Ils ont, selon leurs propres mots, ouvert « un puisard ». Les trois économistes en chef d’ING, Rabobank et ABN AMRO ont rédigé un rapport dont presque personne ne veut entendre les conclusions.
Lors d’une émission télévisée, on a récemment demandé à Marieke Blom (ING) pourquoi elle confronte les Pays-Bas aux conséquences coûteuses du changement climatique pour les logements occupés par leurs propriétaires – sans fournir de solution. « Le messager ne remporte pas de prix de popularité », déclare Marieke Blom lors d’une conversation avec Ester Barendregt (Rabobank) et Sandra Phlippen (ABN AMRO). «Détourner le regard n’aide pas. Il faut regarder l’animal dans la gueule», explique Sandra Phlippen.
En bref, le message désagréable des trois économistes est que les Pays-Bas ont trop longtemps fermé les yeux sur la nécessité urgente de mener des recherches sur les risques de dommages climatiques, tels que les inondations, pour toutes les habitations, à commencer par celles occupées par leur propriétaire. maisons, inondations, stress thermique et problèmes de fondations. Rendre ensuite publiques les informations sur ces risques climatiques au moyen d’un « label climatique » obligatoire. Et enfin, réduire ces risques climatiques en rendant les logements plus économes en énergie dès l’achat.
Marieke Blom : « Nous proposons un remède pour les chevaux. Introduire une obligation de durabilité lors de l’achat d’une maison, afin de respecter les normes fixées par le gouvernement. Les gens réfléchiront alors trois ou quatre fois avant d’acheter une telle maison. C’est très intense. Mais ce n’est pas différent. Cela empêche également les gens qui ne s’informent pas correctement d’acheter une maison et de penser ensuite : j’aurais aimé ne pas l’avoir fait. Le logement deviendra plus cher. Cela nous attend inévitablement.
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Survaleur d’une maison occupée par son propriétaire
Pour de nombreux propriétaires, les coûts liés aux éventuels dommages climatiques, ou à leur prévention, seront dévastateurs. Pensez à réparer les fondations effondrées, à rendre les maisons économes en énergie ou, plus simplement, à planter des arbres ou à installer des auvents. Il est néanmoins préférable pour les propriétaires de commencer le plus tôt possible, estiment les économistes en chef. Les Pays-Bas, dans leur ensemble, peuvent bien gérer cette situation. Ce n’est que pour une petite partie des logements que cela implique des coûts de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Sandra Phlippen : « On peut en conclure que l’argent nécessaire à cela représente désormais une part limitée du produit intérieur brut. Et rappelons également qu’il existe actuellement une énorme plus-value sur les logements en propriété, supérieure à 236 000 euros pour la plupart des propriétaires. En moyenne, la dette hypothécaire est d’environ 35 pour cent. Heureusement, il existe des tampons. C’était différent il y a dix ans. À l’époque, de nombreuses maisons étaient, au sens figuré, sous l’eau.
Ce contre quoi les économistes bancaires mettent explicitement en garde, c’est que les coûts ne sont pas répartis équitablement. Car en moyenne et collectivement, les logements peuvent avoir une plus-value importante, mais en pratique certains groupes de propriétaires se trouvent dans une position moins favorable. Ester Barendregt : « Nous avons déjà observé que le marché immobilier néerlandais crée de mauvaises et de bonnes générations. Vous avez de la chance si vous entrez à un moment favorable et si vous constatez de fortes augmentations de valeur. Vous n’aurez pas de chance si ce marché immobilier instable connaît un ralentissement. Nous craignons que le changement climatique n’exacerbe encore davantage ces inégalités.
Ce danger est particulièrement présent si les coûts des risques climatiques et de la durabilité ne sont pas pris en compte dans le prix d’un logement. En bref, cela doit dépendre en partie des coûts climatiques qui restent à supporter. «Beaucoup de gens auront l’impression qu’ils ne peuvent pas payer les coûts de réparation des fondations, par exemple», explique Blom. « C’est pourquoi il est si important que ces frais soient déduits du prix. Il faut éviter que des maisons dont les fondations ont été endommagées à hauteur de 50 000 euros soient revendues aux nouvelles générations au prix actuel, comme une sorte de vice caché. Si vous ne le faites pas, les acheteurs se retrouveront face au pire. »
Barendregt : « Si les biens immobiliers perdent de la valeur parce que les risques climatiques s’avèrent plus importants que prévu, cela est généralement extrêmement désagréable pour les gens. Nous, les économistes, appelons cela l’aversion aux pertes. Mais une telle baisse de valeur semble plus ennuyeuse qu’elle ne l’est en réalité. Car le propriétaire moyen doit également faire face à de fortes augmentations de valeur, en 2021, jusqu’à 75 000 euros en un an.»
Rénovation obligatoire
Selon les économistes, il y a toutes les raisons d’encourager les prêteurs hypothécaires, les agents immobiliers, les conseillers ainsi que le gouvernement à clarifier les coûts des risques climatiques. De préférence obligatoire. Sans cette clarté et sans réduction sur les prix des logements, disent-ils, les acheteurs moins déterminés et mal informés afflueront vers des maisons dont les prix semblent bas, mais qui doivent ensuite être rénovées à des coûts élevés.
« On peut déjà le constater en Angleterre et aux États-Unis. Là-bas, de nombreuses personnes pauvres se retrouvent par exemple dans des zones facilement inondables. plaines inondables« , a déclaré Phillipen. Pour éviter cela, les prêteurs hypothécaires pourraient aider, dit-elle. Ils estiment déjà les risques de défaut et si une propriété et un acheteur correspondent bien. « Si les acheteurs ne peuvent pas se permettre ces coûts, la question est bien sûr de savoir où ils devraient s’adresser. Nous devons donc également faire de la place aux personnes disposant d’un petit portefeuille dans les endroits les plus chers et les plus sûrs des Pays-Bas. Appelons ça du logement social.
Selon les chercheurs, une rénovation obligatoire selon les normes établies est également préférable à une augmentation constante de la taxe sur l’énergie, par exemple. Car tout le monde ne répond pas à une telle incitation tarifaire. Blom : « Le gouvernement veut rendre le gaz de plus en plus cher pour que les gens isolent leur logement. Mais tout le monde n’est pas assez rationnel pour faire cette somme. Un autre inconvénient important est que les locataires doivent également payer une taxe sur l’énergie. Et ils n’ont aucune perspective d’action. En gros, les 35 pour cent des salariés les plus pauvres vivent dans un logement locatif.
Le dernier avantage d’une obligation de durabilité est qu’elle « incite à l’action », explique Barendregt. « Cela encourage la standardisation. La durabilité deviendra un élément permanent du processus d’achat. Cela réduira finalement les coûts.
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Sortez le débat des coulisses
D’une manière générale, les Néerlandais doivent se rendre bien plus compte qu’il n’est plus possible de vivre partout au même prix. «Nous devons maintenant réfléchir à l’endroit où nous construisons nos maisons», déclare Barendregt. « Parce que dans cent ans, ces maisons seront toujours là. Et les scénarios concernant les conséquences du changement climatique pour notre pays sont incertains, ils sont encore en développement et pourraient être très différents dans cent ans. Cela nécessite plus de réflexion. Il n’y a pas de vision aux Pays-Bas, pas d’image commune des différentes options, de leurs coûts et de leurs considérations.»
Blom : « On dit parfois que les Pays-Bas peuvent facilement supporter toutes ces conséquences grâce à des solutions techniques. Mais combien coûtent-ils ? Et à quoi ressembleront les Pays-Bas à l’avenir ? Ce ne devraient pas être les technocrates qui résolvent ce problème dans leurs coulisses. Cette vision doit bénéficier d’un soutien beaucoup plus large, beaucoup plus démocratique, et les gens doivent également être capables de s’y préparer mentalement. Écoutez, certains pensent que dans cent ans, Amersfoort sera au bord de la mer. Ce n’est pas le cas. Mais que va-t-il se passer ensuite ? Et qu’en pense-t-on concrètement ? Il n’y a actuellement pas de grand débat social.»
Selon Phlippen, la résilience climatique ne consiste pas seulement à renforcer les digues. « Il s’agit également de savoir où nous vivons en sécurité si les choses tournent mal et comment nous nous rétablissons après un dommage. Le débat doit être mené largement. Et factuel. Ne serait-ce que pour empêcher les gens de faire des choses radicales et stupides par peur d’une catastrophe, comme se déplacer brusquement vers des zones élevées parce qu’ils ont peur que le Randstad se retrouve à cinq mètres sous l’eau ou quelque chose comme ça.»
« Nous ne voulons pas préjuger d’un choix spécifique pour les Pays-Bas », a déclaré Blom. « Des compromis sont possibles. Nous pourrions peut-être laisser les Pays-Bas plus ou moins tels qu’ils sont actuellement, si nous avons beaucoup d’argent de côté. D’autres voudront peut-être donner plus d’espace à la nature. Il y a toutes sortes de considérations à prendre en compte. Barendregt : « Avec un débat aussi vaste, vous gardez également davantage d’options ouvertes pour l’aménagement du territoire des Pays-Bas à l’avenir. »