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Les bureaux des plus grandes villes chinoises sont plus vides qu’ils ne l’étaient pendant les confinements stricts liés au Covid, ce qui, selon les analystes, est un signe de la manière dont le ralentissement économique du pays a porté atteinte à la confiance des entreprises.
En juin, au moins un cinquième des espaces de bureaux haut de gamme étaient vacants dans le pôle technologique de Shenzhen, selon les données de trois agences immobilières, tandis que les taux de vacance de bureaux à Pékin, Guangzhou et Shanghai sont également plus élevés qu’en juin 2022. Dans l’ensemble, les loyers sont au moins un dixième inférieurs à ce qu’ils étaient il y a deux ans.
L’essor du travail flexible a rendu difficile pour les promoteurs de remplir les espaces de bureaux dans des villes comme Londres et San Francisco, mais dans les villes chinoises, où beaucoup moins de personnes travaillent à domicile, les analystes affirment que le ralentissement de l’économie est en cause.
« Le plus grand défi reste la réduction significative de la demande du marché en raison de l’affaiblissement des prévisions de croissance économique de la Chine », a déclaré Lucia Leung, directrice de la recherche et du conseil pour la Grande Chine chez Knight Frank. Pékin s’est fixé un objectif de croissance économique d’environ 5 % pour l’ensemble de l’année.
À Shenzhen, Colliers a estimé le taux de vacance de ses bureaux de premier ordre à 27 % en juin, contre 20 % en juin 2022. Les prix de location mensuels des bureaux haut de gamme de la ville du sud de la Chine s’élèvent désormais à environ 163 RMB – 22 $ – par m², en baisse de 15 % par rapport à l’année précédente. Cela correspond à la tendance observée par Knight Frank et JLL.
Les trois agences ont enregistré des hausses similaires du nombre de logements vacants dans d’autres villes. Shanghai avait un taux de vacance de près de 21 % pour ses bureaux haut de gamme en juin, contre environ 14 % en juin il y a deux ans, selon Knight Frank. Les prix de location ont baissé de 13 % sur un an, selon les données de l’entreprise.
JLL estime que le taux de vacance des bureaux de premier ordre du pôle manufacturier de Guangzhou était de 21 % en juin, et de 12 % à Pékin, contre environ 16 et 10 % respectivement en 2022.
Les entreprises tentent de réduire leurs coûts et cela les a « amenées à être plus prudentes dans leurs décisions de location de bureaux », a déclaré Leung, citant les réductions de loyer lors des renouvellements de baux.
Cet environnement reste « difficile » en Chine, a ajouté Leung, avec un taux global de vacance qui devrait continuer à augmenter cette année et des loyers qui devraient baisser d’environ 8 à 10 % d’une année sur l’autre.
Selon John Lam, responsable de la recherche immobilière en Chine chez UBS, le problème réside en partie dans l’offre nouvelle. À Shanghai seulement, près de 1,6 million de m² de nouveaux bureaux de premier ordre seront achevés cette année, selon Colliers. Il s’agit du niveau le plus élevé de l’offre nouvelle depuis cinq ans.
Alors que les entreprises étrangères, dont de nombreux cabinets d’avocats américains, ont réduit ou quitté leurs bureaux à Shanghai ou à Pékin au cours des deux dernières années, le marché de la location de bureaux est en grande partie porté par les entreprises nationales.
De plus en plus d’entreprises chinoises déménagent vers des immeubles de bureaux moins chers, a déclaré Lam, tandis que les entreprises publiques cherchent également à réduire leurs coûts.
Un avocat d’un grand cabinet chinois a déclaré qu’il avait récemment réduit de moitié son espace dans un immeuble de bureaux du quartier central des affaires de Pékin en raison de « réductions d’effectifs et de réductions de coûts ».
Zhang, responsable de la location d’un immeuble de bureaux dans le quartier du Lido à Pékin, a déclaré que certains petits clients « ne peuvent plus tenir » et que la plupart des locataires souhaitent renégocier le loyer.
Selon lui, le marché des bureaux haut de gamme est toujours « médiocre ». « Les clients réduisent leur surface », a ajouté Zhang. « Ceux qui occupaient auparavant un étage entier pourraient désormais n’occuper qu’un demi-étage, et ceux qui avaient deux étages continus pourraient également réduire leur surface ».
Le chiffre d’affaires locatif de Hang Lung Properties, basé à Hong Kong, en Chine continentale a chuté de 4 % sur un an, à 556 millions de RMB, en raison d’une « demande affaiblie » au cours des six mois précédant la fin juin. Le taux de vacance dans son immeuble de bureaux phare de Shanghai est passé de 2 % en juin de l’année dernière à 12 % en juin de cette année.
« Il y aura des pressions à la baisse à l’avenir », a déclaré le directeur général Weber Lo aux journalistes le mois dernier. « Ce que nous espérons faire maintenant, c’est pouvoir conserver nos locataires actuels. »
Reportage supplémentaire de Tina Hu à Pékin