Débloquez gratuitement Editor’s Digest
Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
De nombreux indicateurs montrent à quel point le marché immobilier américain est déformé. Bien que les coûts d’emprunt atteignent des sommets en 20 ans, les prix se rapprochent de niveaux records, les critères d’accessibilité à la propriété étant à leurs plus bas niveaux depuis plus de 30 ans. L’activité commerciale a chuté à des niveaux jamais vus en dehors des crises financières majeures.
Une caractéristique inhabituelle mais très louée du marché immobilier américain aurait-elle pu contribuer à cette situation ?
Les prêts hypothécaires à taux fixe sur trente ans dominent aux États-Unis et sont choisis par environ 90 pour cent de tous les acheteurs de maison. Pour leurs fans, ils sont la pierre angulaire du rêve américain. Presque partout ailleurs dans le monde, les acheteurs de maisons ne peuvent qu’en rêver, car ils paient principalement des taux variables ou sont confrontés à des délais de remboursement plus courts. Aux États-Unis, ils ne sont largement possibles que grâce à l’intervention du gouvernement, puisque bon nombre de prêts finissent par être garantis par les agences gouvernementales Fannie Mae et Freddie Mac.
Mais ils sont devenus un sujet brûlant aux États-Unis en raison de la forte baisse des maisons à vendre. Avec environ les trois quarts des propriétaires payant 4 pour cent ou moins sur leur prêt hypothécaire, ils sont « piégés » dans leur maison actuelle parce qu’un nouveau prêt hypothécaire signifie payer plus de 7 pour cent. Cela a fait baisser le nombre de maisons à vendre, soutenant des prix élevés.
Une critique récente chronique dans le New York Times sur les prêts hypothécaires à 30 ans une réponse percutante dans The Nation quelques jours plus tard de l’économiste James Galbraith. Des partisans tels que Galbraith soutiennent que les propriétaires méritent d’être protégés et que les prêteurs disposent de bien plus de moyens pour éviter les risques d’un prêt.
«Cela réduit simplement l’incertitude liée à l’accession à la propriété, ce qui était bien sûr le but», dit-il. « Ce que vous obtenez en tant qu’emprunteur, c’est l’assurance que, pour la durée indéterminée que vous (choisissez) . . . vous n’êtes pas soumis au risque de baisse.
Les détracteurs préviennent qu’en plus de limiter l’offre de propriétés sur le marché lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prêts hypothécaires à 30 ans peuvent faire grimper les prix de l’immobilier, car l’étalement des remboursements sur une durée plus longue, que par exemple les 20 ans plus courants dans d’autres pays, augmente le montant total. un emprunteur peut se permettre d’emprunter, ce qui lui permet d’enchérir davantage.
Ces facteurs rendent la vie plus difficile pour les emprunteurs à faible revenu, y compris les primo-accédants, qui sont confrontés à un marché avec moins de logements convenables et des abordabilités tendues.
Depuis 2012, les maisons à bas prix suivies par l’American Enterprise Institute ont vu leurs prix augmenter de 150 %, soit environ la moitié de ceux des maisons de prix moyen-élevé. L’offre est un facteur important : le segment du marché à bas prix ne constitue pas le niveau de prix le plus rentable pour les promoteurs.
La hausse des prix a mis à rude épreuve les niveaux d’endettement par rapport aux revenus, entraînant un plus grand nombre de défauts de paiement. Les saisies sont plus probables au cours des premières années de tout prêt hypothécaire, lorsque le maintien des paiements est souvent plus difficile. C’est aussi la période pendant laquelle la structure des remboursements de prêt sur 30 ans fait le plus mal : puisque des intérêts sont facturés sur le montant impayé du prêt, une plus grande partie de chaque paiement couvre cela, et non les capitaux propres, dans ces premières années, laissant un emprunteur exclu avec moins d’argent. pour leurs efforts.
Cinq années de remboursement d’un prêt de 326 000 $ sur 30 ans – le sommet de la tranche des prix les plus bas de l’AEI – au taux moyen actuel des nouveaux prêts hypothécaires de 7,17 pour cent rapporterait à l’emprunteur environ 19 000 $ de capitaux propres pendant cette période, sans compter toute appréciation du prix ou acompte. Si la durée du prêt avait été de 20 ans, un emprunteur aurait remboursé 44 000 $, car la facture globale des intérêts est bien moindre.
« Le bas de l’échelle est comme des montagnes russes, tandis que le haut de l’échelle ressemble davantage à une traversée car ils ont la capacité de rester – un meilleur crédit et un service de la dette (niveaux) plus faible », explique Edward Pinto, directeur du Centre de logement de l’AEI et un critique de longue date de la fixation sur les prêts hypothécaires à 30 ans. « Les emprunteurs à faible revenu sont généralement les derniers arrivés lors d’un cycle haussier du marché et les maisons à bas prix ont tendance à avoir une plus grande volatilité (des prix). »
Cependant, les accords à taux fixe sur 30 ans ne semblent pas avoir eu beaucoup d’impact sur les niveaux réels d’accession à la propriété. Environ les deux tiers des Américains ont une hypothèque ou sont propriétaires de leur logement, selon l’OCDE. Cela correspond à ce qui se passe au Canada et au Royaume-Uni – deux pays également favorables à l’accession à la propriété, mais qui proposent généralement des « teasers » à taux fixe à court terme avant de revenir aux taux flottants.
Malgré tous les débats houleux, il semble peu probable que des changements soient apportés à cet élément particulier de l’exceptionnalisme américain dans un avenir proche, notamment à l’heure où les États-Unis entrent dans une année électorale. Les Américains sont également extrêmement friands de leur certitude en matière de taux fixes. « C’est tellement bon« , a déclaré un Américain, un autre chroniqueur du FT, à propos de son prêt immobilier. Elle ne dispose peut-être pas des bases financières les plus solides, mais ce sentiment constitue probablement le principal obstacle à tout changement.