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Roula Khalaf, rédactrice en chef du FT, sélectionne ses histoires préférées dans cette newsletter hebdomadaire.
Les fissures sur les marchés immobiliers commerciaux aux États-Unis se propagent. Les immeubles de bureaux surendettés et sous-utilisés à New York et à San Francisco commencent à s’échanger à des prix cassés. Les banques sont contraintes de réduire leurs prêts à des niveaux réalistes. Les provisions et les pertes augmentent. Les banques régionales américaines sont les plus exposées, mais les prêteurs européens, notamment les banques immobilières allemandes spécialisées, sont également aux prises avec cette situation.
Les agences de crédit ont récemment dégradé la note des prêteurs allemands Deutsche Pfandbriefbank et Aareal Bank. L’exposition aux États-Unis représente environ 15 pour cent de leurs portefeuilles de prêts immobiliers. Cependant, ils comptent également parmi les plus grands prêteurs immobiliers commerciaux en Allemagne, où la Deutsche Bank est en tête, suivie par les banques régionales LBBW et BayernLB. Les marchés de l’immobilier commercial en Allemagne se portent jusqu’à présent mieux qu’aux États-Unis, mais les difficultés américaines risquent de s’étendre.
La meilleure analogie avec le marché des bureaux aujourd’hui est la tourmente de l’immobilier commercial qui a suivi le boom des achats en ligne la dernière décennie, estime Nicola De Caro du groupe de notation DBRS Morningstar. La popularité persistante du travail à domicile a réduit la demande d’espace, les taux d’inoccupation sur certains marchés américains atteignant désormais 20 pour cent.
La demande européenne, notamment sur le continent, résiste mieux avec davantage de travail au bureau. Mais les marchés se sont divisés entre « les meilleurs et le reste », avec de nouveaux bâtiments conformes aux critères ESG en demande et des bâtiments plus anciens résolument en disgrâce.
En ce qui concerne les valorisations des bureaux, il y a étonnamment peu de différence entre les marchés américain et européen, explique Peter Papadakos de Green Street. Tous deux ont connu des chutes allant jusqu’à la moitié. Mais la hausse des taux américains exacerbe les problèmes : le coût de la dette est passé de 3 % en 2021 à environ 8 % aujourd’hui. Comparez cela avec les augmentations en Europe de 1,5 pour cent à entre 5 et 6 pour cent. Une meilleure couverture et une approche plus favorable aux emprunteurs de la part des prêteurs européens ont soutenu l’environnement financier.
La question est pour combien de temps ? Un déficit de financement imminent suggère que le temps presse. Quelque 40 milliards d’euros de dette immobilière commerciale européenne devraient arriver à échéance cette année, selon CBRE. Environ les deux tiers de ce montant sont des prêts à des bureaux et environ la moitié du total concerne des biens immobiliers en Allemagne.
Le maintien du statu quo semble dépendre de la baisse des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne. “Les conditions ont certainement fait exploser les ratios prêt/valeur des niveaux des engagements pour de nombreux promoteurs et propriétaires”, a déclaré Saul Goldstein, fondateur du fonds en difficulté ActivumSG.
Les banques ressentent déjà la pression à mesure que les prêts américains douteux sont évalués à la valeur de marché. Des pertes croissantes et une vague de ventes d’actifs en difficulté semblent également inévitables en Europe.
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