Les propriétaires immobiliers résidentiels chinois se précipitent pour rembourser leurs hypothèques par anticipation, ce qui exerce une pression sur les banques commerciales qui avaient déjà du mal à identifier des opportunités de prêt attrayantes.
Plusieurs directeurs de banques d’État ont déclaré au Financial Times que les succursales de Pékin et de Shanghai avaient connu une augmentation de 20 % des remboursements anticipés de prêts hypothécaires cette année.
Les analystes ont déclaré que les comptes des gestionnaires étaient conformes aux données nationales sur les prêts récemment publiées. « Le prépaiement est un désir de réduire l’effet de levier, il montre une baisse de la demande, ce qui est cohérent avec les données macro que nous avons vues », a déclaré Nicholas Zhu, responsable principal du crédit chez Moody’s Investors Service.
La poussée des emprunteurs chinois à rembourser leurs prêts hypothécaires par anticipation intervient dans un contexte de baisse des rendements des investissements, de perturbation économique de la politique zéro-Covid de Pékin et d’une crise de liquidité qui a frappé le secteur immobilier. Cela a conduit de nombreux propriétaires résidentiels à essayer de réduire les paiements d’intérêts.
L’encours de la dette des ménages à moyen et long terme – qui se compose principalement d’hypothèques – n’a augmenté que de 2,9 % au cours des six premiers mois de 2022, contre 5,2 % au second semestre 2021 et 7,3 % au cours de la même période a il y a un an, selon les données publiées par la Banque populaire de Chine.
Dans le même temps, les dépôts bancaires en monnaie nationale des ménages chinois ont augmenté de 10,3 milliards de Rmb (1,5 milliard de dollars) au premier semestre 2022, soit une augmentation d’environ 13% par rapport à la même période un an plus tôt et la plus forte expansion de tous les six pays. mois depuis 2013. En revanche, les emprunts des ménages n’ont augmenté que de 8 %, leur rythme le plus lent depuis 2007.
De nombreuses personnes qui remboursent des hypothèques possèdent plus d’une propriété, ont facilement accès à des liquidités et paient des taux d’intérêt annuels plus élevés de 5,5 à 6 % que les banques facturent pour les prêts sur des résidences secondaires ou tierces.
Bill Chen, un consultant indépendant à Pékin, a contracté un prêt hypothécaire de 1,25 million de Rmb sur 25 ans en 2020 pour acheter un deuxième appartement dans la capitale chinoise. Mais les revenus locatifs de 6 500 Rmb par mois ne couvrent pas ses versements hypothécaires mensuels de 7 826 Rmb, dont les trois quarts sont des intérêts, et en l’absence d’options d’investissement alternatives intéressantes, Chen a décidé de rembourser l’hypothèque cet été.
« Je préfère les rendements prévisibles et économiser sur les intérêts de mes prêts immobiliers semble être les seuls rendements prévisibles [I can get] pour l’instant », a-t-il déclaré.
La chute des prix de l’immobilier a également encouragé Chen à rembourser son hypothèque afin d’être prêt à vendre l’appartement si sa valeur continuait à baisser. Les propriétaires chinois doivent généralement effacer toute hypothèque avant de commencer un transfert de propriété.
Yan Yuejin, directeur de recherche de l’E-house China Research and Development Institute, a déclaré que la tendance au prépaiement reflétait la prudence croissante des consommateurs chinois alors que la volonté de Pékin de freiner les promoteurs immobiliers endettés frappait les prix et réduisait les rendements des produits de gestion de patrimoine liés au secteur. plus de 4 pour cent.
Tan Yifei, fondateur de Jince Frontier, un cabinet de conseil basé à Pékin, a déclaré que la politique était conforme aux objectifs économiques plus larges du gouvernement. « Un désendettement des ménages pourrait être une bonne chose pour la stabilité financière et est conforme à l’intention initiale des décideurs politiques de désamorcer les risques de bulles immobilières », a-t-il déclaré.
L’endettement des ménages chinois, qui est mesuré en comparant les dettes au PIB, a grimpé à 62% à la fin de 2021, contre moins de 5% en 2000, selon les données de l’Institution nationale pour les finances et le développement.
Mais l’augmentation des remboursements anticipés ajoutera à la pression sur les banques commerciales chinoises, qui considèrent les prêts hypothécaires parmi leurs actifs de la plus haute qualité, et rendra plus difficile pour elles d’atteindre les objectifs de prêt du gouvernement.
« Les prêteurs n’aiment pas les remboursements anticipés », a déclaré Yan. « Si les remboursements anticipés augmentent trop, ils n’atteindront pas l’objectif annuel de prêt fixé par les régulateurs. »
La China Merchants Bank a déclaré que son activité de détail, qui consiste principalement en prêts hypothécaires et sur cartes de crédit, représentait une proportion plus faible des nouveaux prêts au premier semestre 2022 et était bien en deçà de son objectif de 60%. La marge nette d’intérêts de la banque, un indicateur crucial de rentabilité, s’est rétrécie de 4 points de base à 2,44 % au cours des six premiers mois.
Bank of Communications, le sixième plus grand prêteur de Chine en termes d’actifs, a déclaré le 1er août qu’elle facturerait une pénalité de 1% du principal du prêt pour le remboursement anticipé des prêts immobiliers et des prêts aux entreprises. La banque, qui renonçait généralement à ces sanctions, a supprimé l’avis après avoir reçu une vague de plaintes.
La Banque populaire de Chine a fait des efforts pour changer le sentiment et soutenir les acheteurs de maison, notamment en réduisant le taux préférentiel des prêts sur cinq ans, un taux de référence pour les prêts hypothécaires, de 15 points de base à 4,3% la semaine dernière.
Mais la plupart des hypothèques émises avant 2021 étaient fixées à des taux d’intérêt fixes plus élevés et celles à taux variable ne peuvent être ajustées qu’une fois tous les 12 mois. Cela signifie que certains emprunteurs sont désireux de rembourser leur hypothèque cette année pour essayer d’obtenir un prêt moins cher.
« Je suis prête à rembourser mon hypothèque et à vendre la maison, puis à acheter un appartement plus grand pour ma famille et à demander des prêts à un taux inférieur », a déclaré Bella Jiang, basée à Shanghai. « La réduction des coûts doit être faite à l’avance. Je ne veux pas laisser les banques s’asseoir et gagner sans effort des intérêts de ma part alors que les perspectives économiques sont déjà si mauvaises. »