de mauvaises décisions d’investissement, les décideurs ont la responsabilité d’interdire les structures d’investissement irresponsables.
Les temps incertains signifient qu’il est impératif que les responsables, les entreprises et les développeurs réfléchissent à ce à quoi les villes devraient ressembler. Les développeurs commencent à proposer des conditions de location plus flexibles. Il y a eu une fuite vers la qualité, avec des bâtiments plus récents, plus éconergétiques et plus réfléchis qui se remplissent, tandis que des propriétés moins importantes languissent. Une bonne conception – avec des bâtiments offrant des équipements susceptibles d’attirer les travailleurs au bureau – sera essentielle.
Une partie de cela est un abattage schumpétérien bienvenu d’un vieux paradigme qui n’a plus de sens. Avec 9 à 5 jours de travail qui appartiennent au passé pour beaucoup, le travail hybride prend tout son sens pour ceux dont les emplois le permettent. À Londres cet été, le travail à distance a une fois de plus prouvé sa résilience : le personnel a pu travailler lorsque des mouvements sociaux, puis une chaleur extrême, ont interrompu les trajets en train.
Pourtant, les implications des changements dans la propriété commerciale pour les marchés financiers et le financement des services publics n’ont pas encore été appréhendées. Il est temps que les dirigeants des secteurs public et privé commencent à réfléchir plus profondément à ce que tous les changements signifieront et à la manière d’amortir les perturbations.