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Les prêts immobiliers commerciaux douteux ont dépassé les réserves pour pertes des plus grandes banques américaines après une forte augmentation des retards de paiement liés aux bureaux, centres commerciaux et autres propriétés.
Les réserves moyennes de JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs et Morgan Stanley sont tombées de 1,60 $ à 90 cents pour chaque dollar de dette immobilière commerciale sur laquelle un emprunteur est en retard d’au moins 30 jours, selon les documents déposés. à la Société fédérale d’assurance-dépôts.
La forte détérioration s’est produite l’année dernière après que les dettes immobilières commerciales en souffrance des six grandes banques ont presque triplé pour atteindre 9,3 milliards de dollars.
Michael Barr, qui supervise la supervision bancaire à la Réserve fédérale américaine, dit vendredi que les régulateurs « se sont étroitement concentrés sur les prêts CRE des banques », y compris « la manière dont elles déclarent leurs risques » en interne et si elles « provisionnent de manière appropriée et disposent de capitaux suffisants pour se prémunir contre d’éventuelles pertes futures sur les prêts CRE ».
Dans l’ensemble du secteur bancaire américain, la valeur des prêts en souffrance liés aux bureaux, centres commerciaux, appartements et autres propriétés commerciales a plus que doublé l’année dernière pour atteindre 24,3 milliards de dollars, contre 11,2 milliards de dollars l’année précédente.
Les banques américaines détiennent désormais 1,40 $ de réserves pour chaque dollar de prêts immobiliers commerciaux en souffrance, contre 2,20 $ il y a un an, selon les données de la FDIC, et les banques les moins bien couvertes ont dû absorber d’éventuelles pertes sur prêts immobiliers commerciaux en plus de sept ans. .
Bill Moreland de BankRegData, qui collecte et analyse les données des prêteurs, a déclaré que dans l’ensemble du secteur, il ne faisait aucun doute que « les provisions pour ces pertes sur prêts doivent augmenter considérablement ».
« Il y a des banques qui semblaient en bonne santé il y a six mois, mais qui ne le seront pas au prochain trimestre », a déclaré Moreland.
Plus tôt ce mois-ci, la New York Community Bank a perdu plus de 50 pour cent de sa valeur marchande après avoir signalé des centaines de millions de pertes potentielles jusqu’alors non divulguées dans son portefeuille de prêts immobiliers commerciaux.
Le problème se concentre sur les provisions pour prêts – ou réserves – qui sont les provisions que les banques prennent pour couvrir les pertes futures sur impayés. Les provisions pèsent sur les bénéfices, c’est pourquoi les banques cherchent à limiter la manière et le moment où elles les prennent.
Traditionnellement, les banques et les régulateurs fixent les provisions par catégorie de prêt et taux de pertes historiques. Les banques détiennent des marges plus élevées – par exemple 10 pour cent – pour les prêts non garantis tels que les prêts sur carte de crédit, contre 2 ou 3 pour cent pour les prêts immobiliers commerciaux, qui ont des taux de défaut plus faibles.
Certains soutiennent que s’appuyer sur les taux de perte historiques pour les propriétés commerciales – en particulier les bureaux – à la suite de la pandémie de Covid-19 peut être risqué, et que les banques devraient plutôt baser leurs réserves sur les niveaux actuels de défauts de paiement.
« À un moment donné, si des taux d’inoccupation élevés se maintiennent, ces propriétaires ne seront pas en mesure de rembourser leurs dettes et les banques vont procéder à des saisies », a déclaré João Granja, professeur de comptabilité à la Booth School of Business de l’Université de Chicago.
« Je sais que les taux de pertes historiques sont faibles, mais nous devons voir si les banques ont fait preuve d’anticipation dans leurs prévisions des pertes attendues, et ne se sont pas simplement appuyées sur ce qui s’est passé dans le passé. »
Les banquiers se disent prêts. Leurs réserves contre les impayés étaient plus élevées que nécessaire il y a un an, et elles sont désormais réduites à mesure que les impayés augmentent, disent-ils. Ils soutiennent que les régulateurs semblent se concentrer sur l’exposition des petites et moyennes banques.
Le directeur général de Bank of America, Brian Moynihan, a déclaré en décembre que la banque avait identifié seulement 5 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales liées à des bâtiments dans des secteurs du marché immobilier dans lesquels les prix avaient chuté, un chiffre qu’il a qualifié de minime pour une banque qui a gagné près de 30 dollars. milliards de dollars l’année dernière et possède plus de 3,2 milliards de dollars d’actifs.
« C’est une si petite partie du tableau », a déclaré Moynihan. « Nous nous sentons bien. »
Ce mois-ci, cependant, la BofA a déclaré dans un document déposé par la FDIC que les impayés sur les prêts liés aux bureaux, appartements et autres immeubles non résidentiels avaient bondi de 50 pour cent au dernier trimestre de l’année dernière pour atteindre 2,1 milliards de dollars. Dans le même temps, la banque a réduit ses réserves pour pertes sur ces prêts de 50 millions de dollars, pour les ramener à un peu moins de 1,3 milliard de dollars.
Richard Barkham, économiste en chef mondial de la société immobilière commerciale CBRE, a déclaré que dans le secteur, « toute baisse des provisions… » . . serait fondamentalement un mauvais comportement ». Les banques pourraient perdre jusqu’à 60 milliards de dollars sur des prêts immobiliers commerciaux dégradés au cours des cinq prochaines années, a-t-il estimé, soit environ le double des 31 milliards de dollars qu’elles ont réservés pour ces pertes sur prêts, selon BankRegData.