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Les actions américaines de constructeurs de maisons ont défié la sagesse conventionnelle sur les effets de la hausse des taux hypothécaires, se ralliant furieusement et attirant un pari de 814 millions de dollars de Berkshire Hathaway de Warren Buffett. Les analystes sont également optimistes.
Les actions de DR Horton, Lennar et NVR, que Berkshire a révélé détenir cette semaine, ont augmenté d’environ un tiers chacune cette année, dépassant de loin l’indice boursier S&P 500. Les actions de son rival PulteGroup ont bondi d’un peu plus de 80 %.
Les taux hypothécaires ont doublé au cours de la dernière année et demie, augmentant le coût de financement d’une maison. Mais les taux se sont avérés une bénédiction pour les constructeurs de maisons, car leur augmentation rapide a en fait piégé de nombreux propriétaires actuels dans leurs propriétés, réduisant le stock de maisons existantes à vendre et poussant les acheteurs potentiels vers de nouvelles propriétés.
“Personne ne prétendrait qu’il ne s’agit pas encore d’une industrie cyclique, mais les grands constructeurs de maisons ont montré qu’ils pouvaient gérer leurs bilans dans ce qui aurait pu être un mauvais scénario”, a déclaré Rafe Jadrosich, analyste chez Bank of America, qui a noté que les valorisations des actions des constructeurs de maisons étaient à peu près aux moyennes à long terme malgré le récent rallye.
“Notre point de vue est qu’il y a plus d’avantages pour le secteur”, a-t-il ajouté.
Environ les trois quarts des propriétaires américains ont des hypothèques à moins de 4% d’intérêt, selon une étude de JPMorgan Chase. Les nouveaux prêts la semaine dernière étaient en moyenne de 7,16%, correspondant aux niveaux observés pour la dernière fois en 2001, selon les données de la Mortgage Bankers Association. De nombreux ménages américains empruntent généralement à des taux fixes sur 30 ans.
“En bout de ligne: l’offre est courte, la demande revient à des offres abordables et les constructeurs devront produire plus de maisons pour combler le vide”, a déclaré le président exécutif de Lennar, Stuart Millar, lors du dernier appel aux résultats du constructeur basé à Miami.
Des perspectives confiantes telles que celles de Millar renforcent l’optimisme concernant les cours des actions. La nature cyclique de leur activité signifie que les constructeurs de maisons ne sont généralement pas de gros payeurs de dividendes. Par conséquent, à moins que leurs bénéfices plus élevés ne soient gaspillés, leur valeur comptable augmentera.
Jade Rahmani de Keefe, Bruyette & Woods a estimé que les valeurs comptables des leaders de l’industrie tels que DR Horton et le spécialiste de la maison de luxe Toll Brothers devraient augmenter d’environ 20 % par an au cours des trois prochaines années.
“Si vous détenez, disons, Toll à l’évaluation d’aujourd’hui, vous devriez voir un rendement de 15 à 20% au cours des 12 prochains mois en extrapolant simplement à partir de la valeur comptable”, a-t-il ajouté.
Les prix des maisons ont commencé à se redresser après avoir chuté l’an dernier. Les analystes de Goldman Sachs ont relevé cette semaine leurs prévisions de prix de l’immobilier aux États-Unis pour 2023 à une hausse de 1,8% contre une baisse de 2,2%, citant une offre de logements serrée et une demande meilleure que prévu.
Robert Dietz, économiste en chef de la National Association of Homebuilders, a déclaré que les nouvelles constructions représentaient généralement 12% du stock total de logements, mais représentaient actuellement au moins 30% du marché total.
À l’échelle nationale, le rythme des nouvelles mises en chantier de logements unifamiliaux a augmenté de près de 10% en juillet par rapport à l’année précédente, a annoncé mercredi le département américain du Commerce. Lennar a récemment relevé ses prévisions et prévoit désormais de livrer entre 68 000 et 70 000 logements au cours de cet exercice, contre 62 000 à 66 000 prévus précédemment.
Les plus grands constructeurs ont également bénéficié du resserrement des conditions de crédit, car leur taille et leur accès au financement les ont aidés à offrir des incitations que leurs concurrents plus petits ne peuvent égaler.
Les incitations comprennent ce que l’on appelle les « rachats », dans lesquels le constructeur offre un taux hypothécaire sur une propriété inférieur à celui disponible sur le marché.
“Les constructeurs privés, dont beaucoup sont de petits acteurs actifs sur un ou deux marchés, ont du mal à obtenir des terrains, de la main-d’œuvre et des matériaux et maintenant des financements [themselves]», a déclaré John Lovallo, analyste chez UBS. “Les constructeurs publics ont non seulement la capacité de se procurer ces choses, mais peuvent également offrir un financement à leurs clients.”
Alors, qu’est ce qui pourrait aller mal? L’une des inquiétudes est qu’à mesure que les constructeurs de maisons augmentent leur production, les contraintes de la chaîne d’approvisionnement et l’inflation des coûts pourraient revenir. Jadrosich de BofA a souligné des risques tels qu’une récente augmentation du prix de l’isolation du fournisseur Owens Corning, qui a cité une forte demande.
Ce mois-ci, la confiance des constructeurs de maisons aux États-Unis a chuté pour la première fois cette année selon un indice compilé par la National Association of Home Builders et Wells Fargo. La présidente de la NAHB, Alicia Huey, a déclaré qu’une partie du ralentissement était le résultat d’une “pénurie de travailleurs de la construction”.
Le plus grand risque, cependant, est celui d’un ralentissement marqué et de pertes d’emplois généralisées dans l’économie américaine alors que les taux d’intérêt plus élevés persistent.
“Je prendrai des taux plus élevés toute la journée si vous me dites que l’emploi va être fort”, a déclaré Lovallo. “Mais c’est très difficile d’acheter une maison quand on n’a pas de travail.”