Dans une analyse, le fournisseur mondial de services immobiliers CBRE a examiné l’évolution des 5 principaux marchés allemands de la location de bureaux au cours de l’année 2021. Les résultats montrent une reprise des ventes et une confiance croissante de la part des entreprises.
La demande d’espace de bureau reprend
Comme le rapporte CBRE dans un communiqué de presse accompagnant son analyse, la demande placée sur les 5 principaux marchés de location de bureaux en Allemagne a atteint 2 629 500 mètres carrés en 2021. Par rapport à l’année précédente, il s’agit d’une croissance de 21,2 %. Cependant, comme la valeur a été considérablement déprimée en 2020 en raison de la crise de Corona, la prise en charge la plus récente est d’environ 9 % inférieure aux revenus moyens des dix dernières années, malgré l’augmentation significative. Cependant, un regard sur le second semestre 2021 montre que les marchés de la location de bureaux sont actuellement sur la voie de la reprise et peuvent même s’appuyer sur les valeurs du passé.Selon CBRE, environ 2 % de chiffre d’affaires en plus ont été réalisés au second semestre. moitié de 2021 par rapport à la moyenne des années précédentes. En moyenne, le quatrième trimestre était même douze pour cent meilleur que les derniers trimestres de la dernière décennie.
“Même si la fin de la pandémie n’est toujours pas prévisible et que l’économie allemande continue d’être freinée par de nombreuses restrictions, l’évolution du marché sur les 5 premiers marchés de bureaux allemands, en particulier au second semestre, indique généralement une confiance croissante des entreprises . Cela aide également à ce que la formation rapide d’un gouvernement et son orientation rayonnent de stabilité », explique Carsten Ape, responsable de la location de bureaux chez CBRE en Allemagne dans le communiqué de presse. En particulier, 42 transactions majeures, chacune avec plus de 10 000 mètres carrés, ont fait avancer le développement. Ils auraient représenté environ un quart des ventes annuelles. Selon CBRE, les accords de développement de projets ont également représenté une grande partie des ventes totales avec un total de 36 %.
Tendances à la hausse avec des différences régionales
Un regard séparé sur les 5 principaux marchés de location de bureaux individuels révèle de petites différences régionales dans les développements. En termes de demande placée, tous les sites ont pu enregistrer une augmentation en 2021 par rapport à l’année précédente. Hambourg a le taux de croissance le plus élevé. Dans la ville hanséatique, les ventes ont augmenté de 35 % pour atteindre 430 300 mètres carrés. Francfort suit de près avec une croissance de 32 % à 436 800 mètres carrés. Bien que Berlin et Munich aient enregistré des augmentations plus faibles de 22 et 15 %, la prise en charge respective de l’espace était nettement supérieure à celle des autres marchés avec respectivement 817 000 et 643 900 mètres carrés. Düsseldorf a enregistré la croissance la plus faible avec 3 % et un take-up total de 301 500 mètres carrés.
En termes de loyer moyen pondéré, Munich était en tête. La capitale de l’État bavarois a enregistré la plus forte augmentation annuelle avec une augmentation de douze pour cent à 23,95 euros par mètre carré et par mois. À Düsseldorf, il y a eu une augmentation de sept pour cent à 16,30 euros et à Hambourg de cinq pour cent à 18,52 euros. À 27,99 EUR, les loyers moyens pondérés à Berlin sont restés largement stables par rapport à 2020, tandis qu’à Francfort-sur-le-Main, une baisse de 7 % a été observée. Selon Ape, la demande en 2021 continuera d’être axée sur les espaces de bureau haut de gamme dans les meilleurs emplacements du CBD. À l’exception de Hambourg (32,50 EUR par mètre carré) et de Düsseldorf (28,50 EUR par mètre carré), les loyers prime ont augmenté sur les cinq plus grands marchés locatifs de bureaux. À Berlin, il a augmenté de 6 % pour atteindre 41,00 euros par mètre carré et par mois. Munich suit de près avec une croissance de 5 % à 41,50 euros. Le loyer prime à Francfort-sur-le-Main a augmenté de trois pour cent à 45,50 euros.
la vacance augmente
Malgré les bonnes tendances, la proportion de postes vacants en 2021 a augmenté dans presque tous les 5 principaux marchés par rapport à la fin de 2020. Seul Hambourg fait exception avec une baisse de 0,2 point de pourcentage à 2,4 %, avec une augmentation de 1,2 point de pourcentage à 8,2 %, la plus forte augmentation s’est produite à Düsseldorf. Il y a eu une évolution similaire à Francfort-sur-le-Main, avec une augmentation de 1,1 point de pourcentage à 7,5 %. Le taux de vacance à Munich et Berlin a augmenté un peu plus lentement. Dans le sud, il y a eu une augmentation de 0,6 point de pourcentage à 3,9 %, tandis que dans le nord, une augmentation de 0,5 point de pourcentage à 2,7 % a été enregistrée. Dans l’ensemble, le taux de vacance moyen sur les 5 principaux marchés a légèrement augmenté d’une année sur l’autre de 0,6 point de pourcentage à 4,4 %. “Bien qu’il s’agisse d’une augmentation notable du taux de vacance, il reste à un niveau bas. De plus, nous constatons une baisse significative des taux d’inoccupation, en particulier dans les emplacements centraux très prisés par de nombreuses entreprises », explique le Dr. Jan Linsin, responsable de la recherche chez CBRE en Allemagne dans le communiqué de presse.
À quoi peut-on s’attendre en 2022
En 2022, les experts de CBRE s’attendent à une poursuite de la reprise du marché locatif des bureaux, y compris les effets de rattrapage. “Le léger retard dans les tendances de normalisation que l’on peut actuellement observer n’est pas dû à une remise en cause générale de l’utilité des espaces de bureaux, mais plutôt à une incertitude quant à l’évolution de la situation économique globale”, explique Ape dans le communiqué. “Le pipeline de bureaux est encore bien rempli et les promoteurs du projet sont optimistes quant à l’évolution future de la demande d’espace”, poursuit-il. Selon CBRE, environ 6,9 millions de mètres carrés d’achèvements ou de rénovations sont prévus d’ici la fin de 2024. 36 % d’entre eux sont déjà préloués ou donnés à des propriétaires occupants. Deux millions de mètres carrés de bureaux devraient arriver sur le marché en 2022, avec un taux de prélocation actuel de 48 %. “En raison de la rareté de l’offre combinée à une forte demande, les espaces de développement dans des emplacements bien connectés continueront d’être au centre des préoccupations des locataires de bureaux”, conclut Linsin dans le communiqué de presse.
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