Les prêteurs du marché immobilier commercial assiégé de San Francisco sont préparés à des défauts de paiement sur des milliards de dollars de dettes après que les propriétaires du plus grand centre commercial et du plus grand hôtel de la ville ont cessé de rembourser leurs prêts et ont rendu les clés de ce qui était autrefois la propriété la plus précieuse de la ville.
Cette semaine, Westfield et Brookfield Properties ont annoncé qu’ils avaient cessé de rembourser un prêt de 558 millions de dollars garanti par le vaste centre commercial du centre-ville de San Francisco qu’ils possèdent depuis 2002, et qu’ils céderaient les locaux à ses prêteurs.
Quelques jours plus tôt, Park Hotels & Resorts, coté à New York, avait déclaré qu’il prévoyait de céder la propriété de deux de ses principaux hôtels de San Francisco – le Hilton Union Square et le Parc 55 – après avoir cessé de rembourser un prêt de 725 millions de dollars. Les hôtels étaient évalués à plus de 1,5 milliard de dollars lorsque le prêt a été émis en 2016, ce qui suggère que ses propriétaires pensent que leur valeur a plus que diminué de moitié.
Les défauts de paiement importants étaient les derniers d’une série de signaux de détresse émis par des propriétaires de bureaux, d’hôtels, d’immeubles d’appartements et de détaillants à San Francisco. La ville est aux prises avec une forte baisse du tourisme et des voyages d’affaires depuis la pandémie de coronavirus, la réduction des effectifs des entreprises technologiques, un exode de résidents et un examen international de la criminalité, de la consommation de drogue et de l’itinérance.
Le directeur général de Park Hotels, Thomas Baltimore, a déclaré: « La voie de la reprise de San Francisco reste assombrie et allongée par des défis majeurs », notamment « les inquiétudes concernant l’état des rues ».
Le centre commercial Westfield a été à moitié vide après le départ de marques comme Nordstrom, en partie à cause de «l’activité criminelle rampante» et du fait que la circulation piétonnière au centre-ville ne s’est pas rétablie après la pandémie. Westfield a déclaré que ses ventes avaient fortement chuté entre décembre 2019 et 2022, par rapport à une augmentation moyenne des ventes dans ses autres centres commerciaux américains.
Les défauts de paiement pourraient déclencher une vente au rabais de propriétés commerciales dans la ville, alors que les prêteurs se précipitent pour décharger des actifs à des rabais importants pour réduire leur exposition et protéger les détenteurs d’obligations. Dans de nombreux cas, les grands prêteurs immobiliers commerciaux de San Francisco, dont JPMorgan, Deutsche Bank, Wells Fargo et Bank of America, ont syndiqué la dette immobilière via des titres adossés à des hypothèques commerciales. Les détenteurs d’obligations pourraient être touchés car la chute des prix de l’immobilier a laissé certains des prêts sous l’eau – ce qui signifie que l’actif vaut moins que la valeur du prêt – selon les économistes.
Cette réévaluation pourrait déclencher un effet d’entraînement qui rendrait plus difficile pour les propriétaires immobiliers de refinancer leurs dettes alors que les banques deviennent encore plus prudentes à l’égard des prêts. Certaines banques américaines ont réduit leur exposition au marché de l’immobilier commercial après les récentes turbulences dans le secteur bancaire régional – et la perspective de pertes est particulièrement aiguë à San Francisco.
« Nous avons atteint un point d’inflexion où nous avons vu beaucoup de [broader economy] les gros titres se concrétisent sur le marché de San Francisco », a déclaré Lonnie Hendry, responsable de l’immobilier commercial chez Trepp, un fournisseur de données. « Les dominos sont tombés beaucoup plus vite à San Francisco qu’ailleurs. »
Park Hotels & Resorts annonce qu’il s’attend à céder la propriété du Hilton Union Square. . .
et l’hôtel Parc 55 © Justin Sullivan/Getty Images
Dans le quartier financier de San Francisco, certaines tours de bureaux ont changé de mains ces derniers mois pour le quart du prix auquel elles étaient commercialisées il y a trois ans. WeWork a fait défaut sur un prêt de 240 millions de dollars pour sa tour au 600 California Street en avril. Ailleurs dans le centre-ville, le Twitter d’Elon Musk a cessé de payer son loyer en novembre, forçant son propriétaire à ne pas rembourser un prêt de 400 millions de dollars.
Comme la situation économique de San Francisco reste incertaine, la révision des prix pourrait avoir encore du chemin à faire. « Même si vous pouvez acheter un bâtiment aujourd’hui à 50 cents sur le dollar par rapport au solde du prêt, cela ne signifie pas qu’il s’agit d’un achat réussi », a déclaré Hendry. « Nous ne connaissons pas encore le sol. »
Wells Fargo a l’une des plus grandes expositions à l’immobilier commercial de San Francisco, avec environ 34 milliards de dollars de prêts en cours en Californie, selon les documents déposés. L’État représentait la plus grande proportion de son total de 155 milliards de dollars de prêts en cours à la fin de 2022 (la banque ne rapporte pas de chiffres par ville). Près de 14 milliards de dollars sur l’encours total de 73 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux de Bank of America se trouvent en Californie. Chez First Republic, qui s’est effondrée en mai à la suite d’une panique bancaire et a été acquise par JPMorgan, environ 12 milliards de dollars de ses 35 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux ont été accordés à la région de la baie de San Francisco, selon les documents déposés pour 2022. Deutsche Bank est à l’origine de la prêt pour le centre commercial Westfield en 2016, tandis que l’hypothèque de Park Hotels est gérée par Wells Fargo et a été initialement souscrite par JPMorgan.
Les données de Moody’s, l’agence de notation, ont montré que 50% des prêts de bureau CMBS qui arrivent à échéance en 2024 sont à risque d’impayés.
« C’est une situation où il s’agit vraiment d’une perte de confiance, au moins temporaire, de certains actifs sur le marché », a déclaré Thomas LaSalvia, économiste principal chez Moody’s. « Il va y avoir un coup dur à tous les niveaux », a-t-il déclaré à propos des prêteurs immobiliers commerciaux.
Juste à l’extérieur de San Francisco, dans la région élargie de la baie, des géants de la technologie, dont Google et Meta, ont mis en sous-location des pans entiers de leurs vastes bureaux. Un dirigeant d’une entreprise qui s’occupe des prêts CMBS en défaut a déclaré qu’il avait créé une « position inconfortable » pour les propriétaires et les prêteurs qui ont des prêts garantis par les campus. « S’ils n’utilisent pas l’espace, il est logique d’en déduire qu’ils ne renouvelleront pas le bail et vous avez donc un problème majeur en cours de route, mais vous ne pouvez rien faire jusqu’à l’expiration du bail », a déclaré la personne.
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La ville est exposée à un ralentissement de la technologie et au passage au travail à distance, ce qui entraîne une baisse de la demande d’espaces de bureau.
Un cadre supérieur d’un grand prêteur immobilier mondial a déclaré que le marché des bureaux de San Francisco connaîtrait une plus grande détresse que d’autres parties du marché de l’immobilier commercial. Il a déclaré qu’il y aurait des « défis de refinancement » à mesure que les prêts arriveraient à échéance dans des bureaux vides.
« Il est clair que les actifs ne vaudront pas plus que les soldes de la dette, même s’ils investissent plus d’argent, donc [landlords will] demandez-vous, est-ce que je ferais mieux de simplement rendre l’actif au prêteur ? »
Les postes vacants ont atteint 30% à San Francisco, le taux le plus élevé de toutes les grandes villes américaines. Les hôtels de San Francisco ont également été particulièrement touchés. La ville a un tarif quotidien moyen des chambres de 207 $, ce qui est inférieur aux niveaux de 2019 – l’une des deux grandes villes américaines où les tarifs n’ont pas augmenté. Les réservations d’hôtels à San Francisco ont été sensibles à une baisse du nombre de voyageurs en provenance de Chine et les problèmes de sécurité ont incité les conventions commerciales à déménager.
Club Quarters, un hôtel d’affaires appartenant au groupe Blackstone, est en défaut de paiement sur un prêt de 274 millions de dollars depuis 2020. L’hôtel Huntington, un hôtel de luxe historique à Nob Hill, a fait défaut sur un prêt de 56 millions de dollars accordé par la Deutsche Bank l’année dernière et a ensuite été plus tard vendu lors d’une vente aux enchères de forclusion pour environ la moitié de la taille du prêt.
Plus de 20 autres hôtels de San Francisco ont des prêts CMBS qui arrivent à échéance dans les deux prochaines années, selon le fournisseur de données immobilières CoStar ; 15 d’entre eux figurent sur la « liste de surveillance » de leur prêteur, ce qui signifie qu’ils ont manqué des remboursements ou sont susceptibles de manquer des paiements futurs.
L’accélération du nombre de défauts de paiement dans plusieurs catégories d’actifs immobiliers a soulevé des inquiétudes quant à une baisse des recettes fiscales municipales qui pourrait alimenter une «boucle catastrophique» – une spirale économique et sociale qui devient impossible à inverser. Les grands immeubles de bureaux se négociant à des prix fortement réduits éroderaient rapidement une partie cruciale de l’assiette fiscale de la ville. San Francisco a prévu un déficit budgétaire de 780 millions de dollars au cours des deux prochaines années, ce qui affectera sa capacité à fournir des services publics ou à offrir des incitations aux entreprises pour aider à revitaliser le centre-ville.
Les propriétaires de certains des bâtiments emblématiques de San Francisco tels que la Transamerica Pyramid et le siège social d’Uber à Mission Bay ont demandé à la ville de réduire leur charge fiscale alors que la valeur de leurs propriétés a chuté.
« Le souci pour San Francisco est qu’il perd sa masse critique », a déclaré LaSalvia chez Moody’s. Il a déclaré qu’il y avait un « effet boule de neige » dans lequel le départ des détaillants et des entreprises technologiques entraîne une réduction encore plus importante du trafic piétonnier, augmentant le risque pour les locataires et propriétaires restants, qui sont alors plus susceptibles de faire défaut.
« Lorsque vous arrivez en dessous du point où ce dynamisme qui attire les touristes, les travailleurs et les acheteurs a disparu, il est vraiment difficile de revenir », a-t-il déclaré.